До категорії «бізнесу з нуля» можна сміливо віднести діяльність зі здачі подобово квартир в оренду. При цьому ви можете не володіти квартирами, але заробляти на короткостроковій оренді. Все, що для цього потрібно знайти житло, власники якого готові надати його на умовах суборенди. Субаренда – це форма договору, коли він декларація про здачу квартири у найм як би переуступается.

Подібний бізнес може здатися зрозумілим та легко організованим. Але не все так гладко та спокійно. Квартир подобово здається багато, проте не всі з них приносять нормальні гроші, а деякі зовсім не виправдовують вкладені в них кошти.

Добре, якщо у власності вже є пара – трійка квартир. Нехай і однокімнатних (найбільш ходових на ринку), тоді прибутковість буде вищою. Якщо ж такої власності немає, доведеться орендувати житло на довгий терміні вже його здавати у подобову чи погодинну оренду.

Вся складність у створенні справи зводиться до пошуку відповідного житла. Багато власників, почувши слово «подобова оренда», одразу асоціюють це з пияцтвом, проституцією та іншими негативними речами. І жодними вмовляннями їхню думку не зміниш. Хоча фактично, такі квартири наступного ремонту потребують вкрай рідко, на відміну від квартир у довгостроковій оренді.

Субарендаторам не вигідно тримати житло у поганому стані, тому що у них просто не буде клієнтів. Після кожного заселення квартира ретельно забирається. Чого не скажеш про довгострокову оренду: орендарям (а серед них чимало молоді) у 90% випадків за станом квартири не стежать А гуляють та п'ють у таких квартирах не менше.

«Щоб укласти договір суборенди на квартиру, що сподобалася, доводиться трохи прибрехати господарям. Я говорю, що в мене є договори з деякими фірмами на заселення людей, які приїжджають у відрядження. І в цьому випадку мешканці часто змінюватимуться. Якщо ви згодні на такі умови, то я платитиму вам за оренду трохи більше. Господарі житла спочатку хвилюються, але, коли бачать, що з їхньою квартирою все гаразд, заспокоюються. І думка сусідів та голів ТСЖ їм вже байдужа», — каже користувач Rasklad на форумі nasutki.borda.ru.

Найкраще шукати квартири ближче до центру міста. Тут знайти клієнтів набагато простіше. І витрати на рекламу набагато менші. Також варто орендувати квартири якомога ближче одна до одної – це дозволить зменшити транспортні витрати. Якщо ж одна квартира знаходиться за 15 км від іншої, то транспортні витрати будуть набагато більшими.

Легалізація діяльності

Особливість бізнесу на оренді квартир у тому, що він складно контролюється державою. А тому чимала частина бізнесменів працює без реєстрації підприємницької діяльності та не сплачує податки. У деяких випадках це виправдано, особливо коли йдеться про 1 – 3-х квартирах, що здаються, і дохід від діяльності не такий великий, щоб з'явився сенс легалізувати бізнес.

Зі зростанням обороту організації, коли у розпорядженні організатора вже не одна і не дві квартири, а мінімум 5 – 6, краще зареєструвати ІП чи ТОВ. З оформленням бізнесу буде простіше знаходити нові квартири (власники житла довіряють організаціям більше, ніж звичайним) фізичним особам). Стане спокійніше працювати, оскільки штрафи за незаконну підприємницьку діяльністьніхто не скасовував. Заздрісники завжди знайдуться, зокрема й в особі голів ТСЖ, які можуть повідомити про це міліцію чи прокуратуру. І на цей випадок завжди будуть документи. Все буде в рамках закону.

Реєструють такий бізнес найчастіше як звичайне індивідуальне підприємництво. Для оформлення бізнесу в податковій інспекції потрібно пред'явити заяву, ксерокопію паспорта та ІПН, квитанцію про сплату державного мита. У заяві на реєстрацію слід зазначити коди КВЕД: 55.23.5 «Діяльність інших місць для тимчасового проживання» та 70.20.1 «Здавання в оренду власного житлового нерухомого майна» (можна вказати кілька кодів). Вже за 5 робочих днів після подання документів можна отримати свідоцтво про реєстрацію ІП. І ви є законним представником бізнесу.

