Попит на московському ринку оренди виник ще до формування самого ринку і завжди був досить активним - за винятком зовсім провальних періодів, коли... він просто був. У принципі, якщо ціна та якість перебувають у адекватному співвідношенні, проблем зі здаванням бути не повинно. Про те, як прискорити цей процес за рахунок припасування характеристик квартири під вимоги орендаря, ми вже писали. Але трапляються й нестандартні вимоги - сьогодні йтиметься саме про них.

Чет і непар

«Оскільки частка орендарів, які пред'являють нестандартні вимоги до житла, що наймається, дуже мала і становить не більше 5% від загальної кількості звернень, то і незвичайних пропозицій - одиниці», - говорить Галина Кисельова, керівник управління оренди квартир компанії «Інком-Нерухомість». Найчастіше у цих 5% нестандартних звернень зустрічаються вимоги, засновані на уявленнях про «щасливі» чи «нещасливі» числа.

«Багато орендарів просять підібрати квартиру, у номері якої фігурує цифра 7, – наводить свою статистику експерт. - Особливою популярністю серед цієї групи клієнтів користується житло на 3, 5 або 7 поверхах, а також у будинках із цим номером, які розташовані обов'язково на непарній стороні вулиці. Щодо числа 13 думки розходяться – одні категорично проти жити в таких «нехороших» квартирах, інші, навпаки, прагнуть тут оселитися, посилаючись на особливу ауру та містичний дух такого житла».

Наступна за популярністю «заморочка» – це фен-шуй. Сприятливими для проживання вважаються квартири, розташовані в будинках, віддалених від жвавих магістралей, промислових зон, сміттєзвалищ, смітників та боліт (втім, це зрозуміло і без східних практик).

Смішний випадок такого роду наводить Георгій Дзагуров, генеральний директор Penny Lane Realty: «Перед підписанням договору найму клієнтка запросила консультанта з фен-шуй, який заявив, що жіноча зона в цій квартирі знаходиться в туалеті, і отже, її особисте життя буде під загрозою . У результаті угода не відбулася, а клієнтка ще довго шукала слушний варіант». Загалом же, як каже Галина Кисельова, зазвичай такі орендарі суворі до розташування будинку та планувань квартири: «Перед будинком обов'язково має бути палісадник (щоб позитивна енергія «втікала» до будинку), а неподалік – протікати річка. Також ці клієнти висувають завищені вимоги до планувань та внутрішнього оздоблення житла. Наприклад, в інтер'єрах має бути мінімум темних кольорів та гострих кутів, що виділяють «негативну» енергію».

«Багато хто дотримується правил фен-шуй і приходить у квартиру з компасом, щоб розставити предмети інтер'єру, не порушивши позитивну енергетику в будинку», - додає Галина Фабрицька, начальник відділу оренди компанії «Пересвіт-Нерухомість».

...Тест-драйв, полтергейст та столітровий акваріум

«У 2011 році ми зіткнулися з різними нетиповими та оригінальними запитами з боку орендарів, – продовжує Георгій Дзагуров. – Наприклад, один іноземець попросив провести «тест-драйв» житла. Він хотів кілька днів пожити у вибраній квартирі, щоб перевірити, наскільки вона зручна для нього, чи не шумлять сусіди, як працює техніка. Власник відмовив йому у цьому проханні, хоча клієнт стверджував, що на Заході це звичайна практика. У результаті орендар все ж таки заселився в квартиру без пробного проживання». Ще один випадок із практики агентства: корейська сім'я, що складається з 4-х осіб, зажадала встановити додатковий холодильник, оскільки одного для них було б недостатньо. І другу пральну машину (щоб не прати одяг та ганчірки для підлоги в одному агрегаті).

"За кожним запитом стоять різні люди, часом їхні вимоги чи описи самих себе дуже кумедні", - ділиться спостереженнями Марія Жукова, перший заступник директора компаніїі наводить приклади запитів до агенції: «кімнату в центрі міста, вартістю до 13 тис.руб. / міс. знімуть 2 дівчини та кастрований кіт» або «сім'я зніме квартиру за ціною до 150 тис. руб./міс., обов'язкова умова – наявність у квартирі акваріума, об'ємом до 100 літрів».

«Прихильники містики та надприродного просять знайти квартиру з привидами та полтергейстами. Деякі з них жваво цікавляться, а чи може жити в будинковій квартирі, що здається, і наскільки він активно себе проявляє, - розповідає Галина Кисельова. - І, нарешті, замикають список курйозних вимог орендарі, які бажають найняти квартиру з «родзинкою» в інтер'єрі – дзеркальною стелею, золотою унітазом, хутряними стінами, меблями, декорованими стразами, готичним каміном тощо».

