Кои документи се потребни за изнајмување соба? Како да изнајмите стан: што треба да знаете

Постапката за склучување на договор за закуп е како што следува:

Процесот може да се одвива или во присуство на посредник, на пример, агент за недвижнини, или без него. Вселувањето се врши во наведениот период откако сите документи се правилно пополнети и потврдени.

Кои документи се потребни за да се изнајми дом?

Потврда за сопственост.
Доказ за продажба, подарок или наследство.
Потврда за списокот на лица регистрирани во просториите (земена од канцеларијата за одржување на домувањето).
, заверена на нотар.
Пасош.

Внимание!Ако барем еден од горенаведените документи не е достапен, закупецот може да се соочи со проблеми.

Можни проблеми

Еден од регистрираните станари може да дојде со полиција и да го избрка закупецот.
Доколку при потпишувањето на договорот нема пасош, тогаш постои опасност неовластено лице кое ги има клучевите од имотот да го имитира сопственикот.

Закупецот обезбедува легитимација - свои и други лица кои ќе живеат во станот.

Што треба да се потпише?

. Задолжителни ставки: рок, адреса на станбени простории, висина на плаќање месечно. Доколку договорот е склучен за период од 1 година или повеќе, неговата регистрација во Rosreestr е задолжителна.
(прочитајте повеќе за актот за попис на имот). Образецот вклучува список на сите парчиња мебел и апарати за домаќинство и белешки за нивната состојба.
станбени простории (како правилно да изготвите потврда за прифаќање на стан за изнајмување, прочитајте).
, ако плаќањето се врши во готово, ако парите одат на банкарска сметка, тогаш не е потребна потврда.

Потврдата е важен аргумент во можни спорови, потврдувајќи го преносот на плаќање за станбени простории.

За да склучи договор за закуп, никој нема право да бара копии од документи.

Инвентар на имот го штити закупецот од кражба и оштетување на имотот, бидејќи депозитот не може да ги вклучи трошоците за сите предмети. Законското издавање стан со правилно извршување на сите документи не е само за добивање дополнителен приход, туку и заштита од можни проблеми.

06.02.19 61 176 29

И не давајте пари на измамници

Три години им помагав на луѓето да изнајмуваат станови и сега знам неколку илјади приказни за изнајмување.

Марија Јаковлева

ги штити луѓето од измамници

Се случуваше моите клиенти да најдат стан, да се согласат да се преселат, но наместо тоа да изгубат пари и да останат без покрив над главата. Ќе ви кажам за шесте најчести шеми за измама на работодавците и ќе објаснам кои документи да ги проверите и на што да обрнете внимание.

Опција за измама

Лажни станови од новински агенции

На пазарот на недвижности има агенции кои продаваат само информации, поради што се нарекуваат информативни агенции. Тие даваат лажни информации за станови, земаат провизија од клиентот и не гарантираат вселување.

Во огласите од таквите агенции често се среќаваат луѓе кои штотуку пристигнале во странски град и сакаат брзо да изнајмат стан. Забележав дека дури и канцелариите на таквите агенции често се наоѓаат во близина на железнички станици и популарни хостели.

За да го направите ова, потенцијалниот работодавач е поканет во пристојна канцеларија, најчесто во центарот на градот. Менаџерите се добро обучени и се среќаваат како професионалци. На идниот работодавач му се обезбедуваат лиценци и документи и му се покажани многу лажни награди, дипломи и сертификати.

По средбата, тие нудат да потпишат договор и да платат провизија. Според овој договор, агенцијата ги дава адресите на становите за издавање и телефонските броеви на нивните сопственици. Менаџерот покажува фотографии од атрактивни опции - луксузни апартмани по намалена цена.

Тогаш менаџерот дава информации, нуди да го повика лажниот сопственик и да оди да го види станот без агент. Постојат неколку опции за понатамошен развој. Сопственикот вели дека станот се издава, или не се јавува на телефон, телефонот испаѓа дека е неактивен или испаѓа дека станот на таа адреса не се издава или не постои.

Ако се вратите во агенцијата, менаџерот ќе ви претстави договор за информации. Во него нема клаузула дека информациите мора да бидат ажурирани, а агенцијата се обврзува да најде стан. На клиентот му биле доставени информации, но агенцијата не е одговорна за нејзиниот квалитет. Може да се случи повеќе да нема канцеларија, бидејќи новинските агенции во најголем број случаи се компании од лет до ноќ.

Како да се заштитите.Ако сфатите дека оглас на страницата е објавен од новинска агенција, не им се јавувајте, туку жалете се во службата за поддршка. Специјалисти од големите веб-локации знаат да препознаат новински агенции. Дополнително ќе го проверат корисникот и сите негови реклами и ќе блокираат доколку утврдат прекршоци.

Ако се јавите и разберете дека имате работа со агенција, не доаѓајте во канцеларија. Ќе си го трошите времето, но нема да изнајмите стан. Ако препознаете само новинска агенција на лице место, бегајте оттаму. И не заборавајте за основните правила:

Внимателно прочитајте го договорот и не плаќајте пари во канцеларија. Во добрите агенции прво ќе ви го покажат станот, ќе ви понудат да ги проверите документите, ќе потпишете договор за изнајмување, потврда за пренос и прифаќање и дури потоа ќе ве замолат да направите аванс.
Скапите станови и квалитетните услуги не можат да бидат евтини. Новинските агенции ги мамат луѓето токму затоа што нивните услуги се евтини: тие поставуваат цени 2-3 пати пониски од чесните агенти.