Окремо варто згадати про вибір системи оподаткування. Для такої діяльності підходять всі три відомі спецрежими: патент (патентна система оподаткування), ЕНВД (вмененка) та УСН (спрощенка). Найвигідніший варіант – патент. Ви сплачуєте фіксовану плату (близько 10 тис. р.) та цілий рік працюєте спокійно. Вам не потрібно надавати звіти, вести бухгалтерію та ін. Але патентна система прийнята не у всіх регіонах, а отже, доведеться обирати між ЕНВД (можна застосовувати до 500 кв. м.) чи УСН. Дані спецрежими також вигідні (хоча обходяться дещо дорожче), але доведеться вести бухгалтерію та складати звітність за графіком.

Варто враховувати і той момент, що, оформивши бізнес, доведеться сплачувати прибутковий податок за власників квартир, а це 13% вартості оренди. Щоб не образити себе, це питання слід обговорити із власниками житла ще на етапі укладання договору суборенди. Ці 13% по праву повинні відніматися від вартості оренди квартири.

Найм співробітників

Якщо ми говоримо про побудову бізнесу, а не про роботу «заради роботи», слід вирішити питання з найманими працівниками. Якщо у вашому розпорядженні 2 - 3 квартири, то ще якось можна впоратися поодинці. А якщо ви працюєте з 5-ма і більше квартирами, одному вже ніяк не впоратися.

Подайте картину: ви знайшли клієнта, їдете показувати йому квартиру. Поки ви домовляєтесь, вам йде дзвінок від другого клієнта – ви відволікаєтесь на розмову. У цей час третій клієнт з'їжджає з квартири, на яку вже є інший клієнт, і вам необхідно терміново навести лад у квартирі і т. д. і т. п. І таких дрібних справ може бути з десяток — інший на день. Голова йтиме кругом, що позначиться на якості роботи та кількості клієнтів. Тому зі зростанням кількості замовлень слід подумати про найм покоївки для прибирання квартир та менеджера по роботі з клієнтами. Прибиральниці можна сплачувати лише відсоток зробленої роботи, не оформлюючи їх у штат (щоб платити страхові відрахування). Менеджеру – оклад та невеликий відсоток для мотивації. Нехай він займається роботою з клієнтами, відповідає на дзвінки, проводить зустрічі, перевіряє стан квартир після гостей та ін.

У вас у такому разі з'являється багато часу, який можна витратити на пошук нових квартир, на вирішення бухгалтерських та юридичних питань, на рекламу послуг, на контроль роботи персоналу. З'явиться час і на особисте життя, а справа приноситиме задоволення.

Як рекламувати послугу

Пошук клієнтів - одне з перших завдань, на вирішення якого слід пустити всі сили. Не буде клієнтів – не буде доходів, а зобов'язання щодо виплати оренди нікуди не подінуться. У створенні клієнтської бази допоможуть такі варіанти:

• Розміщення оголошень у газетах. Старий і перевірений спосіб, хоча з приходом інтернету він стає менш актуальним. Але це ще не означає, що ЗМІ варто відмовлятися зовсім. Дуже багато відрядження після приїзду в незнайоме місто купують газети і знаходять квартири саме там.
• Розклеювання листівок у місцях, популярних для туристів та приїжджих. Це виходи з метро, ​​автобусні та трамвайні зупинки, авто та залізничні вокзали, центральні вулиці міста.
• Розміщення інформації на дошках оголошень в інтернеті: авіто, сландо, міські портали та ін. Не забувайте про складання грамотного опису з великою кількістю якісних фотографій.
• Спробуйте унікальні способи реклами, як написання оголошень на асфальті. Все, що потрібно – трафарет та балончик із фарбою.
• Можна домовитись про співпрацю з місцевими таксистами, оскільки нерідко приїжджі наймають таксі в аеропорту та просять водія підказати, де можна зняти недороге житло.

