모든 유형의 서비스나 제품에는 고유한 가격이 있으며 이는 아파트를 임대할 때도 발생합니다. 집세에 관해 이야기할 때 주인은 매달 지불해야 하는 아파트 가격을 알려줍니다. 이는 금액이 이미 최종 확정되어 변경할 수 없다는 의미일까요? 아니면 집주인이 귀하에게 더 많은 금액을 요구할 수 있는 미묘한 차이가 있을 수 있습니까?
가장 먼저 언급해야 할 것은 계약 자체에 명시된 고정 지불금입니다. 서명된 문서에는 이 아파트 소유자가 지정된 금액을 변경할 권리가 없는 금액과 기간에 대한 정보가 포함되어 있어야 합니다.
질문이 생깁니다. 왜 아파트 주인이 갑자기 더 많은 비용을 요구할 수 있습니까? 대답은 실제로 간단합니다. 원하신다면 자신에게 맞는 임대료로 다른 아파트로 쉽게 이사하실 수 있을 것 같습니다. 세입자들은 투덜거리는 경우가 많지만, 다른 아파트를 찾지도 않고 이사를 하지도 않기 위해 양보하고 가격 인상에 동의합니다. 이를 알고 일부 집주인은 임차인이 이전 조건에 이미 동의한 후에 나중에 가격을 올리기 위해 의도적으로 처음부터 가격을 낮추기도 합니다.
지인을 통해 아파트를 임대하는 것은 매우 매력적인 옵션이며 가격이 엄청나게 낮고 모든 것이 괜찮은 것 같습니다. 그러나 이것이 친구에게 문제가 있거나 돈이 필요하더라도 아파트 가격을 올리지 않을 것이라는 의미는 아닙니다. 그런 상황에서 친구라면 자신도 불편함을 느낄 것입니다. 종종 집주인은 귀하가 더 많은 비용을 지불하고 평등하다고 느끼도록 귀하를 어색한 위치에 놓았습니다.
아파트의 마모와 같은 비법적 개념도 있습니다. 세입자가 아파트에 오랫동안 살았고 상태가 동일할 수는 없습니다. 모든 것이 낡아 수리가 필요하며, 물건의 마모는 되돌릴 수 없습니다.
예를 들어, 보상할 수 있는 깨진 램프의 비용과 벗겨질 수 있는 벽지의 비용을 고려하면 여기의 금액은 헤아릴 수 없을 정도입니다. 일반적으로 이러한 모든 세부 사항은 임대 가격에 포함됩니다.
아파트 선택 문제는 매우 심각하게 받아들여야 하며 모든 서류를 주의 깊게 확인하고 신뢰할 수 있는 사람에게만 연락하거나 거래 완료에 도움을 줄 수 있는 대행사를 찾아야 합니다. 자신만을 믿고 낯선 사람의 말을 듣지 마십시오. 사람이 돈이 있으면 누구나 이익을 얻으려고 애쓰고 모든 일에 간섭하기 때문에 모든 사람을 믿을 수는 없습니다. 나중에 문제가 발생하지 않도록 초기에 임대료에주의를 기울이는 것이 중요합니다. 또한 계약서를 작성할 때 매우 주의해야 하며 모든 사항이 계약서에 명확하게 설명되어 있어야 합니다. 자신이 속이는 것을 허용할 수 없으며, 너무 속기 쉬운 경우 대리인 서비스를 이용하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대리인이 귀하를 위해 모든 것을 해줄 것이기 때문입니다. 대리인은 계약을 작성하고 속임수를 허용하지 않을 것입니다.

현행 민법에는 임대 계약 체결 조건이 드물게 명시되어 있습니다. 이와 관련하여 법적 관점에서 잘 알지 못하는 임차인은 집주인이 부과하는 조건에 인질이 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 임대료를 일방적으로 인상할 수 있는 조항이 있습니다. 그러나 상황은 쉽게 반전될 수 있습니다. 이를 위해서는 임차인은 제안된 임대 계약서를 주의 깊게 읽고 시간을 들여 집주인과 동의하고 "필요한" 조건을 적어야 합니다.

일방적인 임대료 인상

계약의 자유의 원칙에 따라 그 조건은 법률이나 기타 법령에 의해 그 내용이 정해져 있는 경우를 제외하고는 당사자의 재량에 따라 결정됩니다. 이에 따르면, 임대료 인상 계약서에 명시적으로 명시된 조건만이 법적 인상의 근거가 됩니다. 집주인은 공과금 비용이 변경되는 경우 임대료를 일방적으로 수정할 권리가 있습니다.", "임대료는 연 1회 이하, 1% 이하로 연동됩니다."). 물론, 계약 조건에 따라 임대 부동산에 대한 지불금이 일정한 금액이고 색인화 대상이 아닌 것이 세입자에게 유리합니다(즉, 계약서에 고정된 임대료 금액과 임대료 인상 가능성을 명시하지 않거나 임대료 금액이 변경되지 않는다고 직접 명시합니다.) 그러나 모든 집주인이 그러한 문구에 동의하는 것은 아닙니다. 부동산 변경, 통신 및 기타 장비가 마모되어 교체해야 합니다... 이 모든 것이 임대료 인상을 초래할 수 있습니다.

대부분의 경우 월 임대료는 기본 금액과 변동 금액으로 구성됩니다. 부동산시장 상황의 변화에 ​​따라 기준부분은 변경될 수 있습니다. 또한 일부 계약에서는 지정된 금액(예: 1,000 루블, 2%) 또는 소비자 물가 지수(인플레이션율) 값으로 임대료의 기본 부분을 연간 색인화하도록 규정합니다. 변수 값에는 유틸리티 및 운영 비용이 포함됩니다. 대부분의 경우 계약에서는 공급 및 운영 조직의 유틸리티 금액 및 운영 지불 금액이 변경되는 경우 임대인이 일방적으로 임대료를 수정할 권리가 있음을 규정합니다.