На пример, во Санкт Петербург најпопуларен тип на стан се еднособни апартмани со просечно квалитетни реновирање во близина на метрото за околу 20 илјади рубли. Ако најдете агент со провизија од 50%, платите 10 илјади рубли за пребарување. Новинските агенции наплаќаат помалку за нивните услуги - обично 10-20% од месечната кирија, односно 2-4 илјади рубли.

Опција за измама

Црни агенти и туѓи станови

Едно лице има право да изнајмува само свој стан и тоа го потврдува со потврда за регистрација на права или извод од Единствениот државен регистар на недвижности (USRN) и документ за сопственост, како што е договор за купопродажба. За да изнајмите туѓ стан, па макар и близок роднина, потребно е полномошно заверено на нотар.

Измамниците играат на довербата на луѓето. Изнајмуваат стан, фалсификуваат документи и го издаваат на неколку луѓе. Оваа шема беше широко распространета во 90-тите поради црните агенти, но сега е поретко.

Шема за измама.Прво, измамникот изнајмува стан и се подготвува за идна измама. Тој избира сопственици кои ретко се појавуваат во станот: тие работат многу, патуваат или живеат во странство. Тогаш „сопственикот“ ги фалсификува сите документи што ги проверуваат станарите - пасош, потврда за регистрација на правото на стан и документ за сопственост - и го нуди станот по намалена цена. На овој начин има поголеми шанси брзо да се најдат спремни луѓе.

Измамникот прима повици и закажува прегледи во различни периоди за да не се мешаат работодавците еден со друг. На сите им покажува лажни документи, зборува за предностите на станот и се однесува како вистински, совесен сопственик. Конечно, потпишува неколку договори за изнајмување, зема кирија од секој работодавец и исчезнува.

Станарот доаѓа во „својот“ стан и здогледува толпа други луѓе. Сите имаат лажен договор за изнајмување, а сите се сигурни дека токму тој го изнајмил станот. По расправии и појаснувања, сите разбираат дека налетале на измамник. Можеби сите станари ќе се сретнат на вратата, бидејќи измамникот ќе има време да ги смени бравите за никој да не влезе во станот. Во секој случај, тие немаат права на станот, бидејќи договорот за закуп е склучен со лице кое не е сопственик на станот.

Како да се заштитите.Проверувајте ги документите полека и смислено. Ако сопственикот брза со вас, не попуштајте: поставувајте прашања, прочитајте го договорот за изнајмување. Измамникот е во стресна ситуација, па ќе избрза. За него е важно потенцијалниот работодавец да не ги забележи фалсификатите и брзо да ги даде парите: има уште неколку слични жртви на ред.

Од документите, проверете ја потврдата за регистрација на сопственоста, ако станот е купен пред 15 јули 2016 година или извадок од Единствениот државен регистар на недвижности, ако е после овој датум. Треба да ги погледнете и насловните документи - најчесто ова е купопродажен договор или договор за заедничко учество во изградбата на нови згради - и пасошите на сите сопственици.

Како да се разликува подзакуп од измама

Подзакупот е нормална, легална практика во светот на недвижностите. Закупецот издава стан од сопственикот со право на подзакуп. По што го издава на други луѓе и склучува договори со нив. Оваа шема е почеста на пазарот за дневно изнајмување, помалку кај долгорочните изнајмувања.

Можете да разликувате подзакуп од измама со проверка на документи. Погледнете го вашиот пасош, документите за титулата и потврдата за регистрација или извадок од Единствениот државен регистар на недвижности. Така ќе разберете кој е сопственик на станот.

Доколку се работи за подзакуп, во договорот дефинитивно ќе има клаузула дека сопственикот не е против подзакуп на својот стан. Може да изгледа вака: „Сопственикот не се спротивставува на закупецот да подзакупи станбени простории на адреса: Москва, ул. Образцова, 8а, стан. 80, од 01.01.2019 до 08.01.2019 година“.

Согласноста на сопственикот е исто така формализирана во форма на додаток, договор, писмо или кој било друг писмен документ и го дополнува договорот.

Опција за измама

Изнајмување без согласност на сопственикот на станот

Доколку станот е во сопственост на повеќе сопственици, секој од нив мора да даде согласност за издавање на станот. Деталите за нивниот пасош и согласноста се наведени во договорот за изнајмување.

Не може еден сопственик да одлучува за другите и да го издава целиот стан. Ова е нелегално. Затоа, ако тоа се случило, тогаш тоа е или невнимание или однапред смислена измамничка шема.

Шема за измама.Еден стан им припаѓа, на пример, на двајца сопственици во еднакви акции. Договорот го склучува еден од нив - ги внесува податоците од пасошот и се потпишува. Тоа е, закупецот добива согласност за изнајмување на стан. Бидејќи има двајца сопственици, според законот и двајцата мора да дадат согласност, дури и ако еден од нив одлучил да го издава само својот дел.

Кога вториот сопственик ќе дознае дека станот е издаден без негова согласност, може да оди во полиција и суд и да ја оспори зделката. Договорот за изнајмување ќе биде прогласен за неважечки, а закупецот ќе мора да бара друг стан.