Підводне каміння у «подобовому» бізнесі

Пошук квартири, легалізація бізнесу та врегулювання питань з мешканцями – далеко не всі проблеми, які чекають на підприємця в цій сфері. Однією з головних проблем є відсутність клієнтів. Щоб бізнес приносив дохід, кожна квартира має заповнюватися мінімум на 70%. Тобто з 30 днів – 21 день в оренді.

Попит на житло може бути низьким не лише через високу конкуренцію, а й просто через сезонний спад. Влітку в центральній частині Росії попит на оренду подобово житла різко падає. Люди їдуть на відпочинок, стає менше відрядження. Тому не варто відкривати бізнес до літнього сезону. Деякі досвідчені у цьому бізнесі підприємці у міжсезоння відмовляються від частини житла, що орендується, щоб зменшити постійні витрати.

У той же час для курортних міст (Сочі, Геленджик, Анапа та ін.) літо саме сезон. А восени та взимку такий бізнес простоює.

Окремо варто згадати про іпотеку та купівлю квартир у кредит. На форумах можна прочитати ідеї такого змісту: «можете купити кілька квартир в іпотеку та здавати їх у подобову оренду. Це краще ніж платити орендодавцю». Ідея виглядає привабливо, але не здійсненна з низки причин:

1. Щоб отримати іпотеку навіть на одну квартиру, доведеться дуже сподобатися банку. Він вимагатиме з вас довідки про доходи, подивиться кредитну історію, попросить знайти поручителів та ін. Ваш офіційний дохід не сягає 30 – 50 тис. грн. на місяць та банк вам відмовляє. Якщо ви бажаєте оформити дві квартири, то вам вже знадобиться дохід у 80 тис. грн. А якщо у вас такий дохід, тоді навіщо вам потрібні іпотека та подобова оренда.
2. З погляду інвестицій такий варіант виглядає вкрай не вигідним. Окупність вкладень складе близько 8-10 років, що неможливо для нормального, робочого бізнесу.

Скільки можна заробити. Короткий бізнес-план

Довгострокова оренда однокімнатної квартири в Москві коштуватиме 25 - 30 тис. н. в місяць. Сюди слід враховувати витрати на прибирання, рекламу та амортизацію (заміна поламаної техніки та меблів) – близько 5 тис. нар. на квартиру за місяць. Здати подобово такі квартири можна за 2 – 2,5 тис. р. в середньому.

Орієнтовно картина в сезон має виглядати так:

Прибуток від здачі шести квартир буде близько 120 000 грн. в місяць.

Щоб визначити окупність вкладень, слід враховувати початкові інвестиції у бізнес. Кожну квартиру потрібно довести до необхідного комфорту – зробити ремонт, закупити меблі та техніку. На кожну квартиру слід закласти щонайменше 100 000 грн. Тому шість квартир вимагатимуть вкладень у 600 000 грн.

Звідси окупність вкладень за розрахунками, наведеними вище, становитиме від 6 місяців. Але необхідно враховувати і той факт, що у перші місяці клієнтів буде небагато. Потрібно пропрацювати не один місяць, перш ніж напрацюється постійна база клієнтів і почне працювати «сарафанне радіо». Тому період окупності вкладень можна сміливо множити на два.

Подобова здача квартири найвигідніша тоді, коли багато клієнтів. Проте самі вони не будуть, особливо спочатку. Від докладених зусиль у цьому напрямі залежить результат. Якщо викласти в інтернет лише одне оголошення і ще одне приклеїти на вуличний стовп - ефекту теж не буде. Тут слід проявити активність. Чим більше оголошень, викладених в інтернеті та розклеєних на вулиці, тим більше шансів вхідного дзвінка від потенційного клієнта. Якщо в місто часто приїжджають люди відрядження та ділові, можна орієнтувати бізнес саме на них. Можна надавати своє житло парам, які хочуть усамітнитися від усіх. Все потрібно ретельно продумати. Крім того, всі знайомі та друзі мають бути в курсі того, що серед них хтось здає квартиру. Це також збільшує шанси на перебування клієнтів.

