Comment sont loués les locaux non résidentiels ? Quelles lois régissent ce processus et quelles conditions doivent être remplies pour qu’une opération de location immobilière commerciale soit légale et légale pour les deux parties ? Lisez à ce sujet dans notre article.

La procédure de location de biens non résidentiels est une forme de contrat de propriété, selon laquelle le bailleur (propriétaire des lieux) transfère le bien au locataire (locataire) pour une utilisation temporaire aux conditions de location. Le plus souvent, ces transactions de location sont réalisées entre personnes morales ou entrepreneurs individuels. La procédure de location de locaux non résidentiels est régie par le Code civil de la Fédération de Russie et la loi fédérale de la Fédération de Russie « sur l'enregistrement public des biens immobiliers ». Conformément au Code civil de la Fédération de Russie, un accord conclu pour une durée inférieure à 12 mois n'est pas soumis à l'enregistrement de l'État, tandis qu'un accord signé pour une durée supérieure à un an doit être enregistré auprès des autorités compétentes. Diverses structures, bâtiments dans leur ensemble ou locaux individuels inclus dans le parc non résidentiel sont soumis à loyer. Certains éléments des locaux ne sont pas soumis à location (par exemple, le sous-sol, la toiture, la volée d'escalier, etc.). Les locaux non résidentiels sont transférés au locataire accompagnés des documents et des clés, à défaut de quoi le contrat est résilié faute de conditions d'exploitation des locaux.

Louer des propriétés non résidentielles : payer des impôts

La location de tout local résidentiel ou non résidentiel est directement liée aux questions de paiement des impôts sur les bénéfices perçus. De nombreux propriétaires de locaux responsables, en particulier des particuliers, sont intéressés par des réponses aux questions : quel montant d'impôt doit être payé, s'il est nécessaire de s'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel, et bien d'autres. Essayons de comprendre toutes les subtilités de la location de propriétés non résidentielles. Alors, faut-il payer des impôts lors de la location de locaux non résidentiels ?

Tout propriétaire, qu'il soit personne physique ou morale, est tenu de payer l'impôt sur les bénéfices tirés de la location des locaux !

Conformément à l'article 4, partie 1, art. 208 du Code des impôts de la Fédération de Russie, le loyer pour l'utilisation des locaux est un revenu sur lequel le propriétaire des locaux (particulier) doit payer, dont le montant est de 13 % du montant total perçu pour la durée de validité du contracter. Il est à noter que dissimuler le fait de louer des locaux entraîne souvent la perception de la totalité du montant de la taxe pour les propriétaires, ainsi que des amendes d'un montant de 20 % du montant impayé et des pénalités. Il n'est pas difficile pour le service des impôts de savoir si des locaux résidentiels ou non résidentiels sont loués : les sources peuvent être des virements bancaires réguliers vers une carte d'un certain montant (généralement plus de 100 000 roubles par mois), des informations directes au fisc de la part du locataire, et d'autres raisons qui constituent un excellent levier auprès du propriétaire.

Dois-je m'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel pour louer des locaux ?

Conformément à la législation russe, exercer des activités commerciales sans enregistrement officiel auprès des organismes gouvernementaux compétents entraîne une responsabilité administrative (article 14.1 du Code des infractions administratives) et pénale (article 171 du Code pénal de la Fédération de Russie), si les revenus perçus soit plus ou moins de 2,250 millions de roubles par an. Il est assez difficile d'obtenir une réponse sans ambiguïté à la question de savoir si la location de locaux est une activité commerciale. C'est pourquoi les tribunaux, lorsqu'ils examinent de tels cas et prennent une décision, prennent en compte de nombreux facteurs et les circonstances spécifiques de l'affaire. Par exemple, si des locaux d'habitation sont loués et que la raison en est qu'il n'est pas nécessaire de les utiliser pour leur propre résidence, ce type de revenus ne sera pas considéré comme une activité entrepreneuriale, mais le propriétaire des locaux devra quand même payer la taxe 3-NDFL. Parallèlement, plusieurs signes peuvent être identifiés qui indiquent que la location de locaux sera considérée comme un type d'activité entrepreneuriale génératrice de revenus :

1. Louer une propriété non résidentielle. Dans ce cas, il est pris en compte le fait que les locaux non résidentiels ne peuvent pas être utilisés pour satisfaire les besoins domestiques ou familiaux des citoyens, ce qui signifie que cet objet est loué dans le but de réaliser un profit.
2. Si les locaux sont loués à une personne morale. Ainsi, l'organisme qui a loué les locaux non résidentiels notera dans le poste de dépense le montant dépensé en loyer.
3. Si les locaux sont achetés spécifiquement pour une location ultérieure.
4. Si le contrat de location est conclu pour une très longue durée ou si le fait de renouvellement répété du contrat de location est établi. Cet aspect est considéré par le tribunal comme le signe d'une rentabilité systématique de la part du propriétaire des lieux.

Si ces signes sont présents, conformément à la loi, le propriétaire doit se soumettre à un enregistrement officiel auprès des agences gouvernementales en tant qu'entrepreneur individuel. Dans ce cas, une forme simplifiée de fiscalité est choisie pour le paiement des impôts dont le montant est de 6 % du montant du bénéfice (rappelons que l'impôt sur le revenu pour un particulier est de 13 %). Il convient également de considérer que le propriétaire des locaux, tant en tant qu'entrepreneur individuel qu'en tant que particulier, devra soumettre les déclarations fiscales appropriées dans les délais et sous la forme établis par le Code des impôts de la Fédération de Russie.

Sous-location de locaux non résidentiels

La location d'un local résidentiel ou non résidentiel implique la possibilité de le sous-louer directement par le locataire. La relocation d'un bien immobilier n'est autorisée qu'avec l'autorisation écrite du propriétaire direct des lieux et la présence d'une condition particulière dans le contrat de location. Les parties au contrat de sous-location peuvent être aussi bien des personnes physiques que des personnes morales. Une copie du contrat doit être remise au sous-locataire comme fait confirmé du consentement du propriétaire à effectuer cette action. L'opération de sous-location de locaux non résidentiels présente certaines caractéristiques que le locataire doit prendre en compte lors de la conclusion d'un accord avec le sous-locataire.

1. La durée du contrat de sous-location ne peut pas être plus longue que la durée du contrat de location initial/principal. Si le contrat du locataire avec le propriétaire a pris fin, le sous-locataire a le droit de conclure un contrat de location avec le propriétaire de ces locaux aux mêmes conditions jusqu'à la fin du contrat de sous-location.
2. Tout contrat de location/sous-location conclu pour une durée supérieure à 12 mois doit être enregistré auprès des organismes gouvernementaux habilités.
3. Les droits et responsabilités du locataire comprennent : la mise à disposition des locaux au sous-locataire dans le délai convenu et sous certaines conditions, et l'exercice d'un contrôle sur l'utilisation des locaux aux fins appropriées.
4. Les droits et obligations du sous-locataire comprennent : le paiement dans les délais du loyer, l'exécution des travaux de réparation (par accord), le maintien des locaux en ordre et leur utilisation exclusivement conforme à leur destination.
5. Le fait de transfert des locaux par le locataire au sous-locataire est constaté dans l'acte de cession.
6. Toute violation des obligations contractuelles donne à chaque partie le droit de résilier le contrat de sous-location avant la fin de sa durée de validité en justice.

Location de biens municipaux non résidentiels

La location de locaux non résidentiels, propriété de la commune, est l'une des formes les plus courantes de relations de droit civil. Dans le même temps, le transfert de propriété municipale dans le cadre d'un contrat de location peut reconstituer de manière significative le budget local et, par conséquent, revêt une grande importance pour le développement économique du territoire régional. Les plus courantes sont les opérations visant à conclure un contrat de location de biens immobiliers communaux, notamment de terrains, de bâtiments et de locaux individuels. Les cas de location d'entreprises municipales existantes sont moins courants. Pour les locataires de locaux municipaux non résidentiels, le coût modéré du loyer, sa stabilité et la transparence des enchères sur la base desquelles s'effectue la location des propriétés communales sont très importants. En conséquence, ces facteurs influencent le fait que les biens immobiliers municipaux sont plus volontiers loués par les entrepreneurs que les biens privés. Il est vrai qu'il convient de noter que parfois l'état insatisfaisant des locaux municipaux constitue un problème sérieux pour le propriétaire, car, en plus des réparations naturelles de routine, les locataires doivent investir dans des travaux plus importants pour restaurer la toiture, les façades, l'ingénierie et les systèmes de communication, et cela, par conséquent, est déjà un attachement capital. Afin d'intéresser d'une manière ou d'une autre les locataires, les communes proposent divers systèmes d'incitation : par exemple, augmentation de la durée du contrat de bail en tenant compte des travaux effectués, remboursement des frais engagés à la résiliation du contrat de bail, exonération de loyer en pourcentage du montant estimé. coût des travaux de réparation effectués, et autres . Les personnes physiques et morales, ainsi que les citoyens de pays étrangers, peuvent conclure un contrat de location pour des biens municipaux non résidentiels. Conformément à l'art. 17.1 de la loi fédérale « sur la protection de la concurrence », depuis juillet 2008, tous les contrats de location de biens municipaux sont conclus sur la base des résultats d'appels d'offres, d'enchères ou de concours avec la participation de tous. Conformément à l'art. 447-449 du Code civil de la Fédération de Russie, chaque municipalité élabore son propre règlement sur la conduite des enchères, qui contient les règles et procédures, les conditions de participation, la procédure de détermination du gagnant et d'enregistrement des résultats.

Important! Un contrat de location d'un bien communal conclu sans la tenue d'enchères appropriées est considéré comme invalide.

Nécessite la présence d'un passeport cadastral pour la propriété. Ainsi, si le terrain n'est pas inscrit au registre cadastral, le locataire potentiel doit rassembler un ensemble de documents le concernant et l'inscrire dans un premier temps au registre cadastral, puis introduire une demande d'enchère donnant le droit de louer ce bien communal. En cas de participation exclusive à l'enchère, celle-ci est considérée comme valable et donne au locataire le droit de conclure un contrat direct. Le contrat de location des locaux communaux est conclu par la signature d'un accord par deux parties. Le contrat doit contenir des informations complètes sur la propriété, son numéro cadastral, sa superficie et son adresse de localisation. Pour soumettre une demande d'appel d'offres et un contrat, vous aurez besoin de :

• passeport du futur locataire ;
• certificat d'État d'enregistrement d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel ;
• une demande sous la forme du bailleur indiquant l'objet et la durée du bail ;
• autres documents prévus dans le dossier d'appel d'offres.

Si un contrat de location pour une propriété municipale est conclu pour une période de plus de 12 mois, le locataire doit soumettre des informations à Rosreestr pour saisir les informations sur le bail dans le registre d'État unifié.

Si un contrat de location d'un bien communal est conclu pour une durée de 3 ans ou plus, le locataire acquiert le droit de préemption d'acquérir les locaux loués en propriété privée.

Valérie

Bonjour! S'il vous plaît dites-moi! Je loue des locaux non résidentiels à un locataire qui loue un centre commercial auprès d'un établissement municipal ! Puis-je prétendre à l’égalité des droits en matière de location d’une propriété municipale ? Avoir des droits égaux, pour ainsi dire ? Ou acheter les locaux que je loue ?

En attente d'examen

Daria

Bon après-midi. Le propriétaire des locaux peut-il louer gratuitement des locaux non résidentiels à un entrepreneur individuel ?

En attente d'examen

Shapovalova Oksana

Bonjour ! Je suis propriétaire d'un pavillon commercial situé sur le territoire du marché de Sébastopol, pour son emplacement légal là-bas, un contrat de location a été signé avec le marché pour un entrepreneur individuel, car il n'y a pas d'autre option dans le domaine juridique de la Fédération de Russie (en Ukraine, le contrat de location pouvait être conclu avec un particulier, sous le droit de propriété du NTO, et son locataire avait déjà conclu un contrat de sous-location), mais il se trouve que le propriétaire légal du pavillon n'était pas un entrepreneur individuel et le contrat a été conclu pour un entrepreneur individuel amical et, comme cela arrive souvent, la relation a mal tourné et l'investisseur avec le marché a résilié le contrat. Alors que je cherchais un nouveau locataire individuel, une dette de 6 des mois se sont accumulés et aujourd'hui le pavillon a été ouvert sans ma présence par l'administration du marché, ce qui y était stocké a été stocké quelque part et le pavillon a été loué. Dans quelle mesure les actions de l'administration du marché étaient-elles légales et quelles actions pourrais-je prendre pour résoudre le problème en ma faveur (en remboursant la dette au marché, bien sûr), je vous serais reconnaissant de vos conseils.

En attente d'examen

Youri Zakharov

Bonjour! Je loue un local pour un coiffeur dans un centre commercial. Quand je n'étais pas retraité, j'ai inscrit un entrepreneur individuel (PSN). Je paie par an : assurance maladie obligatoire, assurance maladie obligatoire, brevet, loyer d'un terrain dans un centre commercial, taxe à l'année. Cela s’avère être une somme importante. Le bénéfice annuel est d'un peu plus de 300 000,00 roubles. Maintenant retraité. Que faire pour payer moins d’impôts ? Peut-il renoncer à être entrepreneur individuel et payer comme un particulier ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Yuri ! Ici, vous devez faire le calcul vous-même. Si vous n'êtes qu'un particulier, vous devrez payer 13% d'impôt sur le revenu, auquel s'ajouteront le loyer du centre commercial et la taxe foncière. Alors comptez simplement vos avantages.

Michael

Bonjour. J'ai acheté des locaux non résidentiels en Fédération de Russie. Maintenant, je vis dans un autre pays, étranger. Quelle est la manière la meilleure/la plus rentable pour moi de louer des locaux à des locataires enregistrés comme entrepreneurs individuels (en utilisant le régime fiscal simplifié) ? Quels impôts dois-je payer ? Peut-être serait-il rentable d'acheter une sorte de brevet pour de telles activités ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Mikhaïl ! Vous rédigez un contrat de bail pour un local non résidentiel et le louez. Il n'y a rien de compliqué ici. Pour tous les revenus perçus, vous devez calculer 13 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques et, à la fin de l'année civile, déposer une déclaration et payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Un brevet ne vous est pas avantageux, car vous devez enregistrer un entrepreneur individuel, ce qui constitue une dépense supplémentaire.