VTB Arena Park의 부국장은 그녀에게 가장 최적이라고 생각되는 임대료 설정 모델을 공유했습니다. Anastasia는 “일정하고 가변적인 임대료에서 벗어나야 합니다.”라고 말합니다. 그녀의 의견으로는 계약서에 임대료 금액을 공식으로 명시하고 각 구성 요소를 색인화하는 가능성(또는 불가능)과 절차를 명시하는 것이 훨씬 낫다고 생각합니다. 예를 들어, " 월 임대료는 기본 요율로 구성되며 20,000 루블입니다. 그리고 변경할 수 없습니다. 2,000 루블에 해당하는 재산 감가 상각 비용. 당사자들의 합의에 의해 개정될 수 있습니다. 자원 공급 기관이 정한 요금에 따라 부과되는 공공 요금 지불". 따라서 임대료의 요소 중 하나가 건물과 장소의 유지 관리 및 수리 비용을 지불하는 것이라면 일반적인 사용, 그러면 집주인은 고장난 엘리베이터나 쓰레기 슈트를 수리해야 한다는 사실을 이유로 더 이상 임대료를 인상할 수 없게 됩니다.

그럼에도 불구하고 집주인이 임대료를 인상하고 세입자가 이 결정에 동의하지 않는 경우 세입자는 법원에 항소할 수 있습니다. 실무에 따르면 법원은 종종 임차인의 편을 들지만 결정적인 요인은 임대 계약에 명시된 조건입니다.

임대 계약이 임대료의 시장 가치 설정과 관련하여 일방적으로 임대료를 변경할 가능성을 제공하지 않는 경우 임대인은 새로운 금액의 지불을 요구할 권리가 없습니다. 이는 임대차 계약 체결 당시 유효한 임대료가 극히 낮고 부동산 시장의 실제 상황을 반영하지 못한 경우에도 적용됩니다().

반면, 일부 당사자는 시장 상황 변화로 인해 일방적으로 임대료를 인상할 수 있는 가능성을 계약에 규정하고 있습니다. 동시에 정확한 변경 금액을 명시하지 않으면 임차인과 집주인 사이에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그리고 가격 인상에 대한 결론조차도 도움이되지 않습니다. “임차인이 법원에 가면 당연히 자신에게 맞는 감정서를 가지고 오고, 집주인도 자신에게 유리한 감정서를 가지고 오게 됩니다. 그 다음에는 다른 사람이 조사를 하고 그 사람은 논쟁을 벌이고 싶어 할 것입니다. 우리는 어떻게 될까요?" – Anastasia Pomelova는 분개합니다. 이러한 지치고 무의미한 분쟁을 피하려면 임대 계약에 임대료가 인상될 수 있는 고정 금리(예: 5% 또는 러시아 은행의 재융자 금리)를 제공하는 것이 훨씬 더 합리적입니다.

그러한 분쟁이 발생하는 경우, 임차인은 집주인이 일방적으로 임대료를 변경할 권리를 남용했음을 입증해야 합니다. 법원이 해당 기간 동안 특정 지역에서 유사한 부동산의 임대에 대해 지불한 평균 시장 요율의 변화에 ​​비해 지불금이 불균형적으로 증가하고 이를 크게 초과했다고 판단한 경우 이를 근거로 법원은 거부해야 합니다. 상기 평균 시장 요율을 초과하는 범위까지 임대료를 징수합니다(2011년 11월 17일자 러시아 연방 대법원 전체회의 결의안 22페이지 No. 73 "").

또한, 그러한 수수료를 인상하는 절차를 명확하게 정의하는 것이 합리적입니다. 예를 들어, 집주인이 임대료를 변경하는 경우, 집주인은 적절한 사람이 서명한 통지서를 세입자에게 보낼 의무가 있습니다. 일부 당사자는 전송 방법(수령 확인이 포함된 등기, 전보, 속달)과 마감 기한을 표시하기도 합니다. 위의 조건이 충족될 때까지 임대료는 변경되지 않은 것으로 간주됩니다. 당사자들이 법원에 가는 경우, 특정 통지를 임차인에게 발송한다는 사실, 발송 방법 및 기간을 확립할 필요가 있습니다. 임차인이 통지를 받지 못했거나 부적절한 형식()으로 받은 경우, 임대 부동산에 대해 이전 가격으로 계속 지불한 기간에 대한 위약금(과태료)을 부과할 수 없습니다.

임대 금액이 증가하는 경우 서면으로 추가 계약을 체결해야 하는 당사자의 의무를 임대 계약에 명시하는 것이 좋습니다. 에 따르면 시민과 법인은 자유롭게 계약을 체결할 수 있습니다. 계약 체결을 강요하는 것은 허용되지 않습니다. 이는 그러한 조건이 존재하는 경우 누구도 귀하에게 추가 계약을 체결하도록 강요할 수 없으며, 해당 계약이 체결되지 않은 상태에서 임대료를 인상하도록 강요할 수 없음을 의미합니다. 이 입장은 러시아 연방 대법원 상임위원회와 같은 법원에서도 공유됩니다.

임대료 변경 빈도에 관해서는 법률이나 계약에 따라 임대인이 일방적으로 임대료 ()를 변경할 권리가 있으면 본질적으로 그러한 변경은 더 이상 이루어질 수 없습니다. 1년에 한 번 이상(2011년 11월 17일자 RF 최고 중재 재판소 총회 결의안 21항 No. 73 "").

특정 상황과 관련하여 당사자 간의 합의에 따라 임대료가 변경될 수 있다는 조건을 계약서에 포함했다고 해서 향후 임대료가 강제적으로 변경되는 것을 의미한다고 생각해서는 안 됩니다. 이 조건은 계약의 자유 원칙()의 적용을 받으며, 이는 거래 당사자 간의 의무 변경에 대한 어떠한 강요도 없는 합의를 전제로 합니다(중재 법원의 결정). 노보시비르스크 지역사건 번호 A45-5936/2014의 경우 2014년 5월 28일자).