Розташування квартири

Розташування квартири відіграє важливу роль в успішності бізнесу, тому що клієнти часто вибирають її саме за цим фактором. Якщо квартиру на добу або більше шукає бізнесмен, швидше за все він зацікавиться житлом, розташованим у центрі міста. Для когось це не відіграє ролі, особливо для туристів і відрядження, тим більше що центральне розташуванняпередбачає більш високу вартість. Незважаючи на це, люди дивляться, чи знаходиться житло, чи безпечний він, чи далеко від місця проживання розташовані магазини і чи довго йти від зупинки. Якщо всі ці фактори продумані, ризик простоювання квартири буде мінімальним.

Стан квартири

Винаймаючи квартиру на короткий термін, клієнт хоче, щоб вона була в хорошому стані. Погані стіни та зламані крани не приваблять його. Однак хороший ремонт – не єдине, що впливає на залучення клієнтів та успішність цього бізнесу. Житло повинне утримуватися не тільки в чистоті, воно повинно мати все необхідне для життєдіяльності людини: побутові прилади, постільна білизна, рушники, гарні меблі. Якщо йдеться про здачу елітних квартир, зусиль потрібно докласти ще більше. Квартира повинна знаходитися в ідеальному стані, інакше люди знайдуть собі найкращий варіант.

Надавані послуги

Квартира здаватиметься успішніше, якщо список наданих послуг буде ширшим. Це може включати виклик таксі, доставку їжі, щоденне прибирання і так далі. Звісно, ​​скористатися цими послугами чи ні, вибирає кожен клієнт сам, проте їх наявність піднімає бізнес більш високий рівень.

Цінова політика

Перше, на що дивляться більшість клієнтів – ціна. Ціна за добу не повинна бути вищою, ніж у інших господарів, особливо якщо немає вагомих причин для її підвищення. Звичайно, вартість складається з багатьох факторів, але зазвичай люди шукають більше дешевий варіант. Варто трохи знизити ціну, як кількість дзвінків помітно збільшиться.

У цій статті ви знайдете ряд корисних порадта повноцінні, докладні відомості про те, як здавати квартиру подобово. Здача нерухомості в оренду - давно вигідна справа. Коли мова йде про житло, особливо у великих містах, обласних центрах, попит на оренду квартир вкрай високий. Причому найвигідніший спосіб (за наявності постійних клієнтів) – здавати житло подобово. Таким чином, лише за кілька днів можна виручити суму, яку, у разі помісячної оренди, власник отримав би як місячну оплату. Подобовим орендою квартир часто охоче користуються не тільки закохані парочки, які вирішили усамітнитися, а й люди, які приїхали до міста в рамках робочого відрядження або на час проведення розважальних заходів – концертів, фестивалів, спортивних змагань тощо.

Внутрішня ситуація

Але як здавати подобово квартиру, з чого почати? Зрозуміло, із збирання.

• Ваша квартира повинна бути ідеально чистою - ні порошинки, ні порошинки, ніякої іржі або ще чогось непотрібного в санвузлі. Гарний ремонт бажаний, але можна обійтися мінімумом – нові шпалери, сантехніка, люстри, охайні меблі та килими; миловидні елементи декору у вигляді серветок, вази з квітами і т.д. – вітаються, головне, щоб у міру. У квартирі має бути затишно, по-домашньому.
• Потрібно щоб повітря в приміщенні не було застояним, затхлим. Добре, якщо є кондиціонер.
• Дуже важливий елемент – гаряча вода. Якщо прямої подачі немає – обов'язково встановіть водонагрівач.
• Не обійтися і без побутової техніки - величезним плюсом будуть пральна машинка-автомат, мікрохвильова піч, телевізор (нехай навіть простенький, але бажано з кабельним). Наявність холодильника – обов'язково. Клієнта приємно здивує, якщо в холодильнику виявляться мінеральна вода, пляшка вина, хліб, сир та ковбаса з супровідною запискою типу «Ради вашому приїзду, почувайтеся як вдома». Непогано, якщо в квартиру буде проведено телефонну лінію і дуже добре – якщо є доступ до мережі інтернет (найкраще wi-fi).
• По суті, вирішити ці проблеми може вибір. Тим більше, що майже будь-який забудовник може продати таку або, якщо підгадати, то можна зробити так, щоб розмір орендної платиперекривав суму щомісячного платежу.