Gulia

Bonjour! En tant que particulier, je suis propriétaire de locaux non résidentiels dans un immeuble de bureaux à louer. Je louerai en tant qu'entrepreneur individuel. J'envisage d'utiliser les services d'une société de gestion pour gérer les locaux et payer les services publics (ils ont un accord pour l'ensemble du bâtiment). Avec qui la société de gestion doit-elle conclure un accord, avec moi en tant que particulier, ou avec moi en tant qu'entrepreneur individuel ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Puisque vous êtes enregistré en tant qu'entrepreneur individuel, les contrats doivent être conclus en tant qu'entrepreneur individuel. Vous pouvez également réduire votre assiette fiscale si vous déclarez officiellement tous les frais liés à la location du bien.

Irina

Bon après-midi. Je suis propriétaire de locaux non résidentiels, ils ne sont pas rénovés, je ne les loue pas, je ne les utilise pas moi-même. Dois-je payer des taxes foncières ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Irina! Bien sûr qu’ils devraient le faire. La taxe foncière n'est payée que sur le fait de la propriété d'un bien et ne dépend pas de l'utilisation réelle du bien.

Larisa

Bon après-midi J'ai un entrepreneur individuel. un terrain avec des boxes et un bâtiment administratif au régime fiscal simplifié de 15%. OKVED de base -68,20 location d'un bien immobilier.IP ouverte depuis 2 ans. Des dépenses importantes ont été engagées pour l'aménagement paysager du territoire, les routes d'accès, l'équipement d'éclairage du territoire, la fourniture d'Internet, l'installation de caméras de vidéosurveillance et bien plus encore ; les dépenses ont été très importantes. Ensuite, ils ont loué une partie du territoire et une partie du bâtiment à LLC. Au cours des deux années de coexistence de l'entrepreneur individuel, les dépenses ont dépassé les revenus. Maintenant, la SARL a refusé de louer et j'ai dû chercher de nouveaux locataires. La question de la conclusion d'un contrat de location avec une équipe d'ouvriers qui construira un complexe industriel dans la ville est en train d'être résolue. complexe. Ils ont aimé notre territoire et le bâtiment administratif est adapté pour loger les travailleurs, il y a des box pour stocker les machines et équipements et des routes d'accès. Il y a toutes les communications, les pièces séparées, les rénovations sont terminées. Ils souhaitent louer les locaux pour une durée de 1 an. Puis-je louer des locaux non résidentiels et comment puis-je le refléter dans le contrat ? Merci!

Sergey (avocat principal)

Bonjour Larissa ! Nous ne voyons aucun obstacle à la location de locaux non résidentiels. Vous êtes libre de le faire. Il vaut mieux confier la préparation du contrat à un avocat qui saura prendre en compte toutes les nuances.

Olga

Bonjour! Je suis propriétaire de 1/2 part dans une propriété non résidentielle. Je souhaite en acheter une partie au deuxième propriétaire par procuration de ma fille (elle habite dans une autre ville). Où s'adresser et quels sont les documents nécessaires ? Après l'achat je souhaite louer les locaux, j'ai un entrepreneur individuel, ma fille n'en a pas. Puis-je soumettre ma candidature uniquement en mon propre nom ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Olga! Pour racheter, vous n’avez besoin que du consentement du deuxième propriétaire. S’il n’y a pas de consentement, rien ne sera rachetable. Il a le droit de disposer de manière indépendante de ses biens, c'est-à-dire d'une part des locaux non résidentiels.

Kirill

Bon après-midi J'ai été propriétaire de locaux non résidentiels (bureau) pendant 2 ans. Je l'ai loué à une SARL. Je ne me suis pas inscrit en tant qu'entrepreneur individuel. Le locataire de la LLC a retenu et transféré 13 % du loyer mensuel pour moi. Après deux ans de possession, j'ai revendu les lieux au même prix que celui acheté. C'est-à-dire que je n'ai tiré aucun bénéfice de la vente. Je comprends que je devrais soumettre une déclaration. Dites-moi, dans ce cas, vais-je devoir payer une taxe sur la vente de mon local ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Kirill ! Si vous avez la preuve de l'achat de locaux pour un certain prix, vous pouvez alors bénéficier d'une déduction fiscale à hauteur des dépenses réellement engagées pour l'acquisition de ces locaux, c'est-à-dire qu'en fait, vous ne pourrez pas payer d'impôt sur le revenu des personnes physiques à le tout sur la base de l'art. 220 Code des impôts de la Fédération de Russie.

Eugène

Bonjour, s'il vous plaît dites-moi, je vais louer un espace pour un studio photo, je suis moi-même photographe. (Je n'ai pas encore de statut (indépendant ou entrepreneur individuel). Je dois me prononcer sur le choix d'enregistrer auprès du fisc le statut d'indépendant ou d'entrepreneur individuel. Et aussi de conclure un contrat de bail avec le propriétaire des locaux. Qui peut actuellement louer des locaux non résidentiels dans le cadre du contrat, qui doit s'inscrire dans le contrat (un indépendant peut-il s'inscrire dans le contrat de location) ? Comment puis-je mieux m'inscrire afin de payer les impôts de manière plus avantageuse pour moi?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Evgenia ! Un contrat de location de locaux non résidentiels peut être librement conclu aussi bien par un entrepreneur individuel que par un particulier ordinaire. Pour déterminer la meilleure option en termes de paiement des impôts, vous devez d'abord décider quel régime fiscal vous appliquerez lors de l'enregistrement d'un entrepreneur individuel. Mais dans tous les cas, d'un point de vue fiscal, il n'y a pas de différence particulière lors de la location de locaux, puisqu'en vertu de cet accord vous ne percevrez pas de revenus, mais au contraire vous n'engagerez que des frais.

Eugène

Bonjour! Une question. J'ai loué un espace non résidentiel au sous-sol d'une maison et j'y ai ouvert un magasin d'articles pour la maison. Lors de l'enregistrement d'un entrepreneur individuel, il s'est avéré que le propriétaire des locaux doit également ouvrir un entrepreneur individuel, puisqu'il le loue illégalement. Cela n'a aucun sens pour lui de s'inscrire, puisqu'il n'a qu'un seul local et qu'il prend un petit loyer. Est-il possible pour lui de résoudre le problème sans enregistrer un entrepreneur individuel ou dois-je chercher un local dont le propriétaire est un entrepreneur individuel ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Evgeny ! Le propriétaire des locaux n'a pas besoin d'ouvrir un entrepreneur individuel s'il ne possède que ce seul local et ne s'engage pas à réaliser régulièrement un profit en louant les locaux.

Nathalie

Bonjour! Je suis le fondateur et directeur d'une SARL. Je vais acheter des locaux non résidentiels en tant que particulier. personne et l'utiliser pour les activités de votre LLC. Quelles sont les possibilités pour enregistrer une location payante de ce local ? Je souhaite percevoir légalement des revenus en tant que particulier et prendre en compte les frais de location d'une SARL. Merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nathalie ! Vous pouvez légalement louer des locaux à une SARL en tant que particulier dans le cadre d'un contrat de location. Une autre option peut consister à conclure un bail gratuit avec un parent, puis à sous-louer la LLC.

Hélène

Bonjour, je suis propriétaire d'une maison particulière et d'un terrain attenant sur lequel se trouve un garage (locaux non résidentiels). Dans ce garage, mon mari, inscrit comme entrepreneur individuel, a réalisé des éléments supplémentaires. Bien entendu, aucun loyer ne lui a été prélevé et nous n'avons établi aucun document. Mon mari paie régulièrement des impôts en tant qu'entrepreneur individuel, et je paie des impôts fonciers et fonciers. Puis-je être tenu responsable de la disposition illégale de biens ou de la perception de revenus sans payer d’impôts ?

Sergey (avocat principal)

Salut elena! Il n’y a aucune violation dans vos actions. Vous avez le droit de déterminer de manière indépendante à qui et dans quelles conditions fournir la propriété. Vous avez décidé de mettre gratuitement un garage à disposition de votre mari, c'est votre droit. Vous n'avez donc pas à vous inquiéter.

Igor

Bon après-midi. Nous, deux personnes physiques, sommes à parts égales (1/2 chacune) propriétaires de locaux non résidentiels (aucun de nous n'est propriétaire d'autres locaux non résidentiels). Le deuxième propriétaire souhaite ouvrir un magasin dans nos locaux. Il a un entrepreneur individuel enregistré pour mener des activités commerciales. Comment bien organiser la location d’un bien non résidentiel ? Que dois-je faire (le cas échéant) si je ne veux pas profiter de ce changement ? Sera-t-il nécessaire de produire une déclaration d’impôt si je ne réalise pas de bénéfices ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Igor! Il est nécessaire de conclure un contrat de location des locaux, dans lequel vous serez tous deux indiqués comme bailleurs. Alternativement, le contrat peut être conclu par un copropriétaire, mais on supposera que le consentement du deuxième propriétaire est disponible. Il se peut qu'il vous soit seulement demandé de signer un contrat de location des locaux. Puisque vous ne percevrez aucun revenu de la location du bien, vous n'aurez pas à payer d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Léonid

bonjour, merci pour votre réponse à la question sur la location de locaux non résidentiels à Moscou par un citoyen du Kazakhstan, mais sur tous les sites, ils écrivent qu'il existe une décision de la Cour suprême selon laquelle la location de locaux non résidentiels avec réception d'un le revenu mensuel est une activité entrepreneuriale et il est nécessaire d'ouvrir une entreprise individuelle, et je n'ai pas vu de réponse à la question de savoir s'il est possible pour un citoyen du Kazakhstan d'ouvrir un entrepreneur individuel sur la base de l'enregistrement dans son propre appartement à Moscou .

Sergey (avocat principal)

Bonjour Léonid ! Ici, nous devons examiner spécifiquement la situation qui a été examinée par la Cour suprême. Peut-être que la situation était différente. Les citoyens étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens russes, y compris la possibilité d'enregistrer en toute liberté un entrepreneur individuel de manière générale.

Léonid

Bonjour, quelle est la meilleure façon de louer des locaux non résidentiels à Moscou à un citoyen du Kazakhstan, est-il possible d'enregistrer un entrepreneur individuel à Moscou sur la base de l'enregistrement dans votre appartement à Moscou, sans permis de séjour temporaire ni permis de séjour , merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Léonid ! Si une personne ne possède qu'un seul local, elle peut le louer sans s'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel. Il suffit de conclure uniquement un contrat de location et de payer régulièrement des impôts. S'il possédait plusieurs locaux, il devrait alors ouvrir un entrepreneur individuel pour éviter des problèmes avec le fisc.

Espoir

Bon après-midi Je suis un entrepreneur individuel au régime fiscal simplifié, je souhaite louer des locaux non résidentiels pour des activités professionnelles (services de coiffure). Les locaux sont loués par le propriétaire à un particulier non inscrit comme entrepreneur individuel. Quelle est la meilleure façon de tout formaliser d’un point de vue fiscal, pour qu’un particulier ne paie pas d’impôt et ne subisse pas de contrôles ? Me sous-louer gratuitement et ne pas déposer de déclaration ? Ou dois-je agir en tant que locataire des lieux et sous-louer à un particulier ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nadejda ! Si les locaux sont actuellement loués, la meilleure option serait de rédiger un contrat d'utilisation gratuite. L'essentiel est qu'une telle opportunité soit prévue dans le contrat de location principal.

Anna

Bon après-midi. Je dispose d'un local commercial immatriculé au nom d'un particulier. En 2018 je l'ai loué (7 mois). Je suis complètement confus, dois-je produire une déclaration et payer des impôts en tant que particulier ou en tant qu'entrepreneur individuel ? Merci

Sergey (avocat principal)

Salut Anna! Si le contrat précise qu'un particulier est bailleur, vous devez alors présenter une déclaration en tant que particulier et payer 13 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

Elena Sibirtseva

Bonjour, je possède un magasin dans un village de 4 000 000 habitants, le commerce n'est plus rentable, je l'ai fermé et je l'ai loué pour 4 000 000 roubles. Chaque année, je paie près de 30 000 taxes foncières pour le magasin, l'entreprise a fermé ses portes. Je comprends bien, je dois conclure un accord en tant que particulier. personne et soumettre une déclaration après un an ? Ou est-il servi un mois spécifique ? Puis-je indiquer le montant minimum de location ? Merci d'avance.

Sergey (avocat principal)

Salut elena! Oui, vous devez conclure un contrat de location et produire une déclaration de revenus pour les loyers reçus au printemps prochain. Le montant des revenus sera déterminé en fonction des termes du contrat ; quelles conditions vous fixerez, c’est ainsi que l’impôt sera calculé.

Élia

Bonjour ! Merci de me dire s'il est possible de louer un local non résidentiel en tant que particulier. Y a-t-il une responsabilité si vous ne créez pas une entreprise individuelle ? Ou est-il obligatoire d'avoir une entreprise individuelle ? Si vous le louez en tant qu'entreprise individuelle. Particulier, comment et quand payer ses impôts ? Et comment et quand payer des impôts si vous vous inscrivez en tant qu'entrepreneur individuel ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! S'il s'agit de votre seul local loué, il n'est pas nécessaire de vous inscrire en tant qu'entrepreneur individuel. Si vous louez des locaux en tant que particulier, vous devez déposer chaque année une déclaration de revenus 2-NDFL et payer la taxe à temps. Si un entrepreneur individuel est enregistré, la procédure et le calendrier de paiement de l'impôt dépendent du système fiscal dans lequel vous vous trouvez.

Amon

Sergey (avocat principal) 08/02/2019 14:02:32 Bonjour ! Sans titre de séjour temporaire ou titre de séjour temporaire, vous ne pourrez pas obtenir le statut d'entrepreneur individuel. Ces documents doivent être fournis lors de l'inscription d'un entrepreneur individuel. Mais vous pouvez louer les locaux sans vous inscrire en tant qu'entrepreneur individuel. Si vous ne possédez qu'un seul local, il est difficile de prouver que vous exercez une activité entrepreneuriale. Bonjour Serey / Merci beaucoup pour votre réponse réactive)) Une autre question est, si je ne peux pas m'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel, comment puis-je payer l'impôt sur le revenu de 13 %. Oui, je souhaite louer une seule pièce du centre d'affaires comme bureau. mais j'aimerais payer légalement des impôts. Comment puis-je m'inscrire au bureau des impôts et payer 13 % de mes revenus ? merci Amon

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Pour payer l’impôt sur le revenu, il n’est pas nécessaire d’avoir un titre de séjour ou un titre de séjour temporaire. Puisque vous percevrez des revenus en Russie, il vous suffit de soumettre chaque année une déclaration de revenus des personnes physiques.