Како да се заштитите.Проверете ги документите за наслов: потврда за регистрација на права или извадок од Единствениот државен регистар на недвижности. Ако видите неколку сопственици во сертификатот или извадокот, вклучете ги сите во договорот за изнајмување. Секој сопственик мора да биде присутен при потпишувањето на договорот. Проверете го сечиј пасош, внесете ги податоците во договорот и погрижете се сите да го потпишат договорот.

Ако не можат сите сопственици да присуствуваат на потпишувањето на договорот, еден од нив - оној со кој склучувате договор - мора писмено да потврди дека преостанатите сопственици не се против трансакцијата. Ова е направено во форма на клаузула во договорот или додаток.

Таквата согласност не обезбедува целосна безбедност. Имало случаи кога се покажало дека другиот сопственик бил категорично против издавањето на станот, а и покрај гаранциите, договорот бил прогласен за неважечки. Затоа, најдобра опција е договор за изнајмување со сите сопственици или заверено полномошно од отсутни сопственици за право на потпишување на договорот.

Дали е можно вербално да се договорите ако изнајмите стан од пријатели?

Не, изнајмувањето стан мора да биде наведено во договорот. Ако всушност изнајмувате стан и плаќате пари за него, а не само останувате некое време, потпишете договор.

Односите меѓу роднините може да се влошат, а без заштита на договор ризикувате да останете без пари и домување.

Опција за измама

Менување на бравите од сопственикот

Закупецот има права на изнајмен стан само кога тој и сопственикот потпишале договор за изнајмување и потврда за прифаќање. Доколку усно се договориле и сопственикот ветил дека ќе го издава станот, а закупецот му дал пари за тоа, правата на станот сепак остануваат кај сопственикот. Во него може да прави што сака, на пример, да ги смени бравите на влезната врата.

Шемата за измама за замена на бравата е насочена главно кон лековерни луѓе кои не ја разбираат важноста на договорите, сметките и другите документи. Во светот на недвижностите функционираат само писмени договори.

Шема за измама.Најчесто, договор за изнајмување не е склучен: сопственикот едноставно ги предава клучевите и го зема или целиот месечен износ на изнајмување или депозит. Не дава никакви сметки. Потоа бара да не влегува во станот неколку дена под изговор дека треба да заврши ситни поправки или да подигне работи.

Кога станарот ќе пристигне во станот, клучот не одговара на бравата. На сопственикот му требаа овие неколку дена да ги смени бравите. Измамениот закупец нема да може некако да го потврди фактот на договорот со сопственикот, бидејќи нема договор за изнајмување и нема потврда за депозит.

Како да се заштитите.Секогаш склучувајте договор за изнајмување, изготвувајте потврда за пренос и прифаќање и снимајте го трансферот на пари. Ако платите депозит, побарајте од сопственикот потврда, барем рачно напишана на обичен лист хартија.

Но, ќе биде подобро ако однапред го испечатите формуларот и го пополните кај сопственикот.

Кога ќе го префрлите депозитот за стан на сопственикот, запишете го ова во анексот на договорот за меѓусебно порамнување. Ако сопственикот доаѓа кај вас секој месец за пари, направете нов запис во двата примерока од договорот. Доколку не го видите сопственикот и не му префрлите пари на картичката, чувајте ги сметките.

Опција за измама

Промоции за великодушност

Оваа шема е измислена за солвентни луѓе кои ги бројат своите пари и сакаат да заштедат пари. Ако закупецот се согласи да изнајми стан по наведената цена - или, обратно, не се согласува - му се нуди попуст, но се бара да плати неколку месеци однапред.

Шема за измама.Измамниците вршат притисок врз алчноста: тие тврдат дека станот ќе чини многу помалку. На пример, домувањето чини 25.000 рубли месечно, но ако платите 120.000 рубли однапред шест месеци однапред, тоа ќе чини 20.000 рубли месечно. Ова е значителна заштеда, поради што многу работодавци се согласуваат. Можеби ова е искрена понуда од сопственикот и нема да има измама. Но, се случува сопственикот да го избрка станарот од станот пред предвиденото или наеднаш да ги замени бравите, а парите да ги задржи за себе.

Како да се заштитите.Подобро е да платите само еден месец кирија однапред. Сопственикот може да избрка, да ги смени бравите или да го продаде станот, а закупецот може да се премисли и да се пресели на друг имот. Во такви случаи, ќе биде тешко да се соберат пари од сопственикот.

Опција за измама

Доделување на претплата

На пазарот на недвижности авансното плаќање се врши како авансно плаќање, депозит или гаранција. Но, претплатата е исто така една од најчестите шеми за измама. Го извлекуваат од работодавците на различни начини, а кога ќе го добијат престануваат да комуницираат.

Разлики помеѓу аванс, депозит и залог

Депозитот е најстрогиот вид на плаќања за безбедност. Доколку закупецот дал депозит и потоа се предомислил за потпишување на договорот за изнајмување, депозитот останува кај сопственикот на станот. Доколку сопственикот го одбие договорот, тој го враќа депозитот во двоен износ.

Депозит, или безбедносен депозит, е износ што закупецот му го дава на сопственикот во случај на прекршоци. Доколку закупецот го прекрши договорот или предизвика штета на станот, обезбедувањето оди за отплата на штетата.

Авансот е уплата што ќе се брои за последователни плаќања за станот доколку се оди според планот. Доколку нешто тргна наопаку и договорот не може да се потпише, сопственикот е должен да го врати авансот.

