La demande sur le marché locatif de Moscou est apparue avant même la formation du marché lui-même et a toujours été très active - à l'exception des périodes très désastreuses où... elle était tout simplement là. En principe, si le rapport qualité/prix est adéquat, la livraison ne devrait poser aucun problème. Nous avons déjà expliqué comment accélérer ce processus en adaptant les caractéristiques de l’appartement aux besoins du locataire. Mais il existe également des exigences non standard - nous en parlerons aujourd'hui.

Pair et impair

"Étant donné que la part des locataires ayant des exigences atypiques en matière de logement loué est très faible et ne dépasse pas 5 % du nombre total de demandes, il y a très peu d'offres inhabituelles", explique Galina Kiseleva, responsable du service de location d'appartements. chez Inkom-Real Estate. Le plus souvent, dans ces 5 % de demandes non standards, il y a des demandes basées sur des idées de numéros « porte-bonheur » ou « malchanceux ».

"De nombreux locataires demandent à trouver un appartement dont le numéro comporte le chiffre 7", cite l'expert dans ses statistiques. - Les logements aux 3ème, 5ème ou 7ème étages, ainsi que dans les maisons portant ce numéro, qui sont toujours situés du côté impair de la rue, sont particulièrement appréciés parmi cette clientèle. Concernant le chiffre 13, les avis divergent : certains sont catégoriquement opposés à la vie dans de tels « mauvais » appartements, d'autres, au contraire, s'efforcent de s'installer ici, citant l'aura particulière et l'esprit mystique d'une telle maison.

Le deuxième « problème » le plus populaire est le Feng Shui. Les appartements situés dans des maisons situées loin des autoroutes très fréquentées, des zones industrielles, des décharges, des décharges et des marécages sont considérés comme propices à la vie (cependant, cela est compréhensible même sans les pratiques orientales).

Un cas amusant de ce genre est cité par Georgy Dzagurov, directeur général de Penny Lane Realty : « Avant de signer le contrat de location, le client a invité un consultant Feng Shui, qui a déclaré que l'espace réservé aux femmes dans cet appartement est dans les toilettes, ce qui signifie sa vie personnelle sera en danger. En conséquence, la transaction n’a pas eu lieu et le client a passé beaucoup de temps à chercher une option appropriée. En général, comme le dit Galina Kiseleva, ces locataires sont généralement stricts quant à l'emplacement de la maison et à la disposition de l'appartement : « Il doit y avoir un jardin devant la maison (pour que l'énergie positive « afflue » dans la maison) , et une rivière doit couler à proximité. Aussi, ces clients sont très exigeants en matière d’aménagement et de décoration intérieure de leur logement. Par exemple, les intérieurs doivent avoir un minimum de couleurs sombres et d’angles vifs qui dégagent une énergie « négative ».

"De nombreuses personnes suivent les règles du Feng Shui et viennent à l'appartement avec une boussole afin d'aménager les objets intérieurs sans perturber l'énergie positive de la maison", ajoute Galina Fabritskaya, chef du service de location de la société Peresvet-Nedvizhimost.

...Essai routier, poltergeist et aquarium de cent litres

« En 2011, nous avons été confrontés à diverses demandes atypiques et originales de la part des locataires », poursuit Georgy Dzagurov. - Par exemple, un étranger a demandé un « essai routier » de logement. Il souhaitait vivre plusieurs jours dans l'appartement choisi pour vérifier si cela lui convenait, si les voisins étaient bruyants et comment fonctionnait l'équipement. Le propriétaire a refusé sa demande, même si le client a affirmé que c'était une pratique courante en Occident. En conséquence, le locataire a emménagé dans l’appartement sans séjour d’essai. Autre cas issu de la pratique de l'agence : une famille coréenne composée de 4 personnes a demandé l'installation d'un réfrigérateur supplémentaire, car un seul ne leur suffirait pas. Et une deuxième machine à laver (pour ne pas laver les vêtements et les serpillères dans un seul meuble).