Amon

Bonjour : Je ne suis pas citoyen de la Fédération de Russie et je vis à l'étranger. J'ai une propriété indésirable à Moscou. Je souhaite le louer comme bureau. Pour ouvrir un entrepreneur individuel pour moi, je dois avoir un titre de séjour temporaire ou un titre de séjour, mais comme je n'y habite pas, je n'en ai pas, mais comme je suis citoyen de la CEI, je peux rester sur le territoire de la Fédération de Russie sans visa. Que dois-je faire pour louer un bien non désiré sans titre de séjour ? Puis-je m'inscrire en tant qu'entrepreneur privé ? merci beaucoup Amon

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Sans titre de séjour temporaire ou titre de séjour temporaire, vous ne pourrez pas obtenir le statut d'entrepreneur individuel. Ces documents doivent être fournis lors de l'inscription d'un entrepreneur individuel. Mais vous pouvez louer les locaux sans vous inscrire en tant qu'entrepreneur individuel. Si vous ne possédez qu'un seul local, il est difficile de prouver que vous exercez une activité entrepreneuriale.

Sophie

Bonjour! En juin, mon mari a acheté une propriété non résidentielle et y faisait des rénovations ; l'employé n'avait pas de passeport russe ; ils l'ont emmené du Service fédéral des migrations et l'ont expulsé vers l'Ouzbékistan. En septembre, nous avons terminé la rénovation, nous avons signé un accord de services gratuits avec mon entrepreneur individuel et j'y ouvre un salon de beauté d'entrepreneur individuel depuis 2015 (auparavant je travaillais et louais des locaux chez un entrepreneur individuel) Aujourd'hui, ils m'appellent de la migration service et disent que l'amende sera importante pour moi, et peut-être qu'ils la couvriront dans le salon ? sur quelle base? Si le mari faisait les réparations à titre individuel ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Sophie ! Cette question devrait être adressée aux employés du service des migrations, car on ne sait pas de quels documents ils disposent et avec quels faits ils opèrent. Si nous devons vous tenir pour responsable de l'utilisation illégale de main-d'œuvre migrante, alors votre mari, puisque vous n'avez un accord pour l'utilisation gratuite des locaux qu'à partir de septembre.

Valentina

Le magasin est en propriété commune partagée par 3 copropriétaires, sans partage des parts. Puis-je louer un espace dans un magasin pour 9 à 11 mois pour échanger 1/2 de ma part (36 m²) en tant que particulier, sans entrepreneur individuel, avec dépôt d'une déclaration annuelle en mon nom propre et payer 13% du revenu. Si oui, puis-je renouveler à l'avenir un contrat de courte durée dans le même cadre, sans obligation d'ouvrir un entrepreneur individuel. J'ai 70 ans et je n'ai pas du tout besoin de papiers supplémentaires.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Valentina! Non, vous ne pouvez pas sans obtenir l'accord des autres propriétaires, puisque votre part n'est en aucun cas attribuée.

Alexeï

Bonjour ! Pour louer un garage pour un service de voiture, quels documents dois-je fournir au locataire ? et dois-je convertir le terrain à un usage commercial et changer la vocation du terrain pour cela ? T.K. Il s'agit d'un terrain de chalet d'été. Le terrain et le garage sont la propriété.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! Il est nécessaire de fournir un accord et un document de propriété du terrain et du garage. La modification ou non de l'utilisation autorisée d'un terrain dépend des types d'utilisation autorisés existants. Cela devrait être pris en compte dans le plan d'urbanisme du territoire, peut-être dans d'autres documents de ce genre.

Alexeï

Merci Sergey ! J'ai encore une question. À cause du service. Je possède un terrain de datcha, le soi-disant centre de service automobile qui y est construit est enregistré sous le nom de (GARAGE 100 m²) et il existe un certificat pour celui-ci comme ma propriété. Puis-je y travailler en tant qu'indépendant et payer quand même 4% d'impôt sans ouvrir un entrepreneur individuel ? Et si possible, puis-je louer une partie du garage à mon père pour qu'il puisse également travailler et être considéré comme indépendant ? Merci d'avance!

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! Si vous habitez dans la région où se déroule l'expérimentation, vous pouvez vous inscrire comme indépendant. La question concernant le père est résolue de la même manière.

Alexeï

Bonjour ! Je suis propriétaire d'un chalet d'été sur lequel j'ai construit un garage, puis-je le louer pour un service de voiture ? Et quels documents dois-je rassembler pour cela ? Merci d'avance.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! En tant que propriétaire du bien, vous avez le droit de le louer sur la base d'un contrat de location régulier. Vous n’avez pas besoin de rassembler de documents pour cela, vous signez un accord et c’est tout. Mais vous devez vous préparer au fait que les voisins pourraient commencer à se plaindre de vous, car, très probablement, l'installation d'un centre de service automobile sur un terrain de datcha n'est pas prévue par l'utilisation autorisée du terrain.

Vladimir

Je suis engagé dans le commerce de détail sur l'UTII. J'ai construit un local non résidentiel de 500 m2, je souhaite le louer, comment le faire correctement pour qu'il n'y ait pas de problèmes avec le fisc (loyer en tant que particulier ou en tant que

Sergey (avocat principal)

Bonjour Vladimir! Vous pouvez le louer en tant que particulier et n'oubliez pas de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Vous pouvez également le louer en tant qu'entrepreneur individuel avec un régime fiscal légal applicable à ce type d'activité. Payez simplement vos impôts à temps et il n’y aura aucun problème avec le bureau des impôts.

Oksana

Bonjour, Je suis indépendante en activité simplifiée, je loue des locaux pour un complexe commercial dont le propriétaire est mon mari. A-t-on le droit d’être exonéré de taxe foncière ? Merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Oksana ! La taxe foncière doit être payée dans tous les cas, que le bien soit loué ou non.

Hélène

Bon après-midi Nous sommes une SARL, alliant UTII et fiscalité simplifiée. Nous louons gratuitement des locaux à un particulier et les louons à plusieurs locataires. Parmi les locataires il y a des particuliers. Une SARL a-t-elle le droit de mettre des locaux à louer à des particuliers ? Contrats types. Merci!

Sergey (avocat principal)

Salut elena! Une SARL peut sous-louer des locaux à toute personne, citoyen ou organisation si elle dispose d'un tel droit en vertu du contrat de location. Théoriquement, une telle activité pourrait être considérée comme illégale si la location de locaux contredit les buts et objectifs de la charte de la LLC, mais cela est peu probable.

Grishina Nadejda Nikolaevna

Bonjour ! Je suis le seul fondateur d'une SARL, je loue un café à ma fille IP sans loyer. Dois-je faire une déclaration de revenus et quelles taxes dois-je payer ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nadejda Nikolaevna ! Si vous louez des locaux en tant que particulier et n'en avez pas perçu de revenus, vous n'avez pas besoin de déposer de déclaration de revenus des personnes physiques, car il n'y a pas de revenus imposables.

Constantin

Bonjour! S'il vous plaît dites-moi si je peux louer un demi sous-sol, un espace inhabité pour le logement, il y a du chauffage, de l'eau froide. montagnes Tout à l'égout, fenêtre, sortie indépendante, hauts plafonds.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Constantin ! Vous pouvez le louer comme local non résidentiel, puisque ce local n'a pas de statut résidentiel. Mais comment les locataires utiliseront ces locaux est une autre question. Si vous acceptez qu’ils y vivent, il n’y aura aucun problème. Il est simplement préférable de ne pas indiquer dans le contrat de location que les locaux seront utilisés à des fins d'habitation.

Véronique

Bonjour! L'entrepreneur individuel chez OSNO est engagé dans le commerce de gros. En tant que particulier, il loue des locaux non résidentiels lui appartenant. Le paiement du loyer est effectué sur sa carte en tant que particulier. Une organisation retient l'impôt sur le revenu des personnes physiques et le transfère au budget. L'autre paie le loyer en totalité. Puis-je louer en tant que particulier ? Si non, quelle est la bonne chose à faire ? Ou inscrire le crédit-bail comme type d'activité au régime fiscal simplifié ? Merci

Sergey (avocat principal)

Bonjour Véronique ! Un citoyen a le droit de disposer de ses biens à sa discrétion, y compris de les louer. Il ne s'agit pas d'une activité commerciale. Mais si un citoyen possède plusieurs locaux qu'il loue, c'est alors le signe d'une activité entrepreneuriale. Il est donc préférable d'exercer cette activité en tant qu'entrepreneur individuel.

Olga

Bonjour! Je suis entrepreneur individuel sur UTII, vente au détail de produits, magasin en propre. Je souhaitais louer une partie des locaux. Comment faire les choses correctement ? Merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Olga! Louez les locaux à titre individuel dans le cadre d'un contrat de bail. Dans ce cas, vous devrez payer 13 % d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Vous pouvez louer en tant qu'entrepreneur individuel et appliquer un régime fiscal simplifié ou général pour le crédit-bail.

Lyudmila

Bonjour! Je suis le seul fondateur d'une SARL, nous sommes sur UTII, j'ai un local non résidentiel dans lequel se trouve un magasin, le propriétaire des locaux est ma SARL, j'aimerais le louer à une autre SARL pour une longue durée pendant une certaine période, veuillez me dire quels impôts devront être payés et vers quel système d'imposition il est préférable de passer afin de réduire le paiement de ces impôts. De plus, dois-je contribuer à l'établissement ? les documents changent, car le type d'activité va changer.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Lyudmila ! Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier ne sont pas soumis à l'UTII. Ils devront donc payer l’impôt sur les sociétés. En option, vous pouvez passer à une fiscalité simplifiée. Dans le cadre de changements de type d'activité, il est conseillé d'apporter des modifications à la charte.

Anna

Bon après-midi. Je suis un particulier propriétaire d'un terrain. Après un certain temps, j'ai ouvert une SARL (j'en suis le fondateur) et construit un immeuble de bureaux sur ce terrain. (un contrat de location libre a été conclu entre moi et la SARL pour le terrain). Y a-t-il des revenus ici ? Dois-je soumettre une déclaration de revenus 3-NDFL ?

Sergey (avocat principal)

Salut Anna! Dans votre situation, il n’y a aucun revenu, puisque vous ne percevez aucun revenu de la location du bien. Il n’est donc pas nécessaire de présenter une déclaration.

Lyudmila

Bonjour! Le magasin est en propriété partagée : 1/2 par un particulier et 1/2 par un entrepreneur individuel. Phys. une personne souhaite conclure un accord avec un entrepreneur individuel sur la libre utilisation de locaux non résidentiels, car l'individu n'a pas la possibilité d'exercer des activités. L'entrepreneur individuel louera l'intégralité du magasin et paiera des taxes. Un particulier sera-t-il exonéré de la taxe foncière ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Lyudmila ! Non, ce ne sera pas le cas, puisque la propriété reste la propriété de l'individu. Le bureau des impôts enverra des notifications concernant le paiement de la taxe foncière au propriétaire, quel que soit celui qui utilise réellement les locaux.

Anna

Bonjour, je loue des locaux pour services à la personne, mon contrat de bail est gratuit. À l'heure actuelle, j'ai reçu une lettre du bureau des impôts concernant l'ajustement de la déclaration à 3 kV. 2018 pour mon type d'activité sur revenus imputés Et ils me demandent d'envoyer un contrat de location de 2015 à 2018. La lettre dit « des erreurs ont été identifiées dans les documents, ou des incohérences entre les informations fournies par le contribuable, les informations dont dispose le fisc autorité, et reçu par elle lors du contrôle fiscal « Si le Service des Impôts me demande un contrat de bail.

Sergey (avocat principal)

Salut Anna! L'administration fiscale a le droit de demander tout document relatif au calcul et au paiement d'un impôt spécifique. Si le montant des revenus imputés et des paiements associés est affecté par les paramètres des contrats de location, vous devez alors les fournir. Si ce n’est pas le cas, vous n’êtes pas tenu de fournir ces documents.

Amélie

Bon après-midi S'il vous plaît dites-moi, un accord a été conclu pour la libre utilisation des locaux non résidentiels entre mère et fille. La mère, à titre individuel, cède à sa fille des locaux non résidentiels pour une utilisation gratuite pendant une durée de 30 ans. La fille a enregistré une SARL, où elle agit en tant que directrice générale (la mère est le médecin-chef), en utilisant le système simplifié « revenus moins dépenses ». Question : Est-il nécessaire d’inscrire un immeuble au bilan de l’organisation ? (il s'avère qu'il est loué ?) Et qui paie les taxes foncières et les services publics ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! L'accord a été conclu entre particuliers, il n'est donc pas nécessaire d'inscrire les locaux au bilan de la SARL. La taxe foncière doit être payée par le propriétaire des lieux. Le paiement des services publics relève, par défaut, de la responsabilité de la personne à qui les locaux ont été transférés pour utilisation, mais d'autres conditions peuvent être précisées dans le contrat.

Galine

Bonjour, dites-moi s'il vous plaît ! Il était nécessaire de déménager dans un magasin de vente au détail (vêtements), dont les travaux de rénovation venaient de s'achever, mais le magasin n'a pas encore le statut de local non résidentiel (en cours, et probablement pas avant un mois). Je suis entrepreneur individuel sur UTII. Que dois-je faire du contrat de location, comme de la taxe ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Galina! Il vaut mieux attendre pour conclure un contrat de location, car celui-ci n'a pas le statut de local non résidentiel. Selon la loi, la plupart des activités commerciales sont interdites dans les locaux d'habitation. Cela pose donc de nombreux problèmes avec les autorités fiscales.

Pauline

Bonjour! Je suis un entrepreneur individuel et je possède un magasin. En tant que particulier, je loue une partie du magasin à une personne morale ; l'enregistrement public de la convention a été réalisé en 2012. Pendant tout ce temps, je me présentais au bureau des impôts et payais mes impôts comme depuis un lieu de commerce. IP sur UTII. Après un contrôle documentaire de la personne morale, le bureau des impôts a reçu dans un délai de 5 jours une demande de clarification ou de modification de la déclaration fiscale. mais selon le Code des impôts, la livraison d'une partie du magasin ne relève pas de l'UTII, et de plus, le contrat est conclu pour un particulier, et non avec un entrepreneur individuel. Quelles sont mes prochaines étapes ? et le locataire n’est-il pas obligé d’agir en tant qu’agent fiscal dans ce cas ?

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Sergey (avocat principal)

Bonjour Polina! Vous pouvez indiquer dans votre réponse que vous avez loué les locaux en tant que particulier et que, conformément au contrat, le locataire a dû payer l'impôt sur le revenu pour vous. Mais il y a peu d'espoir qu'une telle explication satisfasse le fisc, puisque les locaux ont été loués à un organisme d'exercice d'activités commerciales et, par conséquent, c'est vous qui avez dû déposer des déclarations de revenus provenant de la location des locaux. Dans ce cas, le locataire n'était pas tenu d'agir en qualité d'agent fiscal. Il est préférable que vous contactiez un avocat pour traiter plus en détail un contrôle fiscal, car vous courez un risque important de voir des impôts supplémentaires être imposés.