Шема за измама.Закупецот се јавува за оглас за издавање стан. Му кажуваат дека станот е достапен и смислуваат причина зошто треба да го префрли авансот. Причините може да бидат различни. Трите најчести:

Висока побарувачка. За да не им биде одземен станот, бараат да испратите аконтација на картичката на сопственикот или агентот, а потоа дојдете да потпишете договор.
На сопственикот му претстои долг пат. Затоа, од клиентот се бара да ја потврди својата намера да изнајми стан и да ја префрли претплатата на картичката.
Задолжителна претплата пред склучување на договор. Ова е услов на сопственикот, во спротивно тој нема да го издава станот. Почесто не бараат целосен износ, туку аванс, 2-5 илјади рубли.

Како да се заштитите.Не го префрлајте авансот. Плаќајте пари само откако ќе го погледнете станот и ќе го потпишете договорот за изнајмување и потврдата за прифаќање. Запомнете дека прекрасните фотографии од стан и ниската цена не се подарок на судбината, туку причина неколку пати да ги проверите станот, сопственикот и договорот.

Поздрав од Перуанец

Ова е оригинална верзија на измамата со претплата, која започна на пазарот на автомобили, а сега се наоѓа во изнајмувањето и продажбата на станбени недвижности.

Во суштина, истиот убав стан по намалена цена и услов за авансно плаќање. Со сопственикот комуницирате само по пошта, бидејќи тој се наоѓа во друга земја.

Ти пишуваат вакво нешто:

Добар ден

Ќе ја објаснам причината за мојата продажба на станот по намалена цена.

Долго време живеев во Русија, но бидејќи моите деца живеат во Перу, решив да се преселам. Овде се занимавам со бизнис, но сепак имам стан во Москва и сакам да го изнајмувам.

За да склучам договор, морам да одлетам за Москва. Но, јас сум подготвен само да одам кај вистински клиент кој е сериозен. Затоа, префрлете ми депозит од 10.000 рубли преку системот за брз трансфер на пари Money Gram или системот Контакт за да ги потврдите вашите намери.

Испратете ми потврда за плаќање, но покријте го контролниот број. Без него, нема да можам да го добијам трансферот, можете да го проверите ова во банката. Така ќе бидете сигурни во мојата искреност и ќе ми го кажете бројот дури откако ќе го склучите договорот.

Немам намера да ги менувам условите за изнајмување на мојот стан и неговата цена. Поради овие услови го издавам станот по ниска цена. Ако не се согласувате, не ми го трошете времето.

Измамниците можат да бидат од која било земја, но почесто од Камерун и Перу, па пораката ќе биде погрешно напишана и малку несмасна.

Банката ќе потврди дека е невозможно да се примаат пари без контролен број. Потоа ќе отидете, на пример, во Western Union и ќе го испратите трансферот. Фотографирајте ја потврдата, затворете ја шифрата и испратете ја на измамникот.

Тој ќе ве обвини дека сте ја нацртале сметката во графички уредник и ќе ви испрати линк до веб-страница на лажен систем за трансфер на пари. Таму мора да ги внесете сите податоци за преносот, вклучувајќи го и контролниот број. Ќе се појави последен прозорец, чиј екран ќе бара од измамникот. После тоа ќе ги добие парите и ќе престане да комуницира.

Не одговарајте на таква порака, туку направете слика од екранот и испратете ја до службата за поддршка на страницата каде што ја најдовте рекламата.

Кои документи да ги проверите пред да изнајмите

Треба да проверите три документи: пасош, потврда за регистрација на права и/или извадок од Единствениот државен регистар на недвижности и документ за сопственост - најчесто договор за купопродажба.

Пасош на државјанин на Руската Федерација.Неопходно е да се потврди идентитетот на изнајмувачите. За да го направите ова, проверете ги вашите пасоши. Нема потреба да ја проверувате вашата воена легитимација, возачка дозвола и странски пасош, бидејќи нивните податоци не се вклучени во други документи.

Податоците за пасошот мора да бидат потполно исти како и во сите други документи. Односно, целосното име, серијата, бројот и сите други податоци мора точно да се совпаѓаат. Ова ќе потврди дека лицето во документите е истото лице како во пасошот и пред вас. Проверката на пасошот е првиот и најважен чекор.

Пред да изнајмите стан, проверете дали продавачот има вистински пасош. Еве на што ви препорачувам да обрнете внимание:

Без корекции, налепници, криви фонтови.
Ги има сите водени жигови и отпечатоци, фонтови, како во вашиот пасош.
Серијата пасоши се совпаѓа со местото на издавање. Првите две цифри од серијата се шифрата на областа. На пример, ако пасошот бил издаден во Санкт Петербург, првите две цифри се 40, ако во Москва - 45. Ако серијата започнува со 40, а пасошот е издаден во Липецк, тоа е лажен. Списокот на градски шифри може да се најде на веб-страницата „Вашиот пасош“.
Состојбата на пасошот одговара на датумот на издавање. Ако пасошот изгледа нов, но е примен пред три години, ова треба да ве предупреди.

Проверете и дали името и презимето на сопственикот се сменети. Ако одговорот е да, побарајте од продавачот потврда од матичната служба за брак или развод или промена на името.

Документи за насловпокажете кој е сопственик на станот или дел од него и по кој основ и кој може да го издава.