До речі, нетипові запити надходять в агентство частіше, ніж шукані нетипові об'єкти. Як приклад Марія Жукова наводить однокімнатну квартиру на Преображенській площі, розташовану на 2 поверсі п'ятиповерхівки: «Квартира без оздоблення, без сантехніки. Задається за 10 тис. рублів на місяць. Можливо, під склад, пропонує власник. Такий нетиповий об'єкт уже кілька місяців не може знайти свого орендаря». «На Патріарших ставках здавалася в оренду квартира у старому будинку з окремим виходом на покрівлю, де був майданчик для барбекю. Коштувала ця квартира 6000 доларів на місяць», - ділиться своїм прикладом Галина Фабрицька. Але, втім, доводиться визнати: практично будь-яка незвичайна пропозиція знайде свого шаленого орендаря, і навпаки. Щоправда, пошуки можуть затягтися на місяці, але це мало кого зупиняє.

«Заплати податки та спи спокійно», - слоган, який регулярно нагадує про необхідність відрахування певної суми від ваших доходів державі. Здача квартири також є податками. При несплаті на вас чекатиме чималий штраф. Сплачувати податки за квартири в оренду потрібно щороку. До 30 квітня ви маєте відвідати інспектора, заповнити декларацію та внести потрібну суму. Після цього протягом року ви можете бути вільними. Також ви можете оформити ІП, після чого податок для вас поменшає.

Якщо ви здаєте елітне житло (дорожче 85 тисяч) або кілька квартир, має сенс купити патент на це.

Де шукати мешканців

Запорука успішного здавання квартири в оренду – правильні мешканці. Знайти таких ви можете як самостійно, так і за допомогою агентств, які займаються нерухомістю. Вирішіть, кого ви хотіли б бачити у себе: чи це буде самотня дівчина, подружня пара чи компанія студентів. Якщо у вас хороший ремонт і світлі меблі, заздалегідь обмовтеся, чи згодні ви пускати квартирантів з маленькими дітьми та тваринами. Не покладайтеся виключно на агента, зустрініться з майбутніми орендарями особисто та переконайтеся, що ці люди викликають у вас довіру.

Принаймні в перші місяці навідуйтеся до мешканців у гості, щоб переконатися, що вони охайні та не мають наміру рознести ваше майно.

Як правильно укладати договір

Договір між орендарем та орендодавцем – це гарантія того, що відносини обох сторін будуть чесними та плідними. Приклади укладання договору ви можете знайти в інтернеті, проте пам'ятайте, що ви можете відобразити в документі все, що спаде вам на думку. Вкажіть стан квартири, меблів та іншого майна, яке в ній знаходиться, щоб нечесні квартиранти не спробували привласнити вашу пральну машину та срібні ложечки. Опишіть вимоги, які ви ставите до орендарів: наприклад, не шуміти після одинадцяти і попереджати, якщо до них приїжджатимуть гості. У свою чергу, ваші квартиранти також можуть попросити внести деякі пункти, які захистять їх та їхнє майно.

Запорука

Перш ніж здавати житло, попросіть квартирантів залишити деяку суму як заставу (вона може дорівнювати вартості за місяць). Якщо недобросовісні наймачі з'їдуть, залишивши квартиру в неналежному стані, скориставшись заставою, ви можете надати житлу прийнятного вигляду.

Законодавство чітко визначає коло осіб, які мають право здавати нерухомість в оренду:

1. Відповідно до ст. 30 ЖК РФ , власник вправі надавати у тимчасове користування належне йому приміщення виходячи з договору найму чи оренди.
2. Відповідно до ст. 67 ЖК РФ, правом на здачу житла в оренду має і наймач житлового приміщення за договором найму соціального. Однак у цьому пункті не обійтися без уточнення.

   Він може здавати квартиру в оренду, але за умови, що реальний власник квартири дав на це згоду.

Чи можна особі, яка не є власником чи наймачем приміщення, займатися її орендою?

Може, якщо воно є законним представником власника, з яким було укладено нотаріальну довіреність.

Способи

Існує два способи здачі житла в оренду:

• самостійно;
• через посередника.

Як краще здавати? Розглянемо коротко процедуру угоди за обох випадках.