Touran

Bonjour, je n'ai pas la nationalité russe et j'ai des locaux non résidentiels à Moscou. Je veux le louer. Combien et comment (entrepreneur individuel, brevet et/ou autres) dois-je payer des impôts ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Vous devez ouvrir une IP. Vous paierez des impôts en fonction du régime fiscal que vous choisissez. Les caractéristiques des systèmes fiscaux sont très nombreuses et ne peuvent être couvertes dans une réponse brève. Par conséquent, il est préférable que vous contactiez un avocat qui vous expliquera en détail toutes les nuances du paiement des impôts.

Nikita

Bonjour, dites-moi s'il vous plaît, je loue une chambre pour un studio de développement et de créativité pour enfants, il n'y a pas d'électricité dans la chambre. Alarmes et autres. Dites-moi, existe-t-il des normes pour la location de locaux, que doit-il y avoir dans les locaux ??? Et qui doit installer le système d’alarme ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nikita ! Il n'existe aucune norme légale pour la location de locaux. Chaque propriétaire peut élaborer indépendamment de telles normes, mais cela n'est pas obligatoire. Mais la législation contient des exigences obligatoires pour les locaux destinés à un certain usage. La question de l'installation d'un système d'alarme incendie est décidée par les parties au contrat de location d'un commun accord, c'est-à-dire, comme vous en convenez, qu'il en sera ainsi. Mais généralement, ces problèmes doivent être résolus par le propriétaire, puisqu'il est obligé de remettre les locaux dans un état adapté à une utilisation ultérieure.

Alexeï

Bon après-midi Je suis propriétaire de locaux non résidentiels à Moscou, je souhaite maintenant les louer et il existe des options à la fois pour un contrat de location à long terme et pour 11 mois. -Dois-je m'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel ou est-ce suffisant pour payer l'impôt 3NDFL ? -Deuxième question? Lors de la vente d'un local, ai-je désormais, en tant que particulier, le droit de déduire les dépenses engagées pour l'achat de locaux non désirés, ou ce droit n'est-il accordé que pour l'immobilier résidentiel ? - lors du choix d'un entrepreneur individuel de 6 ou 15 pour cent, le droit à une déduction pour les dépenses engagées pour l'achat de locaux non résidentiels est-il conservé ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! S'il n'y a qu'un seul local, il n'est pas nécessaire d'enregistrer un entrepreneur individuel. Mais vous devez payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus perçus. La déduction fiscale n'est prévue que pour l'achat d'un bien immobilier résidentiel.

Stella

Nous sommes une organisation de gestion. nous avons reçu une demande de kumi. kumi demande de fournir des informations sur les accords conclus pour l'entretien, l'entretien et les réparations courantes des biens communs d'un immeuble à appartements avec des locataires louant des locaux municipaux non résidentiels. Question : la société de gestion doit-elle émettre des contrats si le locataire enregistre tout via le cumi ? Si possible, montrez-moi l'article du code du travail

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Cette question est résolue à la discrétion de la société de gestion, puisque KUMI n'a pas le droit de demander des informations sur les activités économiques des organisations commerciales.

Amour

Bon après-midi. Ma mère est retraitée, elle a actuellement un entrepreneur individuel sur l'UTII. boutique appartenant. Maintenant, il veut fermer l'IP. Je travaillerai dans un magasin en ouvrant un entrepreneur individuel. Est-il possible de travailler dans ce magasin sans loyer, simplement en enregistrant le droit d'en disposer à votre discrétion ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour amour! Bien sûr vous pouvez. Si le propriétaire ne s'y oppose pas, travaillez autant que vous le souhaitez. La législation ne dit rien sur le fait qu'un entrepreneur individuel est tenu de disposer de locaux à louer.

Eugène

Bonjour. Je suis un particulier qui souhaite louer un local non résidentiel à un particulier. Je suis sur mon propre terrain pour le jardinage individuel, je dois enregistrer les locaux comme propriété et comment tout faire légalement. Merci d'avance.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Evgeny ! Si les locaux non résidentiels sont une maison de campagne, il n'est pas nécessaire de l'enregistrer. Il suffit de préciser dans le contrat de location du terrain que le terrain est mis en location avec la maison de campagne.

Alexandre

Le propriétaire - un particulier loue un petit local non résidentiel de 12 m². La durée du contrat est de 11 mois. avec extension, dois-je payer 13 impôts sur le revenu des personnes physiques chaque année ou enregistrer un entrepreneur individuel ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexandre ! Dans tous les cas, selon la loi, l'impôt sur le revenu des personnes physiques doit être payé. Il n'est pas nécessaire d'enregistrer un entrepreneur individuel, car il est peu probable que cette activité relève de l'activité entrepreneuriale.

Olga

Bon après-midi Le propriétaire d'un local non résidentiel est un particulier qui souhaite le louer. Mais il ne souhaite pas s’inscrire comme entrepreneur individuel. Un autre particulier, entrepreneur individuel, peut-il nous le louer par procuration du propriétaire ? La procuration donne au propriétaire le droit de gérer des locaux non résidentiels, y compris la conclusion d'un contrat de location, pour un prix et selon des conditions à sa propre discrétion, avec le droit de recevoir de l'argent à titre de loyer et de disposer de l'argent à sa propre discrétion. , payer des impôts, etc. Cette procuration est-elle reconnue comme compétente et, avec cette formulation, les revenus de la location des biens d'un entrepreneur individuel, et non du propriétaire d'un particulier, seront-ils reconnus ? visages? et l'entrepreneur individuel paiera-t-il lui-même l'impôt ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Olga! Non il ne peut pas. Une procuration ne peut être délivrée que pour conclure un contrat de location, mais elle sera toujours conclue en faveur du propriétaire. Cet entrepreneur individuel n'a aucun droit de louer les locaux de quelqu'un d'autre. Mais si le fait que l’accord soit juridiquement nul ne vous dérange pas, vous pouvez utiliser cette option pour éviter des problèmes avec le fisc. En termes de revenus, tout dépendra de qui sera le bailleur dans le contrat. Si le propriétaire est le bailleur, l'entrepreneur individuel n'aura rien à payer.

Galine

Bon après-midi J'ai cette situation inhabituelle. Entrepreneur individuel chez OSNO, engagé dans le commerce de gros de produits d'épicerie et autres conserves. En 2017, un bâtiment administratif et de gestion a été construit. La propriété de chaque bureau lui est enregistrée en tant que personne physique. Il était prévu que les objets seraient vendus, mais en raison du manque de demande, un bureau est actuellement loué et un autre devrait être vendu. Que faire dans cette situation et comment tenir des registres ? Merci d'avance.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Galina! Les fonds provenant de la location des locaux doivent être pris en compte comme revenus perçus et utilisés pour le calcul des impôts à payer.

Alexeï

Bonjour. Je loue une chambre, j'ai rédigé une demande de résiliation du contrat, le contrat est 2 mois à l'avance. après un mois et demi, le propriétaire a conclu un contrat de location pour les mêmes locaux avec une nouvelle personne. Désormais, je suis facturé pour les 15 jours d'utilisation des lieux par le nouveau locataire. Le contrat avec moi n'a pas encore été résilié. Leurs actions en exigeant le paiement de ces 15 jours sont-elles légales ? Merci d'avoir répondu

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! Pour répondre à cette question, vous devez examiner les termes du contrat de location. Apparemment, le contrat contient une clause concernant le paiement des loyers en cas de résiliation anticipée du contrat. En soi, une telle condition ne contredit pas la législation en vigueur.

Alexeï Kraïnov

Bonjour. J'envisage d'acheter des locaux non résidentiels à louer. Bien que, en tant qu'individu, je l'acquière pour moi-même, j'envisage à l'avenir d'ouvrir une entreprise privée et de la louer en tant qu'entrepreneur privé. Dites-moi s'il est possible de louer de cette manière ou dites-moi les meilleures options pour savoir quoi faire en matière de location.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Alexeï ! Vous pouvez louer des locaux en toute sécurité en tant que particulier. Cette législation ne contient aucune restriction. Pour de telles activités, il n'est même pas nécessaire d'enregistrer un entrepreneur individuel. Il suffit de déposer une déclaration d'impôts chaque année.

Nathalie

Bonjour! Je suis un entrepreneur individuel et je loue des locaux non résidentiels à un entrepreneur individuel. Le paiement va sur le compte bancaire. Le locataire a maintenant déclaré qu'il subissait une réorganisation et deviendrait une SARL. Ils demandent à renégocier le contrat. Est-ce que cela changera quelque chose pour moi dans mes futures activités de location chez eux ? Pour des questions financières et économiques ou pour un paiement par compte bancaire ? Merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nathalie ! Des changements fondamentaux ne devraient pas se produire. Ils peuvent dépendre du système fiscal que la LLC utilisera. Peut-être vous demanderont-ils de fournir certains documents relatifs à la conclusion et à l'exécution du contrat de location.

Raïssa

Bonjour Sergueï. J'ai cette situation : j'ai un kiosque de trading sur le marché que je sous-loue constamment et que je paie à l'UTII, car l'administration du marché prenait autrefois de bons frais pour l'installation du kiosque, mais elle ne pouvait pas le relouer dans le bail accord... Il s'agit d'un contrat de sous-location et d'utilisation gratuite .Depuis maintenant les exigences fiscales sont devenues plus strictes avec l'introduction de la caisse enregistreuse, mon locataire ne voulait pas travailler avec la caisse enregistreuse, j'ai décidé de fermer l'UTII et ouvrir un bail en saisissant un qualificatif supplémentaire... Dites-moi, un contrat de location de locaux non résidentiels entre un entrepreneur individuel et un particulier conviendrait-il à ma situation ? Je souhaite me protéger, je n'y fais pas de commerce et je souhaite que le locataire soit responsable de ses activités ? quelle est la bonne chose que je fasse ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Un contrat de location de locaux non résidentiels n'est pas prévu par la loi. Les locaux non résidentiels ne peuvent être loués que sur la base d'un contrat de location.

Svetlana

Bon après-midi Veuillez me dire quel type de contrat de location faut-il conclure pour ne pas perdre le droit à un type d'activité autorisé ? Je suis propriétaire d'un local, en tant que particulier je le loue à une SARL dont je suis le fondateur, je souhaite louer un bureau à une autre SARL. Les activités de cette LLC ne sont pas autorisées. Quel type d’accord devrais-je conclure sans conséquences ? Merci!

Sergey (avocat principal)

Bonjour Svetlana ! Si vous louez en tant que particulier, LLC n'a rien à voir avec cela. Vous pouvez conclure un contrat de location immobilière régulier.

Olga

Bonjour. La SARL loue une partie des locaux à une personne morale, le contrat est de longue durée, les numéros des locaux sont précisés dans le contrat. Est-il possible d'appliquer une réduction de taxe foncière aux locaux restants qui ne sont pas loués ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Olga! C'est peu probable, car après inspection, il s'avérera que ce ne sont pas tous les locaux enregistrés comme un seul objet qui ont été effectivement loués, mais seulement une partie de ceux-ci.

Marina

Bonjour! Dites-moi, la LLC doit-elle inscrire un nouveau type d'OKVED dans le Registre d'État unifié des personnes morales et dans la charte s'il est prévu de louer des locaux appartenant à la LLC ? L'activité principale est la vente et la prestation de services.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Marina! Ces informations doivent être renseignées, sinon des problèmes pourraient survenir avec l'administration fiscale.

Nathalie

Bonjour. Une fondation caritative peut-elle sous-louer une partie des locaux ? Fondation sur base. Quelle fiscalité ? TVA et impôt sur le revenu ?.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nathalie ! Peut-être si l’argent reçu de la sous-location va à des œuvres caritatives. Les revenus reçus seront probablement pris en compte comme revenu lors de la détermination de l’impôt sur le revenu.

Tatiana

Bonjour! Un contrat de location pour le bâtiment a été conclu avec une personne morale et enregistré auprès de Rosreestr. Cette personne morale est responsable de l'entretien du bâtiment de manière indépendante. Une partie du bâtiment doit désormais être louée à une deuxième personne morale. personne en s'inscrivant auprès de Rosreestr. Ces entités juridiques peuvent-elles exploiter et entretenir le bâtiment de manière indépendante sans la participation du propriétaire. Le propriétaire est d'accord.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Tatiana ! S'il n'y a pas de conflit entre les deux contrats de location, alors l'entretien de l'immeuble peut être confié à ces personnes morales grâce à une formulation appropriée dans le texte du contrat.

Julia

Bonjour. Le propriétaire est un centre commercial, le locataire est une papeterie, en face dans le centre commercial se trouve un magasin de jouets. La papeterie a élargi son assortiment en y ajoutant des jouets, des jeux, des jeux de construction, etc. Question : Le propriétaire d'un Centre Commercial a-t-il le droit de limiter le portefeuille d'assortiment du locataire, en se référant à la présence dans le centre commercial d'un autre locataire avec le même type d'assortiment ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Julia! Si de telles conditions sont prévues dans le contrat, le locataire est tenu de les remplir. Mais en l'absence de telles dispositions dans le contrat, la loi ne donne pas au propriétaire le droit de réglementer le choix des locataires.

Édik

S'il vous plaît dites-moi que j'ai un local municipal en location, j'ai le droit de changer le type d'activité de mon travail, je souhaite changer le type d'activité d'une salle de commerce pour une salle de sport, merci d'avance !!!

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Si le contrat de location n'indique pas la destination des locaux et si la destination change, il n'y aura pas de réaménagement ni de reconstruction, alors vous pouvez changer de type d'activité.

Eugène

Bonjour. Pendant longtemps, j'ai loué un garage de réparation automobile sur le territoire d'un lave-auto en tant qu'entrepreneur individuel. J'ai installé des portails roulants et payé le dépôt de garantie du mois dernier. Il n’y a pas eu d’accord, l’argent était transféré mensuellement en espèces. J'ai décidé de déménager. J'ai donné un préavis de 2 semaines. Refuse de restituer le montant de la caution et l'argent pour le volet roulant, ou le volet roulant lui-même. Est-il possible de les engager en responsabilité administrative ou pénale ou de récupérer la leur ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Evgeny ! Vous pouvez essayer de contacter la police avec une déclaration d'arbitraire, puisque le propriétaire du lave-auto a tenté d'exercer ses droits civils d'une manière non prévue par la loi.

Hélène

Bonjour! Je suis un entrepreneur individuel, je possède un magasin d'une superficie totale de 40 mètres carrés où j'exerce des activités commerciales, puis-je louer 15 mètres carrés de cette surface à un autre entrepreneur individuel, ces 15 mètres carrés sont clôturés avec un vitrine en verre.Je maintiens une déclaration fiscale comme UTII et USN 6 sans caisse enregistreuse. Comment dois-je déclarer l'espace loué ?