Видот на документот за сопственост зависи од тоа како станот станал сопственост на сопственикот. Доколку се приватизира, насловниот документ ќе биде договор за пренос на сопственоста на станот. Ако сте го купиле - купопродажен договор, а ако сте го добиле во наследство - потврда за правото на наследство со закон или со тестамент.

Доколку станот е во нова зграда, насловниот документ може да биде договор за заедничко учество во изградбата. Заедно со него, неопходно е да се провери потврдата за прифаќање на станот доколку куќата е веќе издадена под кирија.

Потврда за државна регистрација на имотните праваја потврдува сопственоста на станот или дел од него. Нема да има сертификат во два случаи:

Доколку сопственикот регистрирал сопственост на станот од 1991 до 1996 година. Во овој случај, неопходно е да се провери дали е направена ознака на државната регистрација на правото на документот за титулата, на пример, на договорот за купопродажба.
Доколку сопственоста е регистрирана по 15.07.2016 год. Од овој датум, потврдата за регистрација на правата беше откажана и заменета со извод од Единствениот државен регистар на недвижности.

За да го проверите сертификатот за сопственост, проверете ги придружните документи што се наведени во него со вистинските документи. Типот, бројот и серијата мора да се совпаѓаат. Проверете ја и адресата, подот и површината на станот.

Ја заменува потврдата за регистрација на сопственост. Потребно е да се потврди сопственоста и списокот со документи за сопственост, како и да се провери присуството на други сопственици. Проверете ги податоците од извадокот - адреса, придружните документи - со насловните документи. Сè мора да одговара.

На што друго да се обрне внимание

Однесување на сопственикот.Ако брза, нервозен, се заканува дека ќе го изнајмува станот на други ако не донесете одлука токму сега, бидете претпазливи. Визуелно проценете ја неговата адекватност: погледнете го пред сè како личност. Треба да го гледате секој месец, да решавате прашања, можеби да побарате помош, па да изнајмите стан од личност која барем не ви е одвратна.

Цена за изнајмување стан.Нема совршени опции по ниска цена. Реновиран и наместен стан на пет минути од метро не може да чини ни денар. Секогаш има причина за цената и веројатно е измама.

Документација.Фалсификувањето документи е скапа процедура. Затоа, измамниците често користат економична опција: самите фалсификуваат документи или лажат зошто ги нема. Не изнајмувајте стан додека не ги видите оригиналните документи.

Колку пари да платите

Износ за изнајмувањеплати само за еден месец. Ако сопственикот понуди да плати шест месеци однапред, одбијте.

Залог- ова е сума што го смирува сопственикот во случај на оштетување на неговиот имот. На пример, ако закупецот скрши прозорец и одлучи да се исели, сопственикот ќе земе дел од парите од депозитот, ќе го поправи прозорецот и ќе го врати остатокот. Целосно враќање на депозитот може да се бара од сопственикот само доколку закупецот го врати станот во иста состојба како што го изнајмил.

Износот на депозитот го одредува сопственикот. Постојат три најчести шеми за обезбедување:

депозит еднаков на 100% од цената за изнајмување на станот за месецот, во една уплата;
депозит еднаков на 100% од цената за изнајмување на станот за еден месец, во две уплати, односно поделени на два месеци;
двоен депозит еднаков на 200% од цената за изнајмување на станот за месецот, во едно плаќање - главно за имоти од деловна и елитна класа.

Односно, при склучување на договор, го плаќате или целиот износ на депозитот или дел од него како што е договорено со сопственикот.

Запомнете дали ќе изнајмите куќа

Ако ве замолат да дојдете во канцеларија и да потпишете договор пред да го покажете станот, не се согласувајте.
Проверете ги документите пред да го потпишете договорот. Погледнете ги пасошите на сопствениците, потврдата за регистрација на сопственоста или извадокот од Единствениот државен регистар на недвижности и документот за сопственост, како што е договор за купопродажба.
Секогаш склучувајте договор за изнајмување и потпишувајте го потврдата за прифаќање на станот.
Платете само еден месец кирија однапред.
Плаќајте пари само кога ќе го видите станот и сопственикот лично, ќе ги проверите документите, ќе го потпишете договорот за изнајмување и потврдата за прифаќање. И не заборавајте да наведете месечни плаќања во формуларот за порамнување.

Работевме на материјалот

Автор - Марија Јаковлева, уредник - Елена Евстратова, уредник на продукција - Марина Сафонова, уредник на фотографии - Максим Копосов, дизајнер на информации - Жења Софронов, илустратор - Антон Калашников, одговорен - Ана Лесних, коректор - Александар Салита, дизајнер на распоред - Евгенија Изотова

Во нашиот модерен, динамичен свет, изнајмувањето станбени простории одамна стана вообичаена практика. Секоја постапка од ваков вид бара соодветна документација и извршување. Материјалот во оваа статија ќе ви помогне да ги разберете главните карактеристики на договорот за изнајмување стан и списокот на документи потребни за оваа постапка.

Прво, треба да ја разберете концептуалната страна на прашањето. Според Граѓанскиот законик на Руската Федерација, договор за изнајмување стан е склучен ако закупецот е правно лице (Глава 34 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Ако стан се издава за користење на поединец за плаќање, тогаш во овој случај мора да се склучи договор за изнајмување на станбени простории (Поглавје 35 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација). Како што гледаме, во овие ситуации, договорот се склучува со различни субјекти, што е регулирано со посебни поглавја од законодавството. Затоа, неопходно е јасно да се направи разлика помеѓу овие два термина и, доколку е потребно, да се изготви потребниот тип на договор.