"Derrière chaque demande se cachent des personnes différentes, parfois leurs exigences ou leurs descriptions sont très drôles", partage-t-il ses observations. Maria Zhukova, première directrice adjointe de l'entreprise, et donne des exemples de demandes adressées à l'agence : « une chambre en centre-ville, coûtant jusqu'à 13 000 roubles. /mois louera 2 filles et un chat castré » ou « une famille louera un appartement à un prix allant jusqu'à 150 000 roubles/mois, la condition préalable est la présence d'un aquarium dans l'appartement d'un volume allant jusqu'à 100 litres ».

« Les amateurs de mysticisme et de surnaturel demandent à trouver un appartement avec des fantômes et des poltergeists. Certains d'entre eux souhaitent vivement savoir si un brownie peut vivre dans un appartement loué et à quel point il est actif, explique Galina Kiseleva. « Et enfin, la liste des exigences curieuses est complétée par les locataires qui souhaitent louer un appartement avec un « zeste » à l'intérieur - un plafond en miroir, des toilettes dorées, des murs en fourrure, des meubles décorés de strass, une cheminée gothique, etc. »

D’ailleurs, l’agence reçoit plus souvent des demandes atypiques que les objets atypiques recherchés. A titre d'exemple, Maria Zhukova cite un appartement d'une pièce sur la place Preobrazhenskaya, situé au 2ème étage d'un immeuble de cinq étages : « L'appartement est inachevé, sans plomberie. Loyer 10 000 roubles par mois. Peut-être pour un entrepôt, suggère le propriétaire. Un bien aussi atypique ne trouve plus son locataire depuis plusieurs mois. « Sur les Étangs du Patriarche, un appartement a été loué dans un immeuble ancien avec une sortie séparée sur le toit, où se trouvait un espace barbecue. Cet appartement coûte 6 000 dollars par mois », Galina Fabritskaya donne son exemple. Mais il faut cependant l'admettre : presque toutes les propositions inhabituelles trouveront leur locataire extravagant, et vice versa. Certes, la recherche peut durer des mois, mais cela arrête peu de personnes.

« Payez vos impôts et dormez bien » est un slogan qui rappelle régulièrement la nécessité de déduire un certain montant de vos revenus à l'État. La location d'un appartement est également soumise à des taxes. Si vous ne payez pas, vous vous exposez à une amende importante. Les taxes sur les appartements en location doivent être payées annuellement. Jusqu'au 30 avril, vous devez vous rendre chez l'inspecteur, remplir une déclaration et déposer le montant requis. Après cela, vous pouvez être libre pendant un an. Vous pouvez également vous inscrire en tant qu'entrepreneur individuel, après quoi l'impôt pour vous sera inférieur.

Si vous louez des logements de luxe (plus de 85 000) ou plusieurs appartements, il est logique d'acheter un brevet pour cela.

Où chercher des locataires

La clé pour réussir à louer un appartement réside dans les bons locataires. Vous pouvez les trouver vous-même ou avec l'aide d'agences immobilières. Décidez qui vous aimeriez voir chez vous : que ce soit une fille célibataire, un couple marié ou un groupe d'étudiants. Si vous disposez d'une bonne rénovation et de meubles de couleur claire, discutez à l'avance si vous acceptez d'autoriser les locataires avec de jeunes enfants et des animaux. Ne comptez pas uniquement sur l'agent, rencontrez les locataires potentiels en personne et assurez-vous qu'il s'agit de personnes en qui vous avez confiance.

Au moins dans les premiers mois, visitez les locataires pour vous assurer qu'ils sont propres et qu'ils n'ont pas l'intention de détruire votre propriété.