Sergey (avocat principal)

Salut elena! Vous pouvez louer une partie des locaux. Vous devrez déclarer les revenus provenant de la location des locaux dans le cadre de votre revenu imposable.

Magomed

Bonjour. J'habite en République d'Ingouchie, pour mes neveux orphelins mineurs de 10 et 13 ans, j'ai construit une petite pièce de 14 sur 5, en la divisant en 4 petites pièces de 12 mètres carrés à louer pour de petits commerces. Les locaux ont été construits sur le territoire des enfants. Veuillez expliquer s'il est nécessaire de payer une taxe sur la location de tels locaux et s'il est nécessaire d'enregistrer un entrepreneur individuel ? J'agis en tant que personne privée, en tant que proche dans une relation de confiance. Le revenu total de tous les locaux ne dépasse pas 45 000 par mois et moins les frais de gaz, d'électricité, de réparation et d'entretien des locaux. Le revenu mensuel moyen est de 35 à 38 000 roubles en été et de 30 à 33 000 roubles en hiver. Je reçois tous les fonds en espèces et je les utilise pour améliorer le logement et les conditions de vie des enfants bénéficiant d'une pension de survie. Maman ne travaille pas. Merci!

Sergey (avocat principal)

Bonjour! De telles activités peuvent être considérées comme entrepreneuriales, mais dans tous les cas, il est nécessaire de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, indépendamment de l'enregistrement d'un entrepreneur individuel.

Magomed

Poursuivant le sujet de l'Ingouchie - l'inspecteur des impôts m'a suggéré de conclure des contrats de location et de les présenter au bureau des impôts, est-il nécessaire de conclure de tels contrats avec les locataires du point de vue de la loi, si vous n'enregistrez pas un entrepreneur individuel et payer des impôts en tant que particulier, les locataires sont des gars fiables pour qui leur parole est plus importante que la loi ? Et une autre question : si possible, est-il rentable dans cette situation d'enregistrer un entrepreneur individuel afin de payer selon le système simplifié 6 ? C'est la première fois que je rencontre de telles choses et je m'en excuse donc. Merci!

Sergey (avocat principal)

Selon la loi, les contrats de location immobilière doivent être rédigés par écrit, sinon ils sont invalides. Dans certains cas, il est plus rentable d'enregistrer un entrepreneur individuel et de payer 6 pour les revenus que de payer 13 pour l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Mais lors de l'enregistrement d'un entrepreneur individuel, vous devrez rédiger des accords écrits avec les propriétaires pour confirmer la légalité du produit.

Magomed

Merci Sergey pour votre aide. Et pour conclure, si je voudrais poser encore une question, les contrats de location doivent-ils être certifiés par un notaire ou peuvent-ils être présentés sous une forme écrite simple ? Merci pour l'aide. Tous mes vœux!

Sergey (avocat principal)

Tout ce qui est requis est un simple contrat écrit. Il n’est pas nécessaire de le faire certifier par un notaire. Ceci est indiqué à l’art. 651 du Code civil de la Fédération de Russie. Bonne chance!

Macha

Bonjour. S'il vous plaît dites-moi, si le bâtiment est la propriété de la ville, les locaux de ce bâtiment sont loués par l'entreprise unitaire communale "...", le directeur de cette entreprise unitaire communale peut louer ces locaux, par exemple, à un SARL ? Ou une SARL peut-elle sous-louer auprès d'une entreprise unitaire municipale ou conclure directement un contrat de location avec l'administration de la ville ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Maria! Une entreprise unitaire communale ne peut sous-louer des locaux qu'avec l'accord du bailleur dans le cadre du contrat de bail principal. La SARL peut conclure un contrat de location directement avec l'administration, sous réserve de la résiliation du contrat de location avec l'entreprise unitaire municipale.

Irina

Bonjour, à quel moment est-il nécessaire d'inscrire un entrepreneur individuel pour louer des locaux non résidentiels si les locaux eux-mêmes ne sont pas encore construits ? Est-ce important pour la vente ultérieure des locaux ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Irina! Il est conseillé avant de recevoir le premier argent de la location des locaux. La présence du statut d'entrepreneur individuel n'a aucune signification aux fins de la vente d'un bien immobilier.

Victor

Bonjour! Je suis un entrepreneur individuel et je déclare via le formulaire UTII. Pour mon travail, je conclus un contrat de location de locaux non résidentiels avec le propriétaire d'un particulier, faut-il ajouter la TVA au loyer ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Victor ! La location d'un bien immobilier n'est pas incluse dans l'objet de la TVA. Il n’est donc pas nécessaire d’inclure des dispositions relatives à la TVA dans le contrat de location.

Tatiana

Sergey, bon après-midi. Je suis Bailleur, puis-je louer un local non résidentiel avec l'accord des Locataires à deux SARL au prix au m2 fixé par l'entreprise pour chacune ? Ou faut-il partager ? Une SARL a été enregistrée plus tôt et paie un loyer au m2, la deuxième SARL est en train de s'enregistrer à la même adresse. Et deux ? Merci.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Tatiana ! Pour éviter les malentendus, il est préférable d'indiquer dans chaque contrat la partie spécifique des locaux loués à chaque SARL. Bien entendu, la loi ne fournit pas d'indications directes à ce sujet, mais en fournissant les mêmes locaux à deux organisations en même temps, vous créez non seulement une incertitude, mais vous risquez également théoriquement d'être poursuivi pour fraude. Il existe également un risque que ces accords soient déclarés invalides.

Nathalie

Bonjour. Un particulier loue un bien immobilier non résidentiel à une organisation et ne paie pas d'impôt. Qui est responsable du non-paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques - un particulier ou une organisation ? Si, selon la loi, l'agent fiscal d'un particulier dans cette situation est une organisation, alors le paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques relève de sa responsabilité et l'organisation est également responsable du non-paiement ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Nathalie ! La responsabilité doit incomber à l'organisation, qui doit calculer et payer l'impôt sur le revenu d'un particulier.

Angèle

Bonne soirée. Je suis un particulier, je loue des locaux non résidentiels, le contrat de bail a été conclu pour 11 mois. Dois-je payer des impôts ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Vous êtes tenu de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques 13 sur les revenus que vous percevez.

Dinah

Bonjour! Je voudrais clarifier une question. J'ai vu une situation similaire à la nôtre : un particulier sous-loue un terrain à une SARL. terrain pour le même prix, qui coûte 15 000 roubles. L'individu ne reçoit aucun revenu. Mais qu’en est-il du devoir d’agent fiscal ? Après tout, une SARL est obligée de retenir et de transférer l'impôt sur le revenu des personnes physiques ? Devons-nous vraiment nous préoccuper de savoir où et combien un particulier transfère le paiement reçu de notre part ? Ou pouvons-nous montrer les deux accords au bureau des impôts afin de ne pas avoir à payer d’impôts supplémentaires plus tard ? Merci!

Sergey (avocat principal)

Bonjour! Formellement, conformément à la législation fiscale, la SARL est tenue de retenir l'impôt sur le revenu des personnes physiques et de le transférer au budget.

Victoria

Bon après-midi S'il vous plaît, dites-moi quelle est l'amende pour la location de bureaux à plusieurs personnes morales en même temps ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Victoria ! La responsabilité administrative pour ce type d'action n'a pas été établie. Mais dans certaines circonstances, le propriétaire peut être tenu pénalement responsable de fraude. Aussi, dans le cadre d'une procédure civile, le locataire fraudé peut exiger une indemnisation pour les dommages et pertes qui lui sont causés.

Galine

Bonjour ! Je suis un particulier propriétaire d'un local non résidentiel. Puis-je le louer à moi-même puisque je suis inscrit en tant qu'entrepreneur individuel dans le cadre d'un contrat de gratuité ? Comment rédiger un contrat pour qu'il n'y ait aucune réclamation de la part de le bureau des impôts. Sincèrement.

Sergey (avocat principal)

Bonjour Galina! Selon la loi, un tel accord ne peut être conclu, car les deux parties à l'accord seront en réalité une seule personne, c'est-à-dire vous.

Galine

Bonjour Sergey, merci pour votre réponse. J'ai 67 ans, je pense que je peux louer un local sans former d'entrepreneur individuel. Sur la même base, je crois qu'il est possible de conclure un accord entre moi et mon entrepreneur individuel, qui est situé à l'UTII, pour l'utilisation gratuite de ces locaux, car cela ne générera pas de revenus pour moi. Un accord civil - de nature ratée. Selon l'article 608 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire peut louer sa propriété. Obtention du statut de un entrepreneur individuel n'impose pas à une personne l'obligation de transférer en outre des biens à son entrepreneur individuel. Les seules différences apparaissent dans le système de fiscalité et de prestations sociales. Merci de me dire si je pense correctement. Cordialement.

Sergey (avocat principal)

Peu importe que vous ne receviez pas de revenus. Conformément à l'art. 413 du Code civil de la Fédération de Russie, l'obligation prend fin sur la base de la coïncidence du débiteur et du créancier en une seule personne. Vous ne pouvez pas vous louer un bien, ni à louer, ni à utiliser gratuitement.

Andreï

Bon après-midi! En tant que particulier, je suis propriétaire d'un bien immobilier commercial. Je loue un bien immobilier à une SARL en tant que particulier. J'ai ma propre LLC, dont je suis le seul fondateur et directeur. Puis-je rédiger un contrat de location entre deux SARL ou dois-je enregistrer un entrepreneur individuel ? Et si oui, qu'est-ce qui est le plus rentable : un accord LLC avec une LLC, un entrepreneur individuel avec une LLC ou un particulier avec une LLC ? Merci!

Sergey (avocat principal)

Bonjour Andreï! Pour qu'une SARL loue des locaux, cette propriété doit appartenir à la SARL ou être louée avec sous-location ultérieure. Par conséquent, pour le moment, vous ne pourrez pas louer les locaux au nom de la LLC. L'option la plus pratique sera le régime actuel, car il ne sera pas nécessaire d'inclure les locaux dans l'actif de la SARL ou de procéder à une comptabilité fiscale appropriée.

Andreï

Poursuite du sujet. Que se passe-t-il si, en tant que particulier, j'ai un accord avec une SARL pour le droit de l'utiliser gratuitement ? et sur la base de cet accord, la LLC conclura un accord de sous-location

Sergey (avocat principal)

Cette option est acceptable, au moins elle ne contredit pas la loi.

Nellie

Bonjour! Le propriétaire, qui a le statut d'entrepreneur individuel, loue depuis longtemps une partie des locaux à différents locataires à des fins de commerce de détail. Il a encaissé le loyer en espèces et n'a délivré aucun titre de paiement. J'ai vendu les locaux il y a un an et demi. Et maintenant, il s’est avéré que c’était le cas devant le tribunal. J'ai été accusé d'une dette d'environ 100 000 $, apparemment cet argent n'a pas été payé... Est-il possible de prouver le contraire et dans quelle mesure est-ce légal ? Merci d'avance.

Sergey (avocat principal)

Bonjour! C'est possible, mais cela nécessitera un travail minutieux pour étudier les documents et autres preuves. Devant le tribunal, il est nécessaire de prouver l'existence d'un abus des droits du propriétaire. Cela peut être prouvé par le fait qu'il n'a jamais exigé d'argent. S'il y avait une dette, il pouvait résilier le contrat ou, au minimum, lui rappeler constamment la dette. En fonction des circonstances spécifiques, des tactiques de défense doivent être élaborées. Il est préférable d'avoir un avocat professionnel à vos côtés.

Oksana

Bonjour, nous sommes deux particuliers, propriétaires de locaux non résidentiels à parts égales. Nous souhaitons louer des locaux non résidentiels à une personne morale. Pour ce faire, nous ouvrirons une fiscalité simplifiée IP ou un brevet pour un seul propriétaire. Est-il permis de conclure un contrat de location avec un seul des propriétaires, quelles procurations sont nécessaires dans ce cas, un accord du deuxième propriétaire en faveur du premier ? Les paiements d’une personne morale seront transférés sur le compte de l’entrepreneur individuel et celui-ci paiera des impôts sur le revenu. Ou est-il nécessaire de conclure un accord avec plusieurs personnes du côté du bailleur et la personne morale paiera un loyer à parts égales à deux bailleurs et chacun devra payer un impôt sur ses revenus ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Oksana ! Pour louer l'intégralité des locaux, il est dans tous les cas nécessaire d'obtenir le testament du deuxième propriétaire. Elle peut être exprimée sous la forme d'une procuration au premier propriétaire pour conclure un contrat de location en son nom. La deuxième méthode a également été indiquée par vous. Mais même dans le premier cas, le premier propriétaire n’est pas exonéré de l’obligation de payer des impôts.

Léra

Bonjour. Dites-moi si le propriétaire peut conclure un contrat de location avec deux personnes morales. si l'un a été conclu un peu plus tôt et que les services médicaux y sont fournis jusqu'au 1er juin, et que l'autre entreprise n'a besoin de cet accord que pour le moment pour obtenir une licence et que l'accord stipule que l'utilisation effective ne commence qu'à partir du 1er juin, sous réserve de l'obtention une licence. Merci d'avance

Sergey (avocat principal)

Bonjour! La législation ne contient pas d'interdiction de conclure de tels accords. Il vous suffit d'indiquer dans le deuxième contrat à partir de quelle heure débutera le bail. Vous pouvez également conclure un accord préalable avec une deuxième entreprise.

SERGÉI

Bonjour! Nous, SARL au régime fiscal simplifié, louons des biens immobiliers municipaux non résidentiels et souhaitons louer une partie des locaux pour un bureau à une autre SARL. Quel impôt devons-nous payer ?

Sergey (avocat principal)

Bonjour Sergueï ! Aucun. Les revenus de la location d'un bien immobilier seront inclus dans les revenus pour déterminer l'assiette fiscale du régime fiscal simplifié.

Sergueï

Bon après-midi Nous sommes résidents TVA et souhaitons louer des locaux non résidentiels à un salarié. Quelle taxe finissez-vous par payer ???

Sergey (avocat principal)

Bonjour Sergueï ! Dans ce cas, la TVA n'est ni attribuée ni payée.

Sergueï

Merci

Hélène

Bon après-midi Si c'est le cas, comme un examen médical. les personnes possèdent des biens immobiliers commerciaux. Je souhaite l'utiliser à des fins personnelles : un studio de danse, où j'enseignerai un système d'abonnement. De plus, je souhaite louer la salle de sport à l'heure à d'autres instructeurs. Quels impôts dois-je payer et quel régime fiscal dois-je choisir ? Merci!