의견

부동산 Orlova 컨설팅 및 개발 이사 Ekaterina Orlova:

"원래 임대 계약을 변경하지 않고 유지하는 기본은 정확한 설명임대 및 벌금의 대상. 이를 위해 임대 계약서에 아파트에 있는 모든 동산을 나열하고, 임차인의 잘못 없이 발생한 이 부동산의 결함을 누구의 비용으로 제거할지 명시하는 것이 좋습니다. 유틸리티도 비슷하게 설명됩니다(자원 공급 기관과의 계약 내용을 표시하는 것이 가능합니다). 또한 당사자 간의 서면 합의를 통해 계약 조건의 변경이 가능함을 명시합니다. '당사자의 책임' 섹션에서는 임대인의 주도로 계약이 조기 종료되는 경우 임대인의 책임에 주의하는 것이 중요합니다.

새로운 조건에서의 지불

조언

GARANT 시스템에서 임대 계약의 샘플 양식을 볼 수 있습니다. 이를 위해서는 기본 검색에서 '임대차 계약'을 입력하고 '문서 양식'을 선택하세요.

집주인으로부터 임대료 인상 통지를 받은 후 임차인이 새로운 요율로 지불하기 시작하면 이는 그의 동의를 의미하며 향후 새로운 임대 가격에 이의를 제기하는 것은 거의 불가능해집니다. 사실 집주인이 보낸 통지는 제안과 동일합니다. 이는 한 명 또는 여러 명의 특정 사람에게 전달된 제안으로, 이는 매우 구체적이며 자신이 계약을 체결했다고 생각한 사람의 의도를 표현합니다. 제안을 수락할 수취인과 함께 (). 수락에 대한 동의를 수락()이라고 합니다. 임대인이 정한 기간 내에 제안에 명시된 계약 조건을 이행하기 위한 조치(적절한 임대 금액 지불 포함)가 취해지면 임차인은 제안을 수락(수락)합니다(). 또한 임대 계약이 변경되는 경우(즉, 임대료가 인상되는 경우) 당사자의 의무는 변경되지 않습니다(). 따라서 증가된 임대료를 고려하여 지불함으로써 임차인은 임대료 인상과 관련하여 임대인이 제안한 계약 조건을 수락합니다(2014년 6월 30일자 케메로보 지역 중재 법원의 결정). A27-4911/2014).

또한, 연체 시 벌금(과태료)이 부과되므로 임대 부동산에 대한 지불을 완전히 중단하지 않는 것이 좋습니다. 에 따르면 임차인은 부동산 사용에 대한 비용을 즉시 지불할 의무가 있습니다. 임대 금액이 불합리하고 임차인이 불법적으로 증가한다고 판단하는 경우에는 이 규칙에 예외가 없습니다. 의무는 계약 조건, 법률 요구 사항 및 기타 법적 행위()에 따라 적절하게 이행되어야 합니다. 의무 이행을 일방적으로 거부하는 것은 허용되지 않습니다(). 계약이나 법률은 의무가 이행되지 않거나 부적절하게 이행되는 경우, 특히 이행이 지연되는 경우 채무자가 채권자에게 지불해야 하는 금액을 규정할 수 있습니다. 따라서 귀하가 임대료 지불을 중단하는 경우 법원은 귀하에게 벌금(벌금)을 지불하도록 요구할 수 있습니다(사건 번호 A27-4911/2014에 대해 2014년 6월 30일자 케메로보 지역 중재 법원의 결정).

의견

VTB 아레나 파크 부국장 Anastasia Pomelova:

“임대료 계산 메커니즘과 상대방과의 기타 관계가 임대 계약에 구체적으로 명시될수록 임대인 측의 일방적 결정을 피할 가능성이 커집니다. 해결 불가능한 분쟁은 없습니다. 이것이 임차인이 집주인과 정상적인 파트너십 관계를 유지할 수 있는 유일한 방법이라고 생각합니다."

특정 조건에 따라 계약을 체결하도록 강요하는 것은 불가능하다는 것은 분명합니다. 그러나 집주인이 임차인이 집을 임대하는 것보다 집을 임대하는 데 관심이 적지 않다면 향후 계약 조건을 논의하고 협상과 공동 양보를 통해 양측 모두에게 적합한 조항에 도달하는 것이 가능합니다. 그리고 당사자들이 일정 금액의 돈을 잃더라도 갈등이 발생할 경우 법원에 가서 임대 재산에 대한 권리를 방어할 수 있다는 마음의 평화와 자신감을 얻게 될 것입니다.

고대부터 가장 흔한 임대 관계는 계약을 체결할 때 주의와 정확성이 요구됩니다. 임대료 인상 절차가 신중하게 협상되지 않았기 때문에 어려움과 논란의 여지가 있는 상황이 가장 자주 발생합니다. 임대료 변경 권리는 단락에 따라 임대인에게 있습니다. 이 경우 필수 조건은 다음과 같습니다.

• 당사자들의 합의(대부분 계약 변경 시기에 관련됨),
• 주문 변경 조건(임대료 변경에 대한 임대인의 일방적 결정에는 서면 통지가 필요할 수 있음)
• 다른 조건이 없는 한 1년에 한 번만 가능합니다.

예를 들어 인플레이션의 급격한 상승과 같이 임대료를 인상해야 하는 상황에서 임대인은 계약 요구 사항을 변경하는 프로세스를 시작합니다. 이러한 변화의 일방적인 명령은 충분히 가능하다. 임차인에게 의무적으로 통지해야 한다는 조항이 없으면 임대 계약 및 계약의 형식은 반드시 지방 당국에 등록 절차를 준수하고 거쳐야 한다는 Art. 1항에 따라 해결될 수 있는 오해가 발생합니다. . 임대료 인상은 다음을 가정합니다.

• 임대차 계약 변경 마감일로부터 최소 1개월 전에 세입자에게 서면으로 통지합니다. 등록된 대로 발송되거나 서명을 통해 개인적으로 전달됩니다.
• 더 이상 유효하지 않은 계약 조항을 명시하고 세부 사항을 변경해야 하는 추가 계약을 작성합니다.
• 계약서에 임대료 변경 조항이 없더라도 법률에 따라 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 수 있습니다.