Для того щоб убезпечити себе від шахрайства та крадіжки з боку наймачів - встановіть камери відеоспостереження не в самій квартирі, зрозуміло, адже це вже зазіхання на приватне життя і загрожує вам, у разі чого, зустрічним позовом. Найкраще встановити приховану камеру на сходовому майданчику, з повним «охопленням» ваших вхідних дверей.

З метою безпеки доцільно взяти з клієнта заставу у розмірі до 50% від вартості оренди (заставу повернете після закінчення терміну надання послуги) та обов'язково вимагатиме документи, що засвідчують особу, з додатком ксерокопій.

Пошук клієнтів

Ви можете скористатися послугами посередницьких агенцій. Але по суті – сенсу у цьому небагато. Так, деякі навіть гарантують, що знайдуть для вас клієнта абсолютно безкоштовно (насправді ж візьмуть значний відсоток з потенційного наймача), але ви й самі можете це зробити. У Наразі, особливо у великих містах, на ринку оренди житлової нерухомості спостерігається серйозний надлишок попиту (попри кризу). Тому, доклавши мінімальні зусилля по саморекламі, ви легко знайдете охочих винайняти квартиру подобово.

Слід зробити такі кроки:

• Розмістіть якнайбільше оголошень в інтернеті, на спеціалізованих сайтах з оренди нерухомості. Важливо, щоб ваші оголошення були на сайтах, які популярні пошукові системи видають у перших 10 результатах за запитами «нерухомість» та «квартири подобово» (із зазначенням вашого міста). Бажано прикріпити фотографії житлоплощі.
• Розміщуйте оголошення у спеціалізованих газетах. Є рекламні друковані видання, орієнтовані виключно на нерухомість та оренду житла. Рекламна площа в них коштує копійки, обмежень для рекламодавців немає. Можете хоч двадцять оголошень в один випуск дати, трохи видозмінюючи текст у кожному, щоб вони не були копіями один одного (це відштовхує цільову аудиторію). Врахуйте: багато однакових оголошень або різних, але з однакової контактною інформацієюможуть викликати у потенційних клієнтів підозру, що це – рекламна продукція від агентства. А квартиронаймачі вважають за краще мати справу з орендодавцем особисто, без посередників. Це значно скорочує час пошуку житла, а також майже вдвічі знижує витрати.
• Розклейте оголошення на зупинках та в місцях регулярного скупчення людей. Врахуйте: ваша рекламна продукція не повинна розташовуватися на будь-якій приватній власності або рекламних площах, що належать третім особам. Це допоможе вам убезпечити себе від можливих проблем.
• Якщо ви володієте особистим авто, відмінний спосіб реклами - нанесення наклейки, що легко знімається, на заднє скло свого транспортного засобу. Текст має бути великим та коротким. Наприклад: «Квартира подобово (та номер телефону)».

Як здавати квартиру подобово офіційно?

Іноді трапляється, що квартиронаймач, який заборгував за квартиру, загрожує орендодавцю тим, що заявить про його діяльність податковим органам. До того ж і самі податківці можуть здійснювати своєрідні «рейди» інформаційним простором у пошуках легкої «лівої» наживи.

Щоб уникнути можливих негативних наслідків, складіть угоду оренди та найму, якою може бути укладено між двома фізичними особами.