De nombreuses personnes possèdent diverses propriétés non résidentielles qui ne sont utilisées à aucune fin. La meilleure option est de les louer, car dans de telles conditions, un revenu constant et élevé est assuré. Pour ce faire, le propriétaire peut agir en tant que particulier, entrepreneur individuel ou propriétaire d'entreprise. La procédure de location de locaux non résidentiels doit être effectuée avec compétence, pour laquelle des contrats officiels sont établis avec les locataires. La nécessité de payer des impôts sur les revenus perçus est prise en compte.

Règles de mise à disposition d'objets à louer

De nombreux propriétaires ont recours à ce type d'activité. La location de locaux non résidentiels permet de percevoir des revenus passifs élevés. Dans ce cas, le bailleur peut être :

• un particulier qui est le propriétaire direct du bien, il doit donc disposer de documents officiels pour ce bien ;
• Un entrepreneur individuel spécialement enregistré auprès du Service fédéral des impôts pour exercer cette activité, et généralement les entrepreneurs choisissent le système fiscal simplifié, PSN ou UTII pour payer les impôts, car grâce à l'utilisation de régimes simplifiés, il ne sera pas difficile de calculer et de payer l'impôt, comme ainsi que soumettre une déclaration;
• une société représentée par une personne morale et les entreprises, comme les entrepreneurs individuels, peuvent utiliser des systèmes simplifiés de calcul de l'impôt.

Lors de la rédaction d'un contrat, chacun des propriétaires ci-dessus prend en compte diverses nuances. Si la location de locaux non résidentiels est effectuée sans enregistrement officiel ni enregistrement des revenus auprès du Service fédéral des impôts, il s'agit alors d'une activité illégale pour laquelle les propriétaires des locaux sont tenus responsables.

Règles de location d'objets par des particuliers

Les particuliers peuvent posséder différents biens immobiliers. Ils sont utilisés à différentes fins, telles que :

• création d'un bureau;
• organisation de l'entrepôt;
• création d'une entreprise de production;
• création de magasins.

Un citoyen peut agir en tant que partie à un contrat de location. Les personnes doivent être les propriétaires directs des objets, elles doivent donc disposer des titres de propriété appropriés et d'un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier. Les spécificités de la location de locaux non résidentiels par un particulier sont les suivantes :

• les citoyens doivent déclarer à l'avance à Rosreestr que les locaux existants sont une propriété non résidentielle, et les paramètres techniques et cadastraux doivent en outre être indiqués ;
• si les locaux ne sont pas inscrits au registre cadastral ou ne sont pas enregistrés, il n'est pas permis de les transférer officiellement pour qu'ils soient utilisés par d'autres personnes ;
• la remise d'un objet pour utilisation à des entreprises ou à d'autres citoyens est une transaction immobilière, un contrat civil doit donc être conclu avec le propriétaire ;
• Pour que la documentation soit formalisée officiellement et correctement, l'accord est rédigé exclusivement par écrit, après quoi il est certifié par un notaire et enregistré auprès de Rosreestr.

Souvent, un accord est conclu pour une durée n'excédant pas un an. Dans de telles conditions, il n'est pas nécessaire d'enregistrer le document auprès de Rosreestr.

Quels documents sont requis d'un particulier pour conclure une transaction ?

Si des locaux non résidentiels sont loués par un particulier, le citoyen doit préparer au préalable certains documents. Cela comprend les documents suivants :

• passeport du citoyen propriétaire des lieux;
• certificat de propriété, qui peut être remplacé par un nouvel extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier, qui indique le propriétaire direct de l'objet ;
• certificat technique;
• autres documents techniques délivrés au propriétaire par les employés de BTI ;
• un extrait de Rosreestr confirmant que la propriété ne comporte aucune charge représentée par une arrestation, un gage ou d'autres restrictions.

Il est permis de faire appel à un représentant pour participer à la transaction, mais il doit disposer d'une procuration notariée.

Les impôts sont-ils payés par les particuliers ?

Très souvent, les citoyens propriétaires de biens immobiliers utilisent ce type d'activité pour gagner de l'argent. La location de locaux non résidentiels apporte aux gens un revenu passif assez important.

Si l'accord est enregistré à Rosreestr, les informations de cette institution sont envoyées à la branche la plus proche du Service fédéral des impôts pour enregistrer les revenus des citoyens. Par conséquent, la location physique les personnes occupant des locaux non résidentiels exigent le calcul et le paiement de l'impôt sur le revenu.

Pour ce faire, vous devez soumettre chaque année au Service fédéral des impôts une déclaration 3-NDFL, qui indique tous les revenus du citoyen provenant de la location de la propriété. De plus, ce document indique le montant correct de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Vous devrez donc payer 13% sur les sommes perçues. En raison d'une charge fiscale aussi élevée, les citoyens préfèrent souvent enregistrer un entrepreneur individuel ou ouvrir une entreprise afin de réduire considérablement le montant de l'impôt, car en utilisant des régimes simplifiés, le montant de l'impôt peut être réduit à 6 % de tous les revenus.

Nuances pour les entrepreneurs individuels

De nombreux citoyens propriétaires de biens immobiliers qu'ils préfèrent louer ouvrent spécifiquement des entrepreneurs individuels à ces fins. Dans ce cas, ils peuvent recourir à des régimes simplifiés pour calculer le montant de l'impôt. La location de locaux non résidentiels à des entrepreneurs individuels prend en compte les nuances suivantes :

• la conclusion d'un contrat avec les locataires doit être consignée dans un accord officiel, qui précise la durée du contrat, les caractéristiques du bien, le coût du loyer et d'autres caractéristiques importantes ;
• si la durée de validité de l'accord dépasse un an, le contrat est alors enregistré à Rosreestr ;
• Les impôts sur la propriété intellectuelle seront certainement payés pour les revenus perçus, pour lesquels l'entrepreneur pourra choisir le régime des brevets, la fiscalité simplifiée ou l'UTII ;
• Le transfert direct de fonds doit être enregistré, pour lequel des reçus sont établis, mais le plus souvent l'argent est transféré sur un compte courant, vous pouvez donc prouver la réception de l'argent à l'aide de relevés bancaires.

Grâce au recours à des systèmes fiscaux simplifiés, les citoyens peuvent éviter de payer des impôts importants. Le plus souvent, lors de la location de locaux non résidentiels, les entrepreneurs individuels choisissent l'UTII, car lors de l'utilisation de cette taxe, le même montant est payé trimestriellement. La taxe dans ce cas dépend de la taille des locaux, elle n'est donc pas affectée par le prix de la location.

La location de locaux non résidentiels à des entrepreneurs individuels doit être officiellement effectuée. La fiscalité dépend du régime choisi, mais il est important non seulement de calculer correctement et de payer les impôts à temps, mais également de préparer les déclarations nécessaires aux employés du Service fédéral des impôts.

Quels documents sont exigés des entrepreneurs individuels ?

Si le propriétaire d'un bien immobilier non résidentiel est un entrepreneur, les documents suivants doivent être préparés pour établir un contrat avec le locataire :

• certificat d'enregistrement et d'enregistrement;
• passeport citoyen;
• les titres de propriété de la propriété ;
• documents techniques de l'installation.

Un accord correctement rédigé doit être soumis au Service fédéral des impôts avec la déclaration, car il confirme la conduite d'une activité spécifique.

Spécificités de la location de locaux par les entreprises

Souvent, diverses propriétés non résidentielles appartiennent non pas à des particuliers, mais à des entreprises. Les entreprises décident souvent de louer des locaux non résidentiels. La procédure dans ce cas présente les caractéristiques suivantes :

• l'entreprise ne peut pas être propriétaire de l'objet, car elle peut agir en tant qu'intermédiaire ;
• un contrat civil est établi avec les locataires, auquel sont joints divers documents de l'entreprise ;
• L'organisation doit payer un impôt sur les revenus perçus, calculé sur la base du régime fiscal applicable, et les entreprises peuvent combiner plusieurs systèmes à la fois pour économiser de l'argent sur les frais.

Si l’entreprise n’est pas directement propriétaire du bien, elle peut alors le sous-louer. Dans de telles conditions, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du propriétaire pour cette activité.

Quels documents sont exigés de l'entreprise ?

Si le bailleur est une entreprise, alors pour rédiger un contrat, l'entreprise doit préparer la documentation suivante :

• certificat du Registre d'État unifié des personnes morales ;
• documents constitutifs de l'entreprise;
• les titres de propriété de la propriété, confirmant que l'entreprise a effectivement le droit de louer ces locaux ;
• si un objet est sous-loué, l'entreprise doit avoir l'autorisation du propriétaire pour de telles activités ;
• le fondateur, propriétaire de l'entreprise, peut délivrer une procuration à son employé, ce qui lui confère le pouvoir approprié pour effectuer la transaction.

Le plus souvent, les entreprises disposant de superficies importantes les louent, car elles ne les utilisent elles-mêmes à aucune fin. La location de locaux non résidentiels procure des revenus passifs importants, c'est pourquoi de nombreuses entreprises recourent à ce mode de gain d'argent. Lors de la rédaction d'un accord avec une entreprise, vous devez absolument l'enregistrer auprès de Rosreestr.

Location d'objets par la commune

L'administration de n'importe quelle ville possède de nombreuses propriétés immobilières différentes, qui peuvent être résidentielles ou non résidentielles. Dans ce cas, les autorités municipales peuvent décider de la nécessité de louer ces installations à des utilisateurs directs. Les fonds reçus de ces activités seront reversés au budget local.

Dans de telles conditions, il est nécessaire de respecter le bon ordre de livraison des objets. Pour cela, les nuances suivantes sont prises en compte :

• pour déterminer le locataire, des appels d'offres officiels sont certainement organisés ;
• un contrat de bail est conclu avec le soumissionnaire qui propose le loyer le plus élevé ;
• les enchères se déroulent sous la forme d'une vente aux enchères et peuvent y participer des particuliers, des entrepreneurs individuels ou des organisations ;
• Pour participer aux enchères, vous devez déposer une demande particulière sur le site de l'administration régionale ;
• ce n'est qu'après l'inscription que tous les participants sont invités à la vente aux enchères ;
• une caution, représentée par un droit d'entrée, est versée par tous les candidats, et elle est généralement égale à 10 % du coût de l'objet ;
• le prix de location est calculé sur la base du prix cadastral du bien ;
• Si un seul demandeur soumet une demande, aucune offre ne sera organisée et le demandeur émettra donc un bail sans vente aux enchères.

L'administration peut offrir la possibilité de signer un contrat pour une longue durée supérieure à 10 ans.

Règles de rédaction d'un contrat

Quel que soit le propriétaire, il est important de rédiger correctement le contrat de location. C'est avec son aide que s'effectue la bonne exécution d'une transaction immobilière. Le contrat de location des locaux non résidentiels doit contenir les informations suivantes :

• le lieu et la date de sa compilation sont indiqués ;
• les parties impliquées dans la transaction sont précisées ;
• si les participants sont des particuliers, leur nom complet, leur date de naissance et les informations de leur passeport sont saisis ;
• si le locataire ou le bailleur est une entreprise, alors ses coordonnées sont indiquées ;
• les caractéristiques techniques du bien sont précisées, ainsi que l'adresse de sa localisation ;
• énumère les conditions sur la base desquelles le bien peut être utilisé ;
• la durée et le coût de la location sont indiqués ;
• il est permis d'inclure une clause sur la base de laquelle le locataire aura à l'avenir la possibilité d'acheter le bien ;
• les droits et obligations de chaque participant à la transaction sont indiqués ;
• la responsabilité des parties est indiquée, car si elles violent les termes de l'accord pour diverses raisons, alors différentes sanctions ou autres mesures d'influence leur seront appliquées ;
• les conditions sur la base desquelles le contrat peut être résilié par anticipation sont prévues ;
• les situations où vous devrez vous adresser au tribunal pour résoudre divers problèmes de conflit sont répertoriées ;
• diverses circonstances de force majeure sont incluses dans lesquelles les parties à la transaction doivent se comporter d'une manière spécifique.

Cette documentation n'a pas besoin d'être certifiée par un notaire. Ce document officiel réglemente la procédure de location de locaux résidentiels et non résidentiels. La documentation est établie en trois exemplaires, puisque l'un reste chez le propriétaire, le second est remis au locataire et le troisième est utilisé pour l'enregistrement auprès de Rosreestr. L'accord n'entre en vigueur qu'après enregistrement. La prolongation du contrat est autorisée s'il existe un accord entre les parties. Un exemple d’accord est présenté ci-dessous.

Règles d'établissement d'un acte de transfert et d'acceptation

Dès qu'un contrat est établi sur la base duquel des locaux non résidentiels sont loués par un entrepreneur individuel, particulier ou entreprise, il est tenu de céder l'objet au locataire.

Le transfert s'effectue directement dans les conditions précisées dans le contrat. A cet effet, il convient d'établir une attestation de cession et de réception. Un document est établi en présence de tiers attestant que les parties à la transaction sont de bonne foi et capables.

Le document répertorie tous les paramètres de l'immobilier existant, parmi lesquels :

• état des revêtements de sol et muraux ;
• disponibilité d'appareils de plomberie;
• localisation et caractéristiques techniques des communications.

S'il y a des meubles dans la pièce, vous devez les lister et également indiquer dans quel état ils se trouvent.

Quels régimes fiscaux sont utilisés par le bailleur ?

Les propriétaires qui louent des biens immobiliers reçoivent de ce processus un certain revenu, sur lequel ils sont tenus de payer des impôts. Les particuliers paient 13 % sur tous leurs revenus. En raison d'une charge fiscale si élevée, les propriétaires préfèrent ouvrir un entrepreneur individuel ou une entreprise. Différents régimes fiscaux peuvent être sélectionnés pour les calculs :

• USN. Sous ce régime, 6 % de toutes les rentrées de fonds ou 15 % du bénéfice net sont payés. Les collectivités locales peuvent augmenter les tarifs pour l'immobilier de bureaux ou de commerces. La base d'imposition est le revenu de l'année de travail ou le bénéfice d'activités. Certaines régions mettent en place des incitations pour les petites entreprises. De plus, en raison des transferts fiscaux, le montant payé par les entrepreneurs pour eux-mêmes au Fonds de pension et à d'autres fonds est réduit.
• Brevet de location de locaux non résidentiels. Ce système fiscal est considéré comme le plus avantageux pour de nombreux entrepreneurs. Seuls les brevets IP peuvent être utilisés. La location de locaux non résidentiels dans de telles conditions ne nécessite pas la préparation et la soumission de divers rapports au Service fédéral des impôts. Par conséquent, il suffit d'acheter initialement un brevet au coût optimal pour une période de temps déterminée. Ils peuvent acheter un brevet d'entrepreneur individuel pour différentes périodes. La location de locaux non résidentiels selon ce mode est considérée comme un processus rentable.
• BASIQUE. Ce système est rarement choisi pour la location de biens immobiliers, car il faut payer un grand nombre d'impôts et s'occuper de la comptabilité. Généralement, ce mode est utilisé par les entreprises qui ne souhaitent pas combiner plusieurs systèmes.
• UTII. La location de locaux non résidentiels sous ce régime n'est généralement choisie que s'il s'agit d'un bien de petite taille. Si les locaux ont une superficie importante, alors il est plus judicieux d'opter pour une fiscalité simplifiée ou un brevet. Lors du calcul de l'UTII, l'indicateur physique représenté par la superficie de la propriété est pris en compte. Par conséquent, il est optimal de choisir ce mode si la taille de l'objet ne dépasse pas 30 mètres carrés. m.