За да склучи договор за закуп или закуп, сопственикот/закупецот, од своја страна, мора да ја обезбеди следната листа на документи:

пасош или друг документ способен да го потврди идентитетот на закупецот/сопственикот;
документи кои ги докажуваат сопственичките права на сопственикот/закупецот на овој простор за живеење (оваа категорија вклучува потврда за сопственост на станбени простории, за наследство, за приватизација, законски заверен договор за купопродажба, за поделба на наследениот имот, на доживотно издршка, акт за подарок, судска одлука за признавање на имотни права, договор за порамнување и сл.);
извадок од обединета држава регистар;
потврда за регистрација на станбени простории;
документ со кој се потврдува дека нема долг за плаќање за комунални услуги;
доколку од која било причина договорот не го склучи сопственикот на станот, потребно е да има нотарски заверен документ - полномошно, во кое, меѓу овластувањата на овластеното лице, се евидентира и правото на потпишување на таквите документи;
ако има повеќе сопственици, потребно е да се има заверена согласност од сите сопственици на станбени простории или нивни овластени претставници;
ако сопственикот на имотот е субјект чија возраст не наполнила 18 години (возрасна полнолетство), задолжително е да се поседуваат посебни документи за дозволи од соодветните органи за старателство и старателство.

Список на дополнителна документација за договор за подзакуп

Покрај реалното изнајмување, постои таков облик на издавање стан како подзакуп. Во овој случај, закупецот има право да го пренесе домувањето на користење на трети лица. Односно, работодавачот делува како закуподавач. Доколку се склучи договор за подзакуп на станбена површина, потребни се следните дополнителни документи:

документи кои го потврдуваат правото на работодавачот да склучи договор за подзакуп (по правило, ова е наведено во главниот договор за изнајмување);
оригинал и дупликат од договорот за вработување;
писмена согласност од лицата кои живеат во станот според договорот за изнајмување (доколку има).

Список на документи од закупецот/закупецот

За организации и индивидуални претприемачи, листата на потребни документи е различна.

Список на потребни документи за организации создадени во форма на акционерско друштво или друштво со ограничена одговорност:

нотарски документ (полномошно) со кој се потврдува правото на овластено правно лице да склучува такви договори во име на ова правно лице;
пасош на овластено правно лице;
оригинал или заверена копија на документи со кои се потврдува деловната способност на правното лице (повелба на организацијата, тековната верзија на повелбата, одлука за именување/избор на управител, како и следните потврди: за државна регистрација на правно лице, за правење соодветен упис во Единствениот државен регистар на правни лица, за регистрација за даночно известување);
потребни финансиски податоци на правно лице;

Сите копии од документите за сопственост мора да содржат печат на закупецот и потпис на неговиот управител.

Список на потребна документација за индивидуален претприемач:

документ со кој се потврдува идентитетот на закупецот (пасош);
заверени копии од потврди кои ја потврдуваат деловната способност на закупецот (за државна регистрација на поединец како индивидуален претприемач, издадена од органот за регистрација на Федералната даночна служба на Руската Федерација; за негова регистрација кај даночните власти);
извадок од Единствениот државен регистар на индивидуални претприемачи;
банкарски податоци со печат (ако има) и потпис на индивидуалниот претприемач.

Предностите од издавањето стан на правни лица вклучуваат:

по правило, поголема сигурност на плаќањето;
локацијата на правното лице е очигледно утврдена и позната;
Наплатата на хипотетички долг и/или предизвикана штета на станот е полесна.

Список на потребна документација за изнајмување станови од поединец:

пасош или друг документ способен да го потврди идентитетот на работодавачот (и копија и оригинал);
фотокопија од пасош(и) или изводи од матичната книга на родените на сите граѓани кои имаат намера да живеат во изнајмениот стан;
информации за контакт на работодавачот.

Регистрација на договор за изнајмување стан

Граѓанскиот законик на Руската Федерација утврдува дека договорот за закуп/закуп на стан мора да се склучи во писмена форма. Многу често (ова главно се однесува на вработување) станоиздавачите прават голема грешка со тоа што издаваат стан само со устен договор. Овој пристап го прави изнајмувачот исклучително ранлив бидејќи ... во овој случај, ќе биде многу проблематично да се наплати долгот од бескрупулозниот закупец или да се принуди компензација за штета.

Задолжителни клаузули од договорот за закуп:

опис на станбените простории што се издаваат (ако се изнајмува само една соба, тогаш мора да се приложи план за нејзината локација во станот);
вистинска адреса на станбените простории;
период на изнајмување на станови (ако не се наведени условите, тогаш закупот се смета за неопределен, а закупот се смета дека е склучен за максимум период од пет години);
износот на месечните плаќања за изнајмување, индикација за времето на можна ревизија на исплатената сума;
информации за сопственикот(ите) на станот;
услови за раскинување/предвремено раскинување на договорот;
наведување на условите за испорака на станот по раскинување на договорот;
фиксирање на правата и обврските на субјектите на трансакцијата;
постапка и услови за плаќање на станбени и комунални услуги;
список на лица кои имаат намера да живеат во изнајмениот стан;
попис на имотот пренесен на користење на закупецот/закупецот;
наведување на податоци за пасош и податоци на двете страни.