Оформлення договору найму провадиться у ліцензованого юриста. Юристу оплачується спочатку 1% вартості оренди. По завершенні 15% суми угоди. Якщо вас цікавить, як здавати квартиру подобово та податки при цьому ви бажаєте виплачувати в повному обсязі – зареєструйтесь як підприємець і виплачуватимете єдиний податок (від 6 до 15%). У цьому випадку претензій до вас із боку податкових органів не буде.

Маючи вільну нерухомість, можна вести власний бізнес та отримувати дохід. Квартира у житловому стані здається як постійно, так і подобово. Перш ніж зважитися на це, необхідно порахувати вигоду від оренди, врахувати ризики та витрати на ведення бізнесу.

Здавати в оренду вигідніше, проте ця вигода є дуже сумнівною, оскільки підвищуються ризики для власника. Не варто сподіватися на отримання щоденного прибутку, адже маючи нерухомість навіть у великому містіЗнаходити мешканців на кожен день непросто. Квартира пустуватиме деякий час - у кращому випадку 5-7 днів на місяць.

Навіть за великого потоку клієнтів, здавати житло подобово 30 днів на місяць неможливо — потрібен час для підготовки квартири до заселення наступних мешканців. У курортному місті можна добре заробити на туристах, підвищуючи плату за оренду в сезон, що дозволить окупити простої, відведені для прибирання. Чи насправді вигідно здавати квартиру для подобового проживання? Давайте розкладемо все по поличках.

Як порахувати вигоду від подобової здачі квартири

Необхідно встановити ціну, враховуючи такі фактори:

Квартиру з усіма зручностями неподалік центру Челябінська можна здавати в середньому за 2500-3000 рублів за добу, а якщо вона розташована на околиці, то за 1500-1800 рублів. Вирішивши здавати свої апартаменти для подобового проживання, варто провести розрахунок прибутку, виходячи з кількості «заселених» днів на місяць – у середньому це 15 днів. Середню вартість необхідно помножити на 15 днів (включаючи вихідні та святкові днііз підвищеною оплатою).

Які квартири приносять максимум прибутку

Здача житла в оренду гарний варіантокупити його протягом кількох років, одержуючи пасивний дохід. А щоб він був стабільним, одного розміщення оголошень в інтернеті, газеті недостатньо. Важливо, щоб житло мало попит і для клієнтів було ідеальним варіантом. Тож від яких квартир можна отримати більше прибутку?

На ринку готельних послуг чималим попитом користуються , і з усіма зручностями для комфортного проживання. Клієнтів цікавить наявність побутової техніки, а також транспортної доступностіта інтернету. Це зручності, життєво важливі для гостей, тому за наявності житла принесе більше грошей.

Як формувати ціну з урахуванням усіх ризиків

Вище описано, які чинники впливають формування ціни – вони дозволяють розрахувати місячну прибуток з урахуванням ризиків. При здачі в оренду житла існують такі ризики для власника:

При формуванні вартості слід обов'язково врахувати можливі ризики.

Які витрати у такого бізнесу

Вартість за подобову оренду квартири має формуватися з урахуванням таких витрат:

Врахування всіх витрат при подобовій здачі квартири допоможе встановити оптимальну вартість, що дозволить отримувати хороший дохід.

Як залишитися на плаву і не «прогоріти»

Ризик «прогоріти» існує під час будь-якого бізнесу – подобова здача житла в оренду не виняток. Якщо підійти до цього завдання серйозно, вдасться мінімізувати ризики.

Щоб позбавити себе від незапланованих витрат, потрібно зробити таке:

Убезпечити себе від ризиків тривалого простою квартири через відсутність клієнтів, а також попадання в руки до шахраїв можна звернувшись до професіоналів – в агентство нерухомості. Фахівці беруть із власника комісійні виплати у вигляді невеликої суми, але активно просуватимуть на ринку. Так ви уникнете спілкування з квартирними аферистами. Звертайтеся лише до перевірених агентств нерухомості, які надають послуги кілька років. Не зайве і пошукати інформацію в інтернеті та ознайомитися з відгуками. З'явившись в організацію – насамперед попросіть ліцензію для ознайомлення.