임차인 측에서는 임대료 인상에 대한 정당성을 계약서 자체에 명시할 수 있습니다. 인플레이션이 발생할 경우 임대료가 변경될 수 있음을 나타내지만 항상 인상이 가능한 것은 아닙니다. 유형 설명: 변경될 수 있으며 반드시 변경이 보장됩니다(2010년 4월 13일자 러시아 연방 대법원 상임위원회 결의안 No. 1074/10).

고정 임대료를 변경하는 근거는 객관적인 상황일 수 있습니다. 임대료 인상 사유에는 법률 개정에 따른 임대 부동산 추정 가치의 변동, 감정평가사가 결정하는 시가 상승, 물가 상승 지수의 변동 등이 있습니다.

시장 관계의 세계에서 판매자는 더 높은 가격에 판매하기를 원하고 구매자는 더 낮은 가격에 구매하기를 원할 때 합리적이고 법적, 경제적으로 정확하게 작성된 계약을 통해서만 논란의 여지가 있는 문제를 피할 수 있습니다. 계약기간은 일반적으로 11개월을 초과하지 않습니다.

아마도 표준 계약 변경에 대한 숙련된 전문가의 법적 조언을 통해 양 당사자가 법정에서 분쟁을 해결하는 것을 막을 수 있을 것입니다.

많은 신규 기업가에게 임대료가 가장 중요한 비용 중 하나가 된다는 것은 누구나 아는 사실입니다. 사무실, 창고, 소매점 또는 산업 시설 등이 될 수 있습니다. 자신의 사업 효율성을 높이려면 임대료를 낮추는 것이 합리적입니다. 특별한 지식 없이는 이 작업을 수행하는 것이 거의 불가능하므로 다음은 확실히 성공하는 데 도움이 되는 팁입니다.

그건 그렇고, 우리는 이미 그것에 관한 기사를 작성했습니다. 이제 임대료 인하로 넘어가겠습니다.

1. 상생협약을 체결하다

계약의 대상이 반드시 임대차일 필요는 없습니다. 집주인이 받는 혜택에는 무형의 혜택이 포함될 수 있습니다. 예를 들어, 그가 대형 호텔의 소유주이고 피트니스 센터를 위해 해당 지역의 건물을 임대하는 경우 지불금은 손님을 받는 것일 수 있습니다. 이 경우 투숙객이나 호텔 소유주 모두 임차인에게 빚을 지지 않습니다. 많은 사람들이 이것이 집주인에게 어떻게 유익합니까?라고 묻습니다. 간단 해. 그는 거의 돈을 쓰지 않고도 고객에게 추가 서비스를 제공합니다.

1. 산업 지역과 유휴 지역에 주의하세요

여기서 포인트는 저렴한 가격에 좋은 방을 구하는 것입니다. 수익이 높을 것이라는 것은 사실이 아니지만 임대료는 상당히 낮습니다. 이 경우 무엇을 할 수 있습니까? 유휴 공간의 소유자에게 비용의 일부를 부담하도록 제안하십시오. 이는 빛, 물, 전기 요금을 지불하기 위한 자금을 의미합니다. 또한 자비로 수리를 수행할 수도 있습니다. 따라서 집주인은 모두 추가 이익을 얻고 임차인은 의심할 여지 없는 이익을 받게 됩니다.

1. 대안은 협상의 엔진이다

집주인을 자극하여 임대료를 낮추려면 설득이 아닌 행동으로 행동해야합니다. 시장의 평균 비용에 대한 지식을 사용할 수 있습니다. 또 다른 좋은 옵션은 대체 건물을 갖는 것입니다. 잠재적인 세입자가 다른 사무실을 염두에 두고 있다는 사실을 집주인에게 알려야 합니다. 그러나 건물 소유자에게 매우 미묘하게 영향을 미치는 것이 매우 중요합니다. 협박은 그러한 문제에 도움이 되지 않습니다. 임차인을 위한 대안을 마련하는 것은 가장 수익성이 높은 건물을 찾는 좋은 방법이 될 것입니다.

1. 집주인의 뜻을 알아보세요.

임대 비용은 건물 소유자에게 중요한 유일한 요소는 아닙니다. 그와 가격 협상을 시작하려면 그에게 정말로 중요한 것이 무엇인지 알아내는 것이 좋습니다. 여기에는 많은 옵션이 있습니다. 가장 인기있는 것은 다음과 같습니다.

• 지불 적시성;
• 임대 기간;
• 몇 달 전에 임대료를 지불할 수 있는 능력;
• 임차인의 비용으로 수리를 수행합니다.
• 자신의 가구와 장비를 사용합니다.

많은 사람들이 이러한 요소를 중요하지 않다고 생각하지만 실제로는 목록에서 최소한 몇 가지 요구 사항을 충족하면 가격이 크게 낮아지는 것으로 나타났습니다(때로는 최종 비용이 40%까지 줄어들 수도 있음).

1. 건물 비용을 지불하지 말고 건물을 관리하십시오!

많은 사람들에게 이 아이디어는 터무니없어 보입니다. 실제로 실제로 작동할 수도 있습니다. 적합한 옵션을 찾는 데 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다. 많은 예가 있습니다. 때때로 기업가들은 한동안 다른 나라나 도시로 떠나기도 합니다. 소매 공간미사용 상태로 유지됩니다. 동시에 전기, 재산세, 경보 시스템 등에 대한 지불-이 모든 것이 소유자의 어깨에 있습니다. 그들 중 다수에게는 이 경우 의무를 다른 사람에게 옮기는 것이 훨씬 더 수익성이 높습니다. 비용을 지불할 사람을 찾을 시간이 없는 경우가 많습니다. 그러한 순간에 진취적인 세입자가 나타나 훌륭한 건물을 얻습니다. 때로는 이에 대한 추가 비용도 지불됩니다.