Le choix d'un système spécifique dépend des locataires directs. Certaines entreprises et entrepreneurs individuels préfèrent combiner plusieurs régimes, ce qui offre la possibilité de réduire la pression fiscale.

Conclusion

La location de divers locaux non résidentiels est considérée comme un processus rentable. Elle peut être réalisée par des particuliers, des entrepreneurs individuels ou des entreprises. Les entreprises peuvent ne pas être du tout propriétaires des objets, elles agissent donc uniquement en tant qu'intermédiaires.

La procédure de mise à disposition d'un bien immobilier à louer nécessite la bonne exécution de la transaction, pour laquelle un accord officiel doit être établi entre les participants et enregistré auprès de Rosreestr.

Louer une propriété commerciale n’est pas difficile et surtout rentable. Avec la bonne approche et la connaissance des principales étapes du processus, conclure un accord ne sera pas difficile.

Le plus important est de décider du prix, de trouver un client et de rédiger correctement le contrat.

Considérons toutes les étapes de la transaction.

Détermination du coût

Lorsqu’on effectue une transaction de manière indépendante, déterminer le coût du loyer n’est souvent pas objectif.

Chaque propriétaire souhaite obtenir le plus grand avantage.

Mais un prix trop élevé peut effrayer les locataires potentiels, et un prix trop bas peut susciter des doutes. En règle générale, les propriétaires se tournent vers des spécialistes – un agent immobilier ou un évaluateur – pour évaluer la valeur.

Comment louer soi-même des locaux non résidentiels ? Vous pouvez le faire sans l'aide de professionnels. Pour déterminer vous-même le prix, vous devez étudier les offres similaires des concurrents. Cela permettra de comprendre la situation générale du marché de l'immobilier commercial et d'évaluer correctement vos locaux.

IMPORTANT: Le locataire loue un bien commercial dans le but de générer des revenus. Lors de l'évaluation du coût, il est donc important de prendre en compte le bénéfice approximatif possible qu'il peut percevoir.

Le prix est influencé par des facteurs tels que :

Après avoir pris en compte ces points et suivi les offres des concurrents, vous pourrez évaluer objectivement votre bien.

Rechercher un client

La location d'un bien immobilier commercial auprès du propriétaire implique la recherche de locataires potentiels.

Avant de faire cela, vous devez faire une offre commerciale ou une publicité.

Il doit indiquer en détail toutes les caractéristiques du bien : superficie, étage, localisation, infrastructures, état technique et équipements. Il est préférable de concentrer l'attention dans l'annonce sur les avantages.

Dans le même temps, il est important d'indiquer les défauts de la pièce, afin que lors de la visite, vous ne vous mettiez pas dans une position inconfortable et n'effrayiez pas le client.

Examinons de plus près les moyens de trouver des locataires potentiels.

1. Recherche par amis. Le moyen le plus simple de trouver une personne intéressée par votre proposition est de demander à vos amis et à vos proches. Souvent, les propriétaires évoluent dans le milieu des affaires, ce qui simplifie la mise en location rapide de leur bien.
2. Placer une annonce sur des ressources Internet spécialisées, par exemple, Avito. L’avantage de cette méthode est que votre proposition sera vue par des centaines, voire des milliers de parties intéressées. Pour trouver un locataire au plus vite, vous devrez rédiger une bonne annonce détaillée, décrivant tous les avantages et inconvénients des locaux.

   L'annonce doit être accompagnée de plusieurs photographies.

   Cela permettra à un client potentiel de décider plus facilement si cela vaut la peine d’être envisagé ou non.

3. Envoi d'une offre par email. Les bars, restaurants, magasins, salons et autres organisations et établissements recherchent souvent des locaux pour déménager ou ouvrir un autre emplacement. Vous pouvez connaître les adresses e-mail des propriétaires d’entreprise susceptibles d’être intéressés sur les sites officiels de leur entreprise.

Présentation et signature du document

Une bonne présentation de votre propriété est la clé pour conclure rapidement une transaction.

Lors de la visite des locaux, essayez de donner plus d'informations à ce sujet, en vous concentrant sur les avantages et les bénéfices possibles que l'objet apportera au client.

La conclusion d'un accord est la dernière étape, mais la plus importante et la plus responsable de la transaction. Un document correctement rédigé et exécuté protégera le propriétaire d'un locataire peu scrupuleux. Ce qui devrait y être inclus :

• les informations personnelles du locataire et du propriétaire ;
• adresse, superficie et spécifications techniques ;
• données d'enregistrement;
• date limite;
• le montant du paiement et la procédure de son transfert ;

IMPORTANT: Selon la loi, le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter les frais plus d'une fois par an. Ainsi, le contrat doit indiquer le montant maximum d'une éventuelle augmentation de loyer et le délai pendant lequel le locataire en sera informé.

Il est important dans le document de décrire en détail les droits et obligations des parties et d'indiquer la nature de la responsabilité en cas de violation de chaque clause. Il serait utile de compléter la convention par un inventaire des biens disponibles sur les lieux. Après résiliation du contrat, le propriétaire pourra percevoir une compensation monétaire si le mobilier ou le matériel a été endommagé par le locataire.

Les moyens les plus rapides de louer des locaux non résidentiels

Comment louer rapidement un immobilier commercial ?

Pour ceux qui ne veulent pas passer du temps personnel à chercher des clients, des négociations et des visites, il est préférable de contacter un agent immobilier.

Il évaluera le bien, fixera la valeur marchande correcte, prendra des photos attrayantes, rédigera une annonce compétente et présentera lui-même votre bien.

Cependant, même travailler avec des agents a ses propres nuances. En règle générale, les agents immobiliers travaillent contre une commission prélevée sur le montant de la location ou de la vente d'un bien immobilier.

Les frais, sous forme de pourcentage, sont généralement prélevés sur les demandeurs et non sur les propriétaires.

Cependant, tous les candidats ne seront pas prêts à coopérer avec un agent qui devra payer de l'argent.

Ainsi, si le propriétaire a un besoin urgent de trouver un locataire, il peut payer lui-même la commission. Ceci est souvent pratiqué si le propriétaire possède de nombreux biens immobiliers ou souhaite louer un bien immobilier de luxe.

L'argent versé à l'agent ira non seulement dans sa poche, mais aussi pour les dépenses nécessaires - photos, présentations vidéo, publicité, etc.

Un autre moyen rapide de louer un immeuble non résidentiel ou un bureau consiste à réduire les coûts. En même temps, il n'est pas nécessaire de le louer pour presque rien, il suffit de réduire le paiement de 10 %. Votre offre sera alors compétitive.

Périodes de location

La durée de validité d'un contrat de location de locaux non résidentiels est un point important. Il existe trois types.

Selon l'article 610, paragraphe 2 du Code civil de la Fédération de Russie, si le contrat ne précise pas de durée, il est alors considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Dans ce cas, chaque partie a le droit d’y mettre fin à tout moment, moyennant un préavis de trois mois.

Un contrat de courte durée est conclu pour une durée n'excédant pas un an. Comment renouveler un contrat de bail pour un local non résidentiel ? La prolongation intervient automatiquement pour une durée indéterminée si les deux parties sont satisfaites de tout.

Dans ce cas, une reconclusion de l'accord n'est pas nécessaire. Dans certains cas, le propriétaire peut exiger un nouveau document pour modifier les conditions ou le paiement. Ceci n'est possible qu'avec le consentement du locataire.

Un accord à long terme est soumis à l’enregistrement auprès de la Réserve fédérale. La prolongation d'un tel contrat de location pour des locaux non résidentiels s'effectue de la même manière qu'un contrat à court terme - automatiquement, avec les mêmes conditions, droits et obligations des parties, ou un nouveau document avec des exigences modifiées est conclu.

La résiliation anticipée d'un contrat de location pour une certaine durée est possible tant de la part du propriétaire que de la part du locataire.

Ces questions sont résolues devant les tribunaux ou par accord mutuel des deux personnes.

Connaître les nuances et les opportunités importantes lors de la location d'un bien immobilier commercial vous aidera à conclure une transaction rentable et sûre qui génère un revenu passif régulier.

La location de locaux non résidentiels présente certaines spécificités dont la méconnaissance peut entraîner l'échec d'une transaction. Quelle est la particularité de la mise en service d'un bâtiment non résidentiel, comment signer correctement le contrat et quelles nuances de ce processus méritent d'être rappelées - nous y regarderons plus loin.

La législation n'établit pas de concept précis sur la base duquel il serait possible de déterminer à quelle catégorie appartient un bien immobilier, cependant, il existe certaines caractéristiques avec lesquelles vous pouvez naviguer dans le statut des locaux.

Attention! Selon les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie, les locaux non résidentiels sont un bâtiment distinct comportant des parties distinctes et précisément définies, qui ne peuvent pas être utilisées comme logement.

Il convient également de noter que la législation contient une notion de destination. Chaque type de bien immobilier non résidentiel ne peut être utilisé qu'aux fins prévues par son statut.

Par exemple, les locaux destinés aux bureaux ne peuvent pas être utilisés comme atelier pour la fabrication de certains produits. Pour placer la production dans un tel bâtiment, il faut d'abord le rééquiper et changer sa destination.

But des locaux

Ainsi, la location de locaux doit commencer par déterminer les fins pour lesquelles le locataire envisage d'utiliser le bien.

But d'un bâtiment non résidentiel

La loi interdit strictement l'utilisation de bâtiments résidentiels à des fins commerciales. La violation de cette exigence peut entraîner la responsabilité administrative du propriétaire et du locataire, et il est donc dans l'intérêt des deux parties de clarifier d'abord la légalité du bail envisagé.

Important! Le propriétaire doit se renseigner auprès du locataire à quelles fins il souhaite louer les locaux et inscrire le type d'exploitation indiqué dans le contrat.

Le locataire doit impérativement vérifier la documentation des locaux. Bien souvent, la destination est indiquée lors de l'inscription d'un bien immobilier à la Chambre cadastrale.

Le document précise la destination exacte du bien, par exemple des locaux pour :

• pharmacie;
• boutique;
• bureau;
• Centre pour enfants.

De telles mesures sont notamment prises pour les locaux non résidentiels dans les immeubles à appartements. La violation des restrictions établies est strictement interdite par la loi.

Locaux universels

Le fonds non résidentiel contient également des biens immobiliers qui n'ont pas de destination précisément définie et peuvent donc être utilisés à diverses fins.

La location de locaux non résidentiels de ce type est beaucoup plus simple, cependant, il est important de considérer que les locaux doivent être conformes aux normes sanitaires et de sécurité incendie pour le type d'activité spécifié.

Caractéristiques de ce type de bien immobilier :

• c'est nettement plus cher que des locaux destinés à être utilisés ;
• la loi vous permet de louer ce bien dans le cadre d'un contrat de sous-location ;
• dans certains cas, l’utilisation des locaux peut être impossible en raison de la non-conformité du bâtiment aux exigences établies par la loi.

Avant de signer un accord, vous devez d'abord préciser si les locaux sont adaptés au développement d'une entreprise.

Avantages de la location

La location est beaucoup plus rentable tant pour les locataires que pour les propriétaires. En signant un contrat à long terme avec une personne physique ou morale, le propriétaire pourra percevoir durablement un revenu stable de son bien.

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Les locataires notent les avantages suivants de la location :

1. Économie. Il n'est pas nécessaire d'investir une somme énorme dans l'immobilier en une seule fois (cela est particulièrement vrai pour les entrepreneurs débutants qui n'ont pas la possibilité d'acheter un immeuble).
2. Simplicité de conception. Pour mettre le bien en exploitation, il vous suffit de signer un contrat de location.
3. Possibilité de changer de bâtiment. Par la suite, le locataire pourra facilement louer un autre local à un meilleur prix, avec un emplacement idéal ou une plus grande superficie. Dans ce cas, vous n'aurez pas à vous soucier de trouver des acheteurs pour un bien immobilier, de vendre, etc.

Parallèlement au développement de l'entrepreneuriat, la location immobilière devient chaque année de plus en plus pertinente. Comme le montre la pratique, les locaux non résidentiels restent rarement sur le marché et les propriétaires tirent de bons revenus de leur propre propriété.

Particularités de la location

Avant de louer des locaux non résidentiels, il est nécessaire de prendre en compte les caractéristiques suivantes de ce processus :

1. Le bailleur peut être soit une personne physique, soit une personne morale.
2. Seul le propriétaire complet ou un mandataire (avec procuration notariée) peut louer un immeuble.
3. Lors de la location d'un bien immobilier, le propriétaire est tenu de payer un impôt de 13 % sur les revenus perçus.
4. Pour mettre à disposition un immeuble à louer pour une durée pouvant aller jusqu'à 1 an, l'enregistrement d'un entrepreneur individuel n'est pas nécessaire.

Lors d'une location d'un bien immobilier pour une durée de 1 an ou plus, il vous faut :

• vous inscrire en tant qu'entrepreneur individuel;
• enregistrer l'accord à Rosreestr.

Attention! En cas de violation des exigences ci-dessus, le propriétaire peut être soumis à une responsabilité pénale (arrestation pendant 6 mois, une amende de 300 000 roubles ou 480 heures de travaux d'intérêt général) ou une responsabilité administrative (amende de 500 à 2 000 roubles).

Procédure de location

La structure de la location de locaux non résidentiels est similaire à la procédure standard de location de locaux d'habitation. Cela comprend la recherche d'un locataire, la signature d'un accord avec lui et l'enregistrement de la transaction auprès des autorités compétentes. Examinons donc de plus près chacune des étapes :

Rechercher un locataire

Comment louer soi-même des locaux non résidentiels ? - c'est simple. Il existe les méthodes publicitaires efficaces suivantes :

• Déposer une annonce sur des sites Internet ;
• placer des annonces dans les journaux locaux et sur des panneaux d'affichage ;
• réaliser une newsletter commerciale à destination des entrepreneurs locaux ;
• placer une bannière de location sur les lieux même

Important! Si le bâtiment est grand et conçu pour plusieurs locataires, il vaut la peine de créer un site Internet thématique avec des photographies de haute qualité et des informations sur l'offre actuelle.