Особисто

Що потрібно зробити для самостійної здачі нерухомості в оренду:

1. Визначити вартість орендної плати. Для цього доведеться зібрати дані про ціни на схожі квартири у своєму регіоні, порівняти пропозиції конкурентів та встановити прийнятну ціну, враховуючи місцезнаходження об'єкта, його стан та характеристики.
2. Зробити фото квартири. Якісні знімки допоможуть наймачам швидше визначитися, чи підходить їм цей варіант чи ні.
3. Скласти оголошення. Пропозиція про оренду має описувати характеристики та переваги житла.
4. Опублікувати пропозицію про найм на спеціалізованих дошках оголошень в інтернеті або в друкованому виданні. Публікація на багатьох ресурсах платна. Важливо вибрати лише ті сайти чи газети, які справді дають результат.
5. Приймати дзвінки від потенційних наймачів, одразу обговорюючи деталі та умови проживання.
6. Домовитись про зустрічі. Після дзвінка бажано призначити перегляд житла протягом 1-2 днів, щоб потенційний наймач не встиг знайти інший варіант.
7. Презентувати квартиру.
8. Скласти договір найму та інші супровідні документи. В угоді мають бути прописані докладні умови проживання, щоб згодом не виникло проблем із квартирантом.
9. Укласти договір, обговоривши у ньому всі нюанси проживання, правничий та обов'язки сторін. Після укладання паперів взяти оплату за перший місяць та передати ключі наймачеві.

Через фірму

Як виглядає процедура оренди квартири, якщо власник звертається за послугами посередника?

Для забезпечення безпеки власного майна слід звертатися до перевірених агентств нерухомості, які вже зарекомендували себе на ринку оренди.

З агентством належить укласти договірна надання послуг.

Для власників квартир послуга посередника буде безкоштовною, оскільки комісія сплачується наймачем. Однак у деяких випадках платить і власник. Наприклад, якщо йому терміново потрібно здати житло (сплачені кошти підуть на додаткову рекламу квартири), або якщо здається елітна нерухомість, наймача на яку не так просто знайти.

Обов'язки щодо розміщення реклами, контактів з потенційними мешканцями та підготовкою документації агент бере на себе. Власник тільки є на показ, приймає рішення про вибір того чи іншого мешканця та підписує договір найму.

Який варіант вигідніший?

Перш ніж приймати рішення про той чи інший спосіб здачі житла в оренду, слід оцінити плюси та мінуси обох варіантів.

Плюси і мінуси

Позитивні моменти при здачі в оренду житла без посередника:

1. Можливість швидко знайти мешканця. Так як наймачам доводиться платити комісію агентству, багато хто з них принципово шукає квартиру від власника. Пропозиції про оренду від господаря користуються популярністю, тому знайти квартиранта можна за кілька днів.
2. Можливість вигідніше здати житлоплощу. Багато несумлінних агентів під час огляду квартири навмисно знижують вартість орендної плати, щоб якнайшвидше укласти угоду та отримати комісійні. Якщо нерухомість здає власник, то насамперед прораховують свою особисту вигоду.

Мінуси:

Що краще і яке підводне каміння?

Чому власники вважають за краще працювати з ріелторами? Плюси способу здачі квартири через посередника:

1. Агент бере на себе всю роботу з пошуку клієнта, презентації житла та оформлення документації. Хазяїн квартири тим самим економить час.
2. Ріелтор зацікавлений у швидкій здачі житла, оскільки отримує комісійні від наймача лише після укладання угоди.
3. Спеціаліст дає безкоштовну консультацію власнику з питань складання умов проживання у квартирі та інших нюансів, що стосуються взаємовідносин орендаря та орендодавця.
4. Хазяїн квартири може звернутися одразу до кількох агенцій, щоб прискорити пошуки наймача.
5. Користуватися послугами посередника зручно особливо для тих власників, які здають нерухомість у регіоні, де самі не проживають. Оформивши довіреність на фахівця, можна не хвилюватись через відсутність наймачів.

Мінуси здачі житла через ріелтора, підводні камені такої оренди:

1. Немає жодних гарантій, що звернувшись до агенції, власник швидше знайде наймача. Не всі мешканці готові платити комісію посереднику.
2. Деякі агенти, особливо приватні, пропонують підписувати типовий договір найму, який сам власник може завантажити в інтернеті. У разі про індивідуальному підході до оформлення угоди говорити не доводиться.
3. Існує ризик нарватися на ріелторів-шахраїв, які візьмуть із власника гроші за ненадані послуги та сховаються.