1. 적합한 사람들과 협력하기

사람이 비즈니스 관계를 올바르게 구축하는 방법을 알고 있다면 서비스 제공에 쉽게 동의할 수 있습니다. 동시에 양측 모두에게 동시에 이익이 될 것입니다. 이것이 불가능해 보입니까? 다음은 그러한 상호 작용의 한 가지 예입니다. 대규모 보유에는 자체 웹 스튜디오가 필요합니다. 그녀를 위해 방이 할당되었습니다. 동시에, 회사 내에서 일을 자주 할 필요는 없습니다. 이러한 유형의 상호 작용은 임차인과 집주인에게 훌륭한 대안입니다.

1. 강인함을 보여주다

방법이나 설득이 효과가 없다면 더욱 공격적인 전술로 넘어갈 수 있습니다. 이 경우, 건물과 그 상태에 관해 질의를 하는 것을 의미합니다. 이 전략은 첫 번째 단계에서 가장 잘 사용됩니다. 완전히 다른 작은 것들이 작용할 수 있습니다. 여기 몇 가지 예가 있어요.

• 인터넷 부족;
• 창문이 잘못된 방향으로 나옵니다.
• 근처에 주차 공간이나 주차 공간이 부족합니다.
• 건물 상태가 좋지 않습니다 (수리 필요).

그러나 여기서는 심리적 요인을 고려하는 것이 매우 중요합니다. 구부릴 수는 없습니다. 집주인의 반응을 모니터링하는 것이 좋습니다. 계약을 체결한 후에도 여전히 그와 협력해야 한다는 점을 잊지 마십시오.

1. 임대 비용 절감 요인으로서의 사업적 특징

집주인과 대화할 때 추가 주장을 사용할 수 있습니다.

• 낮은 수익성

개점 매장이 있는 경우 낮은 수준마크업을 하면 이익 자체는 크지 않을 것입니다. 집주인의 경우 이는 결정을 내릴 때 중요한 논쟁이 될 수 있습니다.

• 위기는 누구도 아끼지 않는다

국내의 위기상황은 언급해도 과언이 아닐 것이다. 외화에 대한 루블 가치 하락에 대한 주장을 비축하고 실제 수치를 제공하는 것은 가치가 있습니다. 수입품러시아에서는 훨씬 더 비싸졌습니다. 그 결과, 이에 대한 수요가 감소했고, 이는 기업가의 높은 수익 창출 능력을 감소시켰습니다.

• 말하는 것은 행동을 의미한다

기업가가 가능한 한 빨리 계약을 종료하는 것에 대해 이야기하는 경우 자신의 준비 상태를 명확하게 보여야 합니다. 해당 편지의 존재는 집주인이 자신의 요구 사항을 재고하도록 하는 훌륭한 동기가 될 것입니다.

많은 사람들은 "이름 없는" 조언을 문제의 이론적인 부분으로만 간주하여 큰 불신으로 대합니다. 그렇기 때문에 임대 관계의 실제적인 측면에 대해 잘 알고 있는 사람들의 몇 가지 의견은 다음과 같습니다.

세르게이 압둘마노프, 드미트리 키브칼로, 드미트리 보리소프

Mosigra 회사의 창립자 및 이사이자 책의 저자입니다. 그들은 많은 소매점을 열었고 다른 누구보다도 집주인과 흥정하는 방법을 알고 있습니다. 그들은 그들의 책에서 이것에 대해 이야기했고 우리는 그들의 권장 사항을 아래에 쓸 것입니다.

협상은 언제나 옳습니다! 이것은 모든 비즈니스의 기본 원칙 중 하나입니다. “흥정하지 않으면 손을 떼십시오! 비유적으로." 그들은 묻는 데 돈을 받지 않습니다. 모든 사람이 항상 요구한 만큼만 지불한다면 자신에게는 아무것도 남지 않을 것입니다. 거의 모든 제안은 그 사람이 가격에 대해 최소한 약간의 양보할 의향이 있음을 의미합니다.

1. 예를 들어 500루블의 방을 생각해 보세요. 달마다. 그러나 우리는 250 tr이 넘는 것으로 알고 있습니다. 우리는 그것을 지불할 수 없습니다. 따라서 우리는 제안에 대한 답변을 제공합니다. “여러분, 250 tr을 드리겠습니다. 그럼 우리 내일 들를까?” 그리고 이것은 모든 사람에게 기쁨입니다. 왜냐하면 아무도 없는 것보다 지금 당장 적어도 무언가를 지불하는 세입자가 있는 것이 더 낫기 때문입니다. 사실, 그들은 “동의합니다!”라고 말할 수 있습니다. 하지만 더 비싼 세입자를 찾으면 이사를 나가세요.” 방은 수년간 이렇게 유지될 수 있고 아무도 임대하지 않기 때문에 시도해 볼 가치가 있습니다.

2. 조기 흥정! 매년, 또는 그보다 더 자주 임차인은 임대료를 최소 10% 인상하려고 합니다. 항상 이렇다! 우리는 이러한 패턴을 발견했고 몇 주 전에 임대료를 줄여 달라는 요청을 보냈습니다. 결과적으로 최악의 경우 가격은 동일하게 유지되고 최선의 경우 가격이 인하됩니다.

알렉세이 바라노프

Retail Relations 회사의 총책임자는 소매업, 즉 패션 업계에서 폭넓은 경험을 갖고 있습니다. 임대료를 낮추는 것에 대한 그의 생각은 다음과 같습니다.

집주인과의 효과적인 의사소통을 위해서는 쇼핑센터에서 가격이 어떻게 책정되는지 이해하는 것이 중요합니다. 그들은 모두 자체 수익률을 설정하여 객체의 투자 회수 기간을 예측하는 데 도움이 됩니다. 5년, 7년, 10년이 될 수도 있습니다.

자체 사업 계획을 세울 때 매장은 다음 요소에 주의를 기울입니다.