La location de locaux non résidentiels par un particulier avec l'aide d'agences immobilières privées est beaucoup plus simple et rapide, mais ce service est généralement payant et donc peu rentable. Si vous n’avez pas le temps de rechercher des locataires par vous-même, cela vaut la peine de choisir de bons agents immobiliers.

Les vrais professionnels ont les caractéristiques suivantes :

• expérience dans ce domaine;
• bonne réputation et recommandations positives des clients ;
• présence d'une clientèle.

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La rapidité de recherche d'un locataire dépend de nombreux facteurs, mais tout dépend avant tout de la correspondance du bien avec le prix indiqué.

Louer

L'une des tâches principales lors de la location de locaux est d'indiquer un prix adéquat pour le bien. De nombreux facteurs doivent être pris en compte pour déterminer le prix approprié.

Il faut notamment prêter attention à :

• superficie de la pièce ;
• but spécifié dans les documents ;
• emplacement
• disponibilité des communications;
• disponibilité des échanges de transport;
• le coût approximatif de bâtiments similaires sur le marché immobilier.

Pour louer le bien le plus rapidement possible, vous devez fixer un prix légèrement inférieur à ceux proposés par les autres propriétaires.

Vous pouvez déterminer le prix de location approprié des manières suivantes :

• étudier de manière indépendante le marché actuel et déterminer le prix ;
• demander une expertise à un évaluateur spécialisé ;
• commander une détermination de prix auprès d’un agent immobilier.

Attention! Très souvent, les propriétaires, ne se concentrant pas sur les prix actuels, sous-estiment le coût, réduisant ainsi considérablement leurs revenus. Pour éviter cela, il est préférable de demander l'aide d'un spécialiste.

Contrat de location : règles de rédaction

En tant que tel, les exigences individuelles pour un contrat de location de locaux non résidentiels ne sont pas établies par la loi et, par conséquent, la location de locaux de ce type s'effectue dans le cadre d'un contrat de location ordinaire.

L'accord doit indiquer :

1. Objet de l'accord. Cette rubrique contient des informations identifiant le bâtiment (compte personnel, données techniques, numéro de passeport cadastral, etc.).
2. Durée de location. Vous pouvez spécifier une période spécifique de 1 à 2 ans ou conclure un accord pour une durée indéterminée. Dans le second cas, il est nécessaire d'indiquer les conditions de résiliation de la transaction.
3. Conditions d'une transaction. Cette section précise les droits et obligations des deux parties. Il est également nécessaire de saisir des informations sur la destination du bâtiment et son utilisation ultérieure par le locataire.
4. Coût et procédure de paiement. Il est important de saisir le coût en chiffres et en mots, et d'indiquer également pour quelle période le coût est valable. Exemple, 30 000 roubles (trente mille roubles) pour 1 mois. Il est également recommandé d'indiquer le mode de paiement, par exemple, le locataire est tenu de virer de l'argent le 25 sur le numéro de compte personnel suivant.
5. Détails des deux parties. Il est important de saisir les données personnelles des participants à la transaction, ainsi que d'indiquer les informations constitutives de l'entreprise (si une personne morale est impliquée dans la transaction).

Attention! Si le contrat n'indique pas la durée de la transaction, celle-ci sera automatiquement reconnue comme illimitée.

Enregistrement de l'accord

Si la transaction est conclue pour une durée de 11 mois (jusqu'à 1 an), alors le contrat sera considéré comme valable après signature. Quant aux transactions d'une durée d'un an ou plus, elles doivent être enregistrées auprès de Rosreestr.

Lors du dépôt d'une candidature, vous devez également fournir l'ensemble de documents suivant :

• document d'identification;
• les titres de propriété des locaux ;
• déclaration;
• documentation technique pour l'immobilier;
• accord avec pièces jointes ;
• reçu du paiement des droits de l'État.

La liste ci-dessus peut être complétée par d'autres documents.

Une fois la demande acceptée, le demandeur reçoit un récépissé pour les documents. L'inscription est complétée dans un délai de 5 à 10 jours ouvrables.

Risques pour le propriétaire

La location de locaux non résidentiels comporte certains risques pour le propriétaire. Dans la plupart des cas, ils sont liés à la location d’un immeuble à un locataire peu scrupuleux.

L'achat de locaux pour une entreprise au stade initial de sa création peut s'avérer problématique. C'est pourquoi les entrepreneurs préfèrent louer des biens immobiliers. Cela vous permet de réduire les dépenses ponctuelles. Cependant location de locaux non résidentiels est associé à un certain nombre de caractéristiques qui distinguent le processus du processus classique. Cela conduit à toute une liste de problèmes, dont l’incapacité à être résolue rapidement entraîne des retards dans le démarrage des activités.

Si une personne morale ou physique souhaite les éviter et accélérer autant que possible le processus de location d'un bien immobilier non résidentiel, la procédure doit commencer par une analyse des informations actuelles sur le sujet. Nous parlerons plus loin de la procédure de réalisation des actions, des particularités qui se superposent à la procédure en fonction du statut du locataire et du bailleur, ainsi que des particularités de la fiscalité.

Les particuliers doivent-ils s'inscrire en tant qu'entrepreneurs individuels pour louer des locaux non résidentiels ?

Le droit de posséder une propriété résidentielle est réservé aux particuliers dans les articles 131 et 213 du Code civil de la Fédération de Russie. Une personne reconnue comme propriétaire d'un bien immobilier a le droit d'en disposer et de l'utiliser à sa seule discrétion. Une possibilité similaire est prévue à l'article 209 du Code civil de la Fédération de Russie. De plus, chaque citoyen a la possibilité de louer des locaux non résidentiels. Cette règle est reflétée dans l'article 608 du Code civil de la Fédération de Russie. Un particulier peut exercer son droit de louer un bien immobilier non résidentiel. Cependant, les articles de la loi n'obligent pas à s'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel. Cependant, une personne exerce une activité entrepreneuriale en louant un bien immobilier, elle devra ouvrir un entrepreneur individuel.

Quand est-il impossible d’éviter de créer une entreprise privée ?

Les particuliers ne peuvent commencer à exercer des activités entrepreneuriales qu'après avoir réussi l'enregistrement approprié et obtenu le statut d'entrepreneur individuel. Cependant, la loi n'oblige pas un citoyen à devenir une personne morale. Une règle similaire se reflète dans l'article 23 du Code civil de la Fédération de Russie. Un certain nombre de caractéristiques distinguent l'activité entrepreneuriale des autres manipulations.

Qui comprend:

• il existe des liens stables avec le locataire du bien ;
• pendant une certaine période, des transactions sont effectuées régulièrement ;
• une personne tient des registres des transactions conclues et des opérations terminées ;
• la propriété a été achetée spécifiquement pour des transactions ;
• une personne a des revenus réguliers provenant de l'utilisation de biens immobiliers.

Pour que le processus de location d'un bien immobilier soit reconnu comme une activité commerciale et conduise à la nécessité de s'inscrire en tant qu'entrepreneur individuel, il doit être prouvé que toutes les transactions ont été conclues dans le but de générer un revenu permanent.

Par exemple, la confirmation peut être la signature d'un contrat de location d'un an ou plus, ainsi que la conclusion de transactions avec les mêmes organismes. Dans cette situation, l'inscription en tant qu'entrepreneur individuel sera requise.

Que se passe-t-il si vous ne vous inscrivez pas en tant qu'entrepreneur individuel ?

Si une personne enfreint les articles de la loi et commence à exercer des activités commerciales sans enregistrement, des poursuites judiciaires seront engagées contre elle. Un citoyen peut être poursuivi en responsabilité administrative ou pénale.

Peut lui être appliquée l'une des sanctions suivantes :

• amende de 500 à 2 000 roubles (article 14.1 du Code des infractions administratives de la Fédération de Russie) ;
• sanction pécuniaire pouvant aller jusqu'à 300 000 roubles (article 171 du Code pénal de la Fédération de Russie) ;
• participation à un travail obligatoire d'une durée de 480 heures (article 171 du Code pénal de la Fédération de Russie) ;
• arrestation pour une durée maximale de six mois (article 171 du Code pénal de la Fédération de Russie) ;
• une amende correspondant au montant du revenu pendant 2 ans (article 171 du Code pénal de la Fédération de Russie).

Comment se conclut un accord avec les personnes morales et physiques ?

Il n'existe aucune règle dans la législation russe qui réglemente la location de locaux non résidentiels à un particulier. Lors de la rédaction d'un accord, il est nécessaire de s'appuyer sur les dispositions du chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie. L'acte juridique réglementaire contient des informations générales sur la mise à disposition de biens immobiliers à louer.

L'article 606 du Code civil de la Fédération de Russie précise que le propriétaire, qui n'est pas une personne morale, est tenu de transférer les biens immobiliers non résidentiels au locataire pour une utilisation et une possession temporaires après qu'un certain paiement ait été effectué.

Le contrat de location est rédigé conformément aux normes contenues dans les articles 434 et 609 du Code civil de la Fédération de Russie. Les parties au contrat sont tenues de rédiger le document par écrit. Le papier fini est signé par chaque partie.

Le contrat doit contenir des informations obligatoires, parmi lesquelles :

• les détails des personnes morales et des personnes physiques ;
• des informations sur l'objet ;
• conditions d'utilisation des biens immobiliers;
• montant du loyer.

Les parties ont le droit d'indiquer expressément pour quelle durée le contrat est conclu. Si ces informations font défaut, le bien est considéré comme loué pour une durée indéterminée.

Une règle similaire est inscrite à l'article 610 du Code civil de la Fédération de Russie. Le texte du contrat doit indiquer le code OKVED. Si les locaux sont loués, le code 70.20.2 est utilisé. La règle n'est pertinente que s'il s'agit de locaux non résidentiels. Lorsque vous remplissez les caractéristiques de l'objet dans le contrat, vous devez être prudent.

Le document doit refléter les informations suivantes :

• numéro d'inventaire des locaux ;
• adresse exacte indiquant l'étage et l'emplacement des locaux ;
• destination (par exemple, bureau, entrepôt, etc.) ;
• Le nom d'une pièce ;
• domaine immobilier.

Conformément à l'article 609 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord n'est considéré comme officiellement conclu qu'après son enregistrement auprès de Rosreestr. Si la transaction est conclue pour une durée inférieure à 1 an, l'enregistrement n'est pas requis. L'accord peut être rédigé sous n'importe quelle forme. Une règle similaire s'applique à la prolongation du contrat pour la même période.

Pour vous soumettre à l'enregistrement d'État, vous devrez préparer un ensemble de documents. Il devrait inclure :

• une demande qui peut être obtenue auprès d'un notaire ou d'un autre spécialiste impliqué dans la réception des documents nécessaires ;
• l'accord et toutes ses annexes ;
• passeports des particuliers de la transaction ;
• chèque pour le paiement des droits de l'État
• d'autres documents, s'il est nécessaire de les fournir.

Comment s’effectue la fiscalité ?

Si le bien génère des revenus, il est imposé. Le moment du dépôt des fonds et la procédure de paiement dépendent directement du statut du contribuable. Si le calcul est effectué selon le régime fiscal simplifié avec cotisations d'assurance complémentaires, le montant des retenues à la charge de l'Etat sera de 6 % du montant du loyer. Une règle similaire s'applique aux entrepreneurs individuels. En déterminant si un particulier peut louer les locaux, il sera possible de découvrir qu'une telle opportunité existe. Cependant, le citoyen devra payer un impôt sur le revenu des personnes physiques de 13 % avec un paiement unique. Les règles sont reflétées dans l'article 208 du Code des impôts de la Fédération de Russie. Si un citoyen évite de payer des impôts, il sera passible d'une responsabilité pénale ou d'une amende administrative.

Si le bailleur est un organisme

Une personne morale peut également louer un bien immobilier. Conformément aux articles 209, 213 et 608 du Code civil de la Fédération de Russie, les organisations ont le même droit de posséder, d'utiliser et de disposer de leurs propres biens que les individus. Cependant, la loi n'impose pas de restrictions sur le nombre de structures détenues par une personne morale. Une règle similaire se reflète dans l'article 213 du Code civil de la Fédération de Russie. Si les locaux sont loués par une personne morale, le contrat est conclu conformément aux articles 606 et 670 du Code civil de la Fédération de Russie. Dans ce cas, le document doit indiquer le code OKVED 70.20.2.

Un accord avec une personne morale doit être rédigé par écrit. Peu importe la durée pendant laquelle la propriété est fournie.

Le contrat doit également contenir des informations obligatoires, parmi lesquelles :

• caractéristiques des locaux ;
• des informations sur les personnes morales et physiques figurant dans l'accord ;
• louer;
• caractéristiques de l'utilisation des locaux et des réparations ;
• signatures des parties à la transaction.

Si la durée du bail n'est pas précisée dans le contrat, celui-ci est considéré comme conclu pour une durée indéterminée. Cette règle est inscrite à l'article 610 du Code civil de la Fédération de Russie. Le contrat et toutes ses annexes doivent également être enregistrés auprès de Rosreestr si un bien immobilier non résidentiel est loué pour une période supérieure à 1 année civile.

Pour que l'organisme habilité accepte de procéder à l'enregistrement, le représentant de la personne morale devra préparer les documents suivants :

• une demande complétée conformément aux règles;
• un accord complété et signé, ainsi qu'une annexe à celui-ci ;
• passeport cadastral immobilier;
• documents confirmant le statut juridique de l'organisation;
• documents confirmant le fait du paiement de la taxe d'État ;
• documents supplémentaires, si nécessaire.

Si le bailleur est un particulier

Si un particulier agit en qualité de bailleur, le processus de rédaction du contrat et les spécificités de la transaction changent. Ainsi, le document doit indiquer l'adresse et les caractéristiques des locaux. Dans ce cas, les versements ciblés ne seront pas soumis à la TVA. Cela comprend également les factures de services publics.

Une personne qui loue un espace commercial peut déposer les frais sur son compte bancaire ou les verser en espèces.

Les modifications de loyer doivent être effectuées conformément à la législation en vigueur. L'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que les ajustements du montant du paiement ne doivent pas avoir lieu plus d'une fois par an. Si le contrat est conclu pour plus d'un an, le document doit être enregistré auprès de la division territoriale de Rosreestr.