ВАЖЛИВО!Слід розуміти, що агент надає лише послуги з пошуку наймачів та оформлення угоди. Взаємини власника та мешканця після укладання договору його вже не стосуються.

Вирішення конфліктів сторін не входить до компетенції ріелтора, тому власникові доведеться справлятися самому.

Здача житла через агентство нерухомості та самостійне ведення угоди мають свої переваги та недоліки. Якщо власник сам вирішив займатися цим питанням, йому слід ознайомитися з усіма юридичними тонкощами оформлення угоди – від перевірки документів до складання договору найму. Якщо вибір було зроблено на користь посередника, бажано вибирати перевірену організацію.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

Перш ніж відповісти на запитання "Як здати квартиру в оренду офіційно", пропонуємо вам спочатку відповісти на інший.

Чому мені варто здавати квартиру в оренду офіційно?

Не звертатимемося до вашої свідомості і розповідатимемо, що порушувати закон недобре. А натомість позначимо основні ризики, з якими стикається людина, яка нелегально здає свою нерухомість в оренду:

1. Афера.Якщо Ви нелегально здаєте житло, ви можете зіткнутися з тим, у вашій квартирі виявляться зовсім не ті люди, кому ви спочатку здавали квартиру. Або, що ще гірше, можете навіть позбутися житла;
2. Непередбачені витрати.Якщо заздалегідь не визначити порядок оплати всіх витрат (комунальні платежі, телефон тощо), то непросто буде, наприклад, отримати з наймача гроші для оплати його телефонних розмов із родичами далекого, але рідного міста;
3. Псування майна.Як без договору потім довести, що до появи наймача у квартирі був інший телевізор, на люстрі було не 4, а 5 плафонів, а на килимі не було плям?
4. Проблеми із законом.У чинному законодавстві не передбачено відповідальності за «здачу квартиру в оренду без договору», однак є норми, що передбачають відповідальність за неподання податкової декларації ( ст. 119 НК РФ) та несплату податків. При цьому звертаємо вашу увагу, що за несплату податків передбачено як штраф ( ст. 119 НК РФ), і кримінальна відповідальність ( ст. 198 КК РФ).

Сподіваємося, тепер ви схилилися до того, щоб здавати квартири в оренду легально.

Але перш ніж починати пропонувати знайомим свою квартиру або розміщувати оголошення в інтернеті, ми радимо ознайомитись з деякими нормативними документамита зробити певні розрахунки.

Аналіз доходів, витрат та податків

Дохід

Кожен хоче отримувати дохід від своєї діяльності, оренда не є винятком. Для того, щоб визначити потенційний дохід, можна подивитися аналогічні пропозиції з оренди: квартири у вашому районі приблизно в такому ж стані, наприклад, скориставшись нашим .

Податки

Отже, розмір доходу приблизно зрозумілий, тепер визначимося з витратами: , і майна (якщо вважаєте за потрібне), і звичайно ж, . Що стосується податків, то для отримання повного подання можемо запропонувати вам ознайомитись із статтями на цю тему на нашому порталі. Тут же просто зазначимо, що при здачі квартири найм існує кілька варіантів оподаткування, Так що підібрати оптимальний для себе варіант цілком можливо:

1. Фізична особа, яка сплачує;
2. Індивідуальний підприємець на загальному режимі оподаткування (сплата ПДФО);
3. - гол. 26.2 НК РФ;
4. Індивідуальний підприємець, який застосовує - гол. 26.5 НК РФ.

Для простоти та наочності можна скористатися підготовленим нами ввівши його актуальні саме вам дані.

Як видно, щодо оподаткування, більший вибір надається ІП. Більше детальну інформаціюпро особливості здачі квартири для фіз.особи та ІП ви можете знайти у нашій статті .

Взаємини із податковими органами

Після отримання оплати за договором оренди/найму у вас виникає обов'язок щодо сплати податку. Необхідно не лише заплатити саму суму, а й надати до податкових органів документи, що підтверджують, що ця сума розрахована правильно.

Форми податкових декларацій затверджуються Мінфіном РФ. Також податкові органи можуть вимагати надати сам договір та документи, що підтверджують отримання оплати.

Ні фізична особа, ні в деяких випадках навіть індивідуальний підприємець не зобов'язані вести «повноцінний» бухгалтерський облік як юридичні особи. Але вимоги до обліку все ж таки є. Наприклад, ІП, які застосовують Спрощену систему оподаткування, зобов'язані вести книгу обліку доходів та витрат ( 346.24 НК РФ). У будь-якому випадку факт отримання оплати необхідно фіксувати розпискою або випискою по банківському рахунку, якщо оплата здійснюється безготівковим шляхом.