Закупецот/закупецот има право на прво одбивање да го потпише повторно договорот за следниот мандат доколку строго ги почитува условите од договорот, ги прифаќа клаузулите од предложената трансакција и ако свесно, пред истекот на тековниот договор , го известил закуподавачот за своите намери

Според нормите на постојното законодавство, договорите за изнајмување стан се предмет на задолжителна државна регистрација доколку се склучени за период од една година или повеќе. Трансакцијата добива статус на склучена од датумот на државна регистрација.

Државната регистрација не е предвидена за договор за изнајмување.

Документи што треба да се достават за регистрација на договор за закуп на стан:

пасоши и копии;
оригинал и копија од катастарскиот и техничкиот пасош на станот, заверена од органот што ја издал оваа документација;
наредба на извршните органи во врска со пренос на стан за изнајмување на правно лице.

Документи за регистрација на правни лица:

составна документација;
документи со кои се потврдува внесување на информации на правни лица во Единствениот државен регистар на правни лица;
документи и копии кои укажуваат дека правно лице е регистрирано како даночен обврзник, со наведување на неговиот TIN (т.е. идентификациски број на даночниот обврзник).

Државната такса за регистрирање договор за закуп се наплаќа од правни лица во износ од 15 илјади рубли. По поднесувањето на целата потребна документација, регистрацијата се завршува во рок од околу еден месец.

Склучувањето договор за изнајмување за домување и неговото регистрирање е сериозна процедура на која мора внимателно и одговорно да се пристапи. За да не наидете на „празни точки“ во ова прашање и да избегнете непотребни недоразбирања, а можеби и конфликти, меѓу страните во договорот, би било сосема соодветно да се побара совет од квалификувани специјалисти (адвокат или агент). Тие ќе можат да ви помогнат да ги заобиколите „острите агли“ и да подготвите компетентен договор.

Карактеристични карактеристики на договор за закуп на стан:

склучен со правни лица;
закупецот може да го користи станот исклучиво како станбени простории;
максималниот рок на затвор е неограничен;
Закупот, по иницијатива на закуподавачот, може предвремено да се раскине вонсудски по основи предвидени во договорот.

Посебни карактеристики на договорот за закуп:

склучен со поединци;
не бара државна регистрација;
максимална казна затвор - 5 години;
закупот по иницијатива на закуподавачот може да се прекине предвреме само во согласност со судска постапка по ограничени основи;

Видео

Пред да одговорите на прашањето „Како официјално да изнајмите стан“, ви предлагаме прво да одговорите на друго.

Зошто официјално да го изнајмувам мојот стан?

Нема да се жалиме на вашата совест и да ви кажеме дека кршењето на законот не е добро. Наместо тоа, да ги наведеме главните ризици со кои се соочува лицето кое незаконски го издава својот имот:

Измама.Ако незаконски издавате станови, може да завршите со луѓе во вашиот стан кои се сосема различни од оние на кои првично сте го изнајмиле станот. Или, уште полошо, може дури и да го изгубите вашиот дом;
Неочекувани трошоци.Ако однапред не ја одредите постапката за плаќање на сите трошоци (комунали, телефон и сл.), тогаш нема да биде лесно, на пример, да добиете пари од работодавачот за да ги платите неговите телефонски разговори со роднините од далечни, но родниот град;
Оштетување на имот.Без договор, како тогаш можеш да докажеш дека пред да дојде закупецот, во станот имало друг телевизор, на лустерот немало 4, туку 5 нијанси, а на тепихот немало дамки?
Проблеми со правото.Сегашното законодавство не предвидува одговорност за „изнајмување стан без договор“, меѓутоа, постојат правила што предвидуваат одговорност за не поднесување даночна пријава ( чл. 119 Даночен законик на Руската Федерација) и неплаќање даноци. Исто така, го обрнуваме вашето внимание на фактот дека за неплаќање даноци следува парична казна ( чл. 119 Даночен законик на Руската Федерација), и кривична одговорност ( чл. 198 од Кривичниот законик на Руската Федерација).

Се надеваме дека сега сте склони легално да издавате станови.

Но, пред да почнете да го нудите вашиот стан на вашите пријатели или да објавувате огласи на Интернет, ве советуваме да се запознаете со некои регулаторни документи и да направите одредени пресметки.

Анализа на приходи, расходи и даноци

Приходи

Секој сака да заработи приход од своите активности, киријата не е исклучок. Со цел да се утврди потенцијален приход, можете да погледнете слични понуди за изнајмување: становите во вашата област се во приближно иста состојба, на пример, користејќи ја нашата .

Даноци

Значи, износот на приходот е приближно јасен, сега да одлучиме трошоци: , и имотот (ако ви одговара), и секако, . Што се однесува до даноците, за да добиете целосна слика, можеме да ви предложиме да ги прочитате написите на оваа тема на нашиот портал. Овде едноставно забележуваме дека при изнајмување стан има неколку даночни опции, така што е сосема можно да ја изберете најдобрата опција за себе:

Индивидуално плаќање;
Индивидуален претприемач според општиот даночен режим (плаќање персонален данок на доход);
- Гл. 26.2 Даночен законик на Руската Федерација;
Индивидуален претприемач користејќи - Гл. 26.5 Даночен законик на Руската Федерација.

За едноставност и јасност, можете да го користите оној што го подготвивме со внесување на податоците што се релевантни за вас.