• 위치의 매력;
• 투자 금액과 프로젝트에 참여하게 된 조건;
• 해당 지역의 유리한 인프라;
• 보행자 교통 수준.

긍정적인 요소가 많을수록 높은 임대료로 인해 프로젝트 성과가 더 빨라집니다.

모든 개발자는 그 이상으로 가면 수익성이 없을 임대료 가격 범위를 가지고 있습니다. 협상을 시작할 때 쇼핑센터 소유자는 일반적으로 가장 많은 이름을 지정합니다. 높은 가격. 이를 줄이는 것은 소매업체에게는 쉽지 않습니다. 그러나 이것이 가능합니다. 다음 계획을 따라야 합니다.

1. 먼저 기존 임차인의 업무 영역을 연구해야합니다. 매장이 목록에 조화롭게 들어맞는 것이 중요합니다.
2. 이걸 선택해야 해 쇼핑몰, 임차인을 원할 것입니다. 궁극적으로 이는 임대 비용을 크게 절감할 것입니다. 그렇지 않으면 이 작업을 수행하는 것이 거의 불가능합니다.

질문이 즉시 발생합니다. 집주인에게 매력적으로 보이는 방법? 다음 방법을 사용하여 영향을 미칠 필요가 있습니다.

• 기업가가 양질의 서비스나 제품을 제공한다는 점을 집주인에게 설득하는 것이 중요합니다. 명확성을 위해 자세한 프레젠테이션을 만들고, 제품 샘플을 제공하고, 기능에 대해 이야기하고, 특정 소셜 세그먼트와의 관계를 설명하고, 입장을 표현하는 것이 좋습니다.
• 사업 계획 작성. 또한 특정 쇼핑센터용으로 제작되어야 합니다. 그다지 어렵지 않습니다. 먼저 수입과 지출을 포함한 일반적인 사업 계획을 작성해야 합니다. 그런 다음 임대료에 따라 수신된 데이터를 조정합니다. 이 경우 다양한 규모의 임대 비용을 고려하여 한 번에 여러 사업 계획을 세울 수 있습니다.
• 매장 매출의 백분율로 임대 금액을 설정하는 것이 좋습니다. 잘 작성된 사업 계획은 수입을 예측하고 집주인에게 그러한 솔루션의 효과를 확신시키는 데 도움이 됩니다. 이 경우 크기는 보통 18%~30%로 설정됩니다. 동시에 상단 표시기는 상당히 크고 작업하기 어렵습니다. 이는 고정된 임대료에 사용되는 가격을 인상하는 방식이기 때문에 임대료의 연동을 방지하는 데 도움이 됩니다.
• 임대료가 너무 높다는 것을 증명하십시오. 이는 사실과 수치를 사용하여 이루어져야 합니다. 이것은 임차인에게 훨씬 더 많은 신뢰를 심어줄 것입니다.

하나 더 있어요 중요한 점. 임차인이 이미 임대차 계약을 체결한 상태에서 임대료를 낮추고자 하는 상황을 말합니다. 이러한 경우에는 사전에 귀하의 의도와 바람을 건물주에게 알릴 필요가 있습니다. 동시에, 매장 성과를 실시간 수치로 운영하는 것이 매우 중요합니다. 이 경우 다음과 같이 항소할 수 있습니다.

• 쇼핑센터 트래픽 규모;
• 평균 수표;
• 방문자 수;
• 임대 비용과 수익성의 비율.

정해진 임대료로는 매장이 순이익을 낼 수 없다는 것을 증명하는 것이 매우 중요합니다. 이렇게 하면 고정 금액을 전체 매출액의 일정 비율로 변경하도록 집주인을 설득할 수 있으며, 이는 기업가에게 더 수익성 있고 유연한 솔루션이 될 것입니다.

올가 슈토다

BlackStone Keeping Company의 개발 및 마케팅 이사. 그녀의 전문가 의견은 성실한 집주인이 세입자의 조작을 피할 수 있는 방법에 관한 것입니다.

세입자가 집주인에게 항상 정직하지는 않습니다. 당연히 임대료 감소가 자연스러운 객관적인 이유가 있습니다. 그러나 동전에는 또 다른 측면이 있습니다. 그다지 성실하지 않은 일부 기업가는 연민에 압력을 가하여 임대료를 낮추고 싶어합니다. 그들은 모든 것이 그들에게 나쁘다고 말하기 시작합니다.

이러한 경우를 방지하려면 다음을 수행할 수 있습니다.

1. 대규모 대기자 명단을 제공하세요.
2. 임차인 충성도를 높입니다. 이는 파트너십뿐만 아니라 신뢰하는 우정을 구축함으로써 이루어질 수 있습니다. 그러한 경우, 비공식적인 환경에서 일하는 것은 상호작용을 강화하는 좋은 방법이 될 것입니다. 협력을 통해 최대의 효과를 제공하는 것은 이러한 장기적인 조치입니다. 집주인에게 충실한 사람은 집세를 줄이는 데 도움이 될 만한 허구의 이유를 생각해 내지 않을 것입니다. 그는 파트너를 조종하지 않을 것입니다. 충성스러운 임차인은 우정이 신뢰와 상호 이익이 되는 관계를 강화하는 데 도움이 된다는 것을 여러 번 증명하는 신뢰할 수 있는 파트너입니다.

임대 관계에 관해 법에서는 무엇을 규정하고 있나요?

법에 관해 이야기하려면 여러 가지 중요한 문제를 동시에 논의해야 합니다. 첫째로, 임대료 금액 변경 절차 및 취해진 조치의 적법성에 대해. 법을 참고하면 다음과 같이 말할 수 있습니다.