Щоб це не було проблемою, завжди можна скористатися нашими сервісами:

• для фізичних осібі

Не тільки шкода, а й користь

Здаючи нерухомість легально і сплачуючи з неї податки не тільки несете витрати на самі податки, а й… отримуєте можливість вийти з зовсім іншої зони ризиків, що виникають при «чорній оренді», коли ви в конфліктній ситуації не можете звернутися до міліції, суду. Апелювати до законів та їх порушення.

Здаючи легально, ви не побоюєтеся погроз з боку мешканця, що він донесе на a ФНП, що відповідальність за те, що у квартирі проживає 40 нелегалів буде покладена на вас, а не на відповідального квартиронаймача, що у разі завдання шкоди вашому майну або майну ваших сусідів ви зможете вирішувати це питання через суд тощо.

Крім непрямих ситуацій, бувають і прямі вигоди від офіційного оформлення орендних відносин. Так, наприклад, у певних ситуаціях ви можете подавати на або пільги з податку на нерухомість, що використовується у комерційній діяльності.

Інші витрати

Тепер коли ми розібралися з податками, але це не єдині витрати. Які варто оцінити, пряма роїння про здачу нерухомості в оренду. Коли ви приймаєте рішення про здачу нерухомості, ви стаєте підприємцем, а тому і ставитися до цього треба як до бізнесу.

Вам необхідно мінімізувати ризики шкоди стану квартири, майну, а також можливої ​​шкоди третім особам. Керувати цим ризиком можна або звертаючись до страхову компанію(тільки, купуючи страховий поліс обов'язково переконайтеся, що під страховий випадок потрапляє квартира, що здається в найм) або ж самостійно створюючи резерв під непередбачені випадки. Докладніше можна прочитати про це в окремій статті.

А також, здаючи свою нерухомість слід мати на увазі, що орендарі, проживаючи в квартирі, піддають її природному зносу і, як би акуратні і порядні вони не були, а після декількох років здавання нерухомості в оренду, квартирі буде потрібно косметичний ремонт. Створювати резерв під ці цілі – вам вирішувати, але мати на увазі, що така потреба виникне, в будь-якому випадку, треба.

Погодження оренди

Сподіваємося, в результаті розрахунків, зроблених вище, ви опинилися у прибутку і ми можемо перейти до наступного пункту. Визначитись, що і з ким треба узгодити, щоб отримати право здавати житло. Цю тему ми обговорювали у статтях та . Але щоб не обтяжувати вас безліччю посилань, нижче наведено таблицю, яка наочно демонструє, яка згода потрібна в якому разі.

	Згода всіх власників	Згода наймодавця	Згода всіх членів вашої сім'ї, проживаючих спільно з вами	Згода сусідів щодо квартири
Власна квартира	Так	–	–	–
Муніципальна квартира	–	Так	Так	–
Приватизована кімната в комунальної квартирі	Так	–	–	Так
Неприватизована кімната в комунальної квартирі	–	Так	Так	Так
Кімната в неприватизованій квартирі	–	Так	Так	–
Кімната в приватизованою квартирі	Так	–	–	–

Докладніше про договір

Який договір вибрати?

Ви визначили, чия саме згода потрібна і, напевно, вже знаєте, як її отримати. Тепер настав час переходити, мабуть, до самої відповідальної частини оформлення оренди - договору.

Звичайно, сам договір ви погоджуватимете і підписуватимете з наймачем/орендарем. Але буде корисно заздалегідь визначити, який саме договір треба буде укласти.

Резюме

Щоб легально здати житло, безперечно, потрібно вивчити деякі норми законодавства, зокрема Цивільного та Податкового кодексу. Можливо, пошукати відповіді на запитання на спеціалізованих форумах.

Але з іншого боку, законодавство написане для того, що захистити наші законні права та інтереси, і правильно його застосовуючи, можна отримати користь для себе та знизити ризики.

У цій статті ми постаралися розповісти вам, як правильно здати квартиру в оренду від ухвалення рішення зайнятися цим до моменту сплати податків. На жаль, викласти всі нюанси всіх окремих випадків оренди в одній статті – неможливо, обсяг інформації надто значний. Але докладнішу інформацію можна отримати на відповідних розділах нашого порталу.