Како што можете да видите, во однос на оданочувањето, се овозможува поголем избор на индивидуалните претприемачи. Подетални информации за карактеристиките на изнајмување стан за поединци и индивидуални претприемачи може да се најдат во нашата статија .

Односи со даночните власти

По добивањето на исплата според договорот за изнајмување/закуп, станувате обврзани да плаќате данок. Неопходно е не само да се плати самиот износ, туку и да се достави до даночните власти документација, потврдувајќи дека оваа сума е правилно пресметана.

Обрасците за даночна пријава се одобрени Министерство за финансии на Руската Федерација. Даночните власти, исто така, може да бараат од вас да го доставите самиот договор и документи кои го потврдуваат приемот на плаќањето.

Ниту од поединец, ниту, во некои случаи, дури и од индивидуален претприемач не се бара да води „целосна“ сметководствена евиденција како правните лица. Но, сè уште има сметководствени барања. На пример, индивидуалните претприемачи кои користат поедноставен систем за оданочување се обврзани да водат книга на приходи и расходи ( 346,24 Даночен законик на Руската Федерација). Во секој случај, фактот за прием на уплата мора да се евидентира со потврда или извод од банкарска сметка доколку плаќањето се врши со банкарски трансфер.

За да избегнете ова да биде проблем, секогаш можете да ги користите нашите услуги:

за поединци и

Не само штета, туку и корист

Издавајќи недвижен имот легално и плаќајќи данок на него, вие не само што ги поднесувате трошоците за самите даноци, туку и... добивате можност да излезете од една сосема друга зона на ризици што произлегуваат со „црната кирија“, кога во конфликтна ситуација не можете да одите во полиција или суд. Жалба на законите и нивното прекршување.

Со легално изнајмување не се плашите од заканите од закупецот дека ќе пријави во Федералната даночна служба дека одговорноста за тоа што во станот живеат 40 илегални имигранти ќе биде ставен на вас, а не на одговорниот закупец, дека во во случај на оштетување на вашиот имот или предмети на вашите соседи, ќе можете да го решите ова прашање преку судови, итн.

Покрај индиректните ситуации, има и директни придобивки од формализирањето на односите за изнајмување. Така, на пример, во одредени ситуации можете да аплицирате или даночни олеснувања за недвижен имот што се користи во комерцијални активности.

други трошоци

Сега кога се занимававме со даноците, тоа не се единствените трошоци. Што вреди да се процени, директен рој за издавање недвижен имот. Кога ќе одлучите да изнајмите недвижен имот, станувате претприемач и затоа треба да го третирате како бизнис.

Треба да ги минимизирате ризиците од оштетување на состојбата на станот, имотот, како и можна штета на трети лица. Можете да управувате со овој ризик или со контактирање на осигурителна компанија (само кога купувате полиса за осигурување, бидете сигурни дека изнајмениот стан е покриен со осигурениот настан) или со самостојно создавање резерва за непредвидени настани. Можете да прочитате повеќе за ова во посебна статија.

Исто така, кога го издавате вашиот имот, треба да имате на ум дека станарите, додека живеат во станот, го подложуваат на природно трошење и, без разлика колку се уредни и пристојни, и по неколку години издавање на имотот , станот ќе бара козметички поправки. Ваше е да одлучите дали да создадете резерва за овие цели, но имајте на ум дека таква потреба ќе се појави, во секој случај, тоа е неопходно.

Одобрување за изнајмување

Се надеваме дека како резултат на горенаведените пресметки, имате профит и можеме да преминеме на следната точка. Одлучете што треба да се договори и со кого за да се добие правото на издавање станови. Разговаравме за оваа тема во статии и . Но, за да не ве оптоваруваме со многу врски, подолу е табела која јасно покажува каква согласност во кој случај е потребна.

	Договор сите сопственици	Согласност на закуподавачот	Согласност на сите членови на вашиот семејства, живеење заедно со тебе	Согласност на цимери
Сопствен стан	Да	–	–	–
Општински стан	–	Да	Да	–
Приватизиран соба во комунални стан	Да	–	–	Да
Неприватизирани соба во комунални стан	–	Да	Да	Да
Соба во неприватизиран стан	–	Да	Да	–
Соба во приватизирани стан	Да	–	–	–

Повеќе детали за договорот

Кој договор да се избере?

Одредивте чија согласност е потребна и, веројатно, веќе знаете како да ја добиете. Сега е време да се премине на можеби најважниот дел од регистрацијата на закупот - договорот.

Секако, ќе се договорите и самиот ќе го потпишете договорот со работодавачот/закупецот. Но, ќе биде корисно однапред да се одреди каков вид на договор ќе треба да се склучи.

Резиме

За легално да го изнајмите вашиот дом, несомнено ќе треба да проучите некои правни норми, особено Граѓанскиот и даночниот законик. Можеби побарајте одговори на вашите прашања на специјализирани форуми.

Но, од друга страна, законската регулатива е напишана за да ги заштити нашите законски права и интереси, а со правилно применување можеме да имаме корист и да ги намалиме ризиците.

Во оваа статија, се обидовме да ви кажеме како правилно да изнајмите стан од донесување одлука за тоа до времето на плаќање даноци. За жал, невозможно е да се прикажат сите нијанси на сите приватни случаи за изнајмување во една статија, количината на информации е премногу значајна. Но, подетални информации може да се добијат на соодветните делови на нашиот портал.