• 에 따르면 러시아 연방 민법 614조 1항 , 임대료 지불 조건, 절차 및 기한은 계약서에 명시되어야 합니다.
• 계약서에 계약 변경에 대한 언급이 없으면 양 당사자의 동의에 따라 연간 1회까지 임대 요금을 변경할 수 있습니다. 설정되었습니다 러시아 연방 민법 614조 3항 .
• 특정 유형의 임대 및 부동산에 대해서는 최소 조건이 약간 다를 수 있습니다.
• 양측이 동의할 경우 1년에 1회 이상 임대 가격을 변경할 수 있습니다. 그러나 계약서에 그러한 조항이 반드시 있어야 하는 것은 아닙니다. 기초는 2011년 11월 17일 러시아 연방 대법원 전체회의 결의안 제73호 .
• 임대인이 법률이나 계약에 따라 임대 가격을 변경할 수 있는 경우 1년에 한 번 이상 이를 변경할 권리가 없습니다.

세입자가 일방적으로 임대료를 인하할 수 있는 상황은 많습니다. 다음과 같은 경우에는 그러한 조치를 수행하는 것이 합법적입니다.

1. 임차인의 과실이 없고 임차인의 책임이 없는 사유로 인해 집의 상태가 현저히 악화된 경우. 이 제공됩니다 러시아 연방 민법 614조 4항 . 여기에는 부동산 소유자 자신, 제3자의 행동 또는 다른 사람의 통제를 벗어난 상황이 포함될 수 있습니다. 이는 다양한 화재, 홍수 및 기타 상황입니다.
2. 임차인이 건물에서 심각한 결함을 발견한 경우 해당 부동산 소유자는 이에 대한 책임을 집니다. 이 사실은 러시아 연방 민법 제612조 1항 .
3. 임대 기간 동안 임대 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 있는 제3자가 있는 것으로 밝혀진 경우.
4. 집주인이 건물의 주요 수리에 관한 의무를 이행하지 않거나 심각하게 위반한 경우. 이것이 안치되어 있다 러시아 연방 민법 616조 1항 .

둘째, 임대 휴가의 개념.

상황은 다음과 같습니다.

실용적인 관점에서 말하면 임대 휴가는 임차인이 다른 기간보다 임대료를 훨씬 적게 지불하는 기간을 의미합니다. 때로는 지불이 완전히 면제되는 경우도 있습니다.

이 경우 집주인은 사용을 위해 건물을 인수하지만 일정 기간 동안 해당 건물에서 실제로 일할 수는 없습니다. 이유는 다음과 같습니다.

• 수리 작업 수행;
• 건물 배치;
• 직접 이체.

승인 증명서에 따르면 건물은 임대인에게 이전되지만 임대인은 이 기간 동안 대금을 지불하지 않거나 훨씬 적은 금액으로 대금을 지불합니다.

종종 임대 휴가는 임차인이 구내 수리를 수행하기 위해 발생한 비용만큼 임대료가 감소되는 기간입니다. 사실, 임대 휴가라고 부르는 것은 완전히 정확하지 않습니다. 우리는 임대 건물의 상태를 개선하기 위해 비용의 형태로 해당 기간의 임대료를 지불하는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 설정되었습니다 러시아 연방 민법 614조 2항 5항 .

대부분의 경우 임대 휴가 기간은 1개월에서 6개월까지 다양합니다. 경우에 따라 기간이 줄어들거나 늘어날 수 있습니다.

임대 휴가는 임대 계약 조건 중 하나입니다. 이 기간 동안 재산을 사용하는 것은 대출 계약에 따른 무상 사용의 표시가 아닙니다. 러시아 연방 민법 제 689조 . 이 경우 별도의 대출계약을 체결하지 않는 이상 당사자간에 다른 관계는 성립되지 않습니다. 남은 건물 사용 기간 동안 임차인은 건물이 사용하기에 적합한 한 임대 계약에서 정한 금액을 지불해야 합니다.

우리는 집주인에게 편지를 씁니다

집주인에게 편지를 쓸 때 활용할 수 있는 사실

임대료 감면에 관한 편지를 작성할 때 귀하에게 유리한 주장을 제시해야 합니다. 여기서는 다음과 같은 상황에서 작업할 수 있습니다.

• 지역 전체에서 임대료가 크게 감소했습니다(이유는 입법 행위의 변경, 위기 상황 등일 수 있음).
• 등장 심각한 문제(난방 시스템, 물 또는 전기 공급, 환기 포함) 추가 수단이 필요한 것을 제거합니다.
• 집주인은 건물을 대대적으로 수리하지 않았지만 러시아 연방 민법 616조에 따라 이는 집주인의 책임입니다.

임차인 본인의 고충(이익 감소, 계절적 변동, 기타 일시적인 어려움)을 신고할 수도 있습니다. 객관적인 상황과 관련이 있습니다.

집주인에게 편지를 쓰기 전에 기업의 상황을 평가하고 어려움을 파악하고 이를 편지에 기록하는 것이 좋습니다.

임대료 감면에 대해 집주인에게 보내는 편지의 예

샘플 번호 1

친애하는 Afanasy Petrovich에게,

국내 경제 위기 상황으로 인해 재정적인 어려움에 직면해 있습니다. 그러므로 우리는 이 순간임대료를 전액 지불할 수 있는 방법은 없습니다. 당분간 임대료 인하를 고려해보시길 바랍니다.

감사합니다,

게라심 알렉세이비치

샘플 번호 2

친애하는 Afanasy Petrovich에게,

귀하와 수년간의 협력을 통해 Slavyanka LLC는 항상 임대 계약에 따른 의무를 적시에 이행해 왔습니다. 국가의 불안정한 경제 상황은 우리 회사의 재무 상태에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 임대료를 인하해 주시기를 부탁드립니다.

우리 입장에 와서 양보해 주시길 바랍니다. 우리는 임대료를 제때에 지불할 의무를 부여합니다.

감사합니다,

게라심 알렉세이비치

샘플 번호 3

친애하는 Afanasy Petrovich에게,

국내 어려운 상황과 구매력 급락으로 인해 임대료를 8% 인하해 주시기 바랍니다.

우리 조직은 지불을 지연하고 제때에 자금을 입금한 적이 없습니다. 귀하가 우리의 입장에 서서 임대료를 낮추는 데 동의한다면 심각한 위기 상황에 관계없이 적시에 모든 의무를 이행할 것을 보장합니다.

감사합니다,

게라심 알렉세이비치

샘플 번호 4

친애하는 Afanasy Petrovich에게,

우리는 국가의 위기 상황으로 인해 조약 제814호 제6항을 시행하는 것이 수익성이 없다는 사실에 주목하고 싶습니다. 임대료 금액 변경을 요청드립니다.

고객님의 양해를 바라며, 임대료에 관한 제안을 기다리고 있습니다.

감사합니다,

게라심 알렉세이비치

결론

이것이 기업가가 임대료를 줄이기 위해 우리에게 제안하는 방법입니다. 보시다시피 흥정이 가능하고 심지어 흥정이 필요합니다. 이렇게 하면 비용을 절약할 수 있으며 이는 귀하의 비즈니스에 분명히 사용될 것입니다. 질문이 있으시면 댓글에 적어주세요.

모든 임차인은 집주인이 임대료를 인상하는 상황에 처할 위험이 있습니다. 그러한 경우 올바르게 행동하는 방법과 임차인이 어떻게 행동해야 하는지가 항상 명확한 것은 아닙니다. 이 글에서는 이러한 상황에서 세입자가 해야 할 일과 퇴거를 방지하는 방법을 자세히 설명합니다.

○ 임대료를 인상하고, 계약 없이 아파트를 임대합니다.

임대 아파트로 이사할 때 서면 계약서를 작성하지 않은 경우 이는 거래의 각 당사자에게 일정한 자유를 부여합니다. 따라서 집주인은 임대료를 인상할 권리뿐만 아니라 지불 시기를 변경할 권리도 있습니다. 이런 상황에서 분쟁이 발생할 경우, 집주인이 거부할 경우 퇴거를 당할 수 있기 때문에 협상을 통해서만 합의가 가능합니다.

○ 임대료를 인상하고 계약에 따라 아파트를 임대합니다.

✔ 일방적인 지급액 증가.

계약서에 증액 가능성이 명시되어 있지 않은 경우 소유자는 임대인의 동의 없이 증액할 수 없습니다.

• “계약서에 달리 규정되지 않는 한, 임대료는 계약서에 명시된 기한 내에서 당사자 간의 합의에 의해 변경될 수 있지만 1년에 한 번만 변경할 수 있습니다. 법률은 특정 유형의 임대 및 특정 유형의 부동산 임대에 대한 임대료 검토를 위한 기타 최소 조건을 규정할 수 있습니다(러시아 연방 민법 제614조 3항).

그러나 이 경우 임대인에 대한 제한도 있다는 점을 고려해야 합니다. 따라서 계약서에 지급이 경화로 이루어진다고 명시되어 있는 경우 소유자는 다른 조건에 따라 지급 절차를 설정할 수 없습니다.

이 경우 임차인은 인상을 거부할 권리가 있으며 이는 계약 종료의 근거가 되지 않습니다.

✔ 집주인이 지불금을 어떻게 늘릴 수 있나요?

법적으로 합의가 이루어진 경우 소유자는 다음 방법 중 하나로 임대료를 인상할 수 있습니다.

1. 세입자의 동의를 얻고 서면으로 합의한 내용을 공식화합니다. 이 방법의 특징은 동의를 얻어야 한다는 점이며, 동의가 없으면 지불 변경을 규제하는 문서를 작성할 수 없습니다.
2. 계약 체결 시 특정 날짜부터 일방적인 인상 가능성을 명시합니다. 이 경우 임차인의 동의는 필요하지 않지만 지불 변경 계획에 대한 통지를 임차인에게 보내야합니다. 이 경우 통지에는 지급 금액이 변경된 것으로 간주되는 기간이 명시되어야 합니다. 이 항목을 건너뛰면 알림을 받은 순간부터 크기가 변경된 것으로 간주됩니다.
3. 임대료 1년 후 요금 자동 인상에 관한 조항을 계약서에 포함시킵니다. 여기서는 임차인에게 알릴 필요가 없지만 조건은 가능한 한 명확하게 작성되어야 합니다.

임차인이 그러한 인상에 동의하지 않는 경우 법원에 청구서를 제출하여 이의를 제기할 수 있습니다. 증액 거부는 퇴거 사유가 될 수 없습니다.

○ 급여 인상으로부터 자신을 보호하는 방법.

임대료 인상을 방지하려면 임차인은 계약서에 서명할 때 계약서의 모든 조항을 주의 깊게 읽어야 합니다. 향후 갈등을 일으킬 수 있는 논란이 되는 사안에 대해 논의하는 것도 중요하다.

그러나 계약서에 임대료 변경 가능성이 명시되어 있지 않은 경우 집주인은 임차인의 동의 없이 임대료를 인상할 권리가 없다는 점을 명심해야 합니다. 소유자가 여전히 주장하는 경우, 이 경우 계약의 지불 변경 사항을 무효화하는 청구를 제출하여 귀하의 권리를 보호할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 작성한 시장가치 보고서에 이의신청을 첨부할 필요가 있습니다.

다만, 시장가치 변동의 현실을 인정하면 지급액 인상요건이 충족될 것이라는 점을 각오해야 한다.

○ 집주인이 임대료 인상을 거부하여 퇴거합니다.

아파트 소유자는 임대 계약이 없는 경우에만 허가 없이 이를 수행할 수 있습니다. 합의가 있는 경우 고용주만이 이를 조기 종료할 수 있습니다. 소유자는 이에 대해 사법 당국에 문의해야 합니다. 따라서 고액 지불 거부는 적절한 법원 결정 없이는 계약 해지 및 아파트 퇴거 사유로 간주 될 수 없습니다.

고용주는 소유자가 계약에 명시된 의무를 준수하지 않은 경우 법원에 갈 수도 있습니다.

그러므로 임대차 계약을 체결할 때에는 최대한의 주의와 주의를 기울여야 합니다. 이 경우 소유자의 임대료 인상 능력을 고려하는 것이 특히 중요합니다.