Comment rédiger correctement un contrat

L'accord entre le locataire et le propriétaire est la garantie que la relation entre les deux parties sera honnête et fructueuse. Vous pouvez trouver des exemples de rédaction de contrats sur Internet, mais n'oubliez pas que vous pouvez refléter dans le document tout ce qui vous vient à l'esprit. Indiquez l'état de l'appartement, des meubles et autres biens qui s'y trouvent, afin que les locataires malhonnêtes ne tentent pas d'empocher votre machine à laver et vos cuillères en argent. Décrivez les exigences que vous imposez aux locataires : par exemple, ne pas faire de bruit après onze heures et avertir si des invités viennent chez eux. À leur tour, vos locataires peuvent également demander certaines clauses qui les protégeront, eux et leurs biens.

Gage

Avant de louer votre logement, demandez à vos locataires de verser une certaine somme à titre de caution (elle peut être égale à un mois de loyer). Si des locataires peu scrupuleux déménagent, laissant l'appartement en mauvais état, en utilisant la caution, vous pouvez rendre le logement acceptable.

La législation définit clairement cercle de personnes ayant le droit de louer un bien immobilier :

1. Selon l'art. 30 du Code du logement de la Fédération de Russie, le propriétaire a le droit de mettre à disposition des locaux lui appartenant pour une utilisation temporaire sur la base d'un contrat de location ou de bail.
2. Conformément à l'art. 67 du Code du logement de la Fédération de Russie, le locataire de locaux d'habitation dans le cadre d'un bail social a également le droit de louer un logement. Cependant, à ce stade, on ne peut se passer d’une petite précision.

   Il peut sous-louer l'appartement, mais à condition que le véritable propriétaire de l'appartement y ait donné son accord.

Est-il possible pour une personne qui n'est pas propriétaire ou locataire des lieux de le louer ?

Peut-être s'il s'agit du représentant légal du propriétaire avec lequel la procuration notariée a été conclue.

Méthodes

Il existe deux manières de louer un logement :

• tout seul;
• par un intermédiaire.

Quelle est la meilleure façon de soumettre ? Considérons brièvement la procédure de transaction pour les deux options.

Personnellement

Ce que vous devez faire pour louer vous-même votre bien :

1. Déterminer le coût louer. Pour ce faire, vous devrez collecter des données sur les prix d'appartements similaires dans votre région, comparer les offres des concurrents et établir prix raisonnable, en tenant compte de la localisation de l'objet, de son état et de ses caractéristiques.
2. Prenez une photo de l'appartement. Des photographies de haute qualité aideront les employeurs à décider rapidement si cette option leur convient ou non.
3. Créer une annonce. L'offre de location doit décrire les caractéristiques et les prestations du bien.
4. Publiez une offre d'embauche sur des babillards spécialisés sur Internet ou dans une publication imprimée. La publication sur de nombreuses ressources est payante. Il est important de choisir uniquement les sites ou journaux qui produisent réellement des résultats.
5. Recevez des appels d'employeurs potentiels, discutant immédiatement des détails et des conditions de vie.
6. Organiser des réunions. Après l'appel, il est conseillé de planifier une visite de la propriété dans un délai de 1 à 2 jours, afin que l'employeur potentiel n'ait pas le temps de trouver une autre option.
7. Présentez l'appartement.
8. Rédiger un contrat de location et autres documents d'accompagnement. Le contrat doit préciser les conditions de vie détaillées afin que des problèmes avec le locataire ne surviennent pas ultérieurement.
9. Conclure un accord en discutant de toutes les nuances d'accommodement, des droits et obligations des parties. Après avoir signé les papiers, encaissez le paiement du premier mois et remettez les clés au locataire.

Par l'intermédiaire de l'entreprise

À quoi ressemble la procédure de location d’un appartement si le propriétaire fait appel aux services d’un intermédiaire ?

Pour garantir la sécurité de votre propriété, vous devez contacter des agences immobilières de confiance qui ont déjà fait leurs preuves sur le marché de la location.

Une convention doit être conclue avec l'agence pour la fourniture de services.

Pour les propriétaires d'appartements, le service intermédiaire sera gratuit, puisque la commission est à la charge du locataire. Cependant, dans certains cas, le propriétaire paie également. Par exemple, s'il a un besoin urgent de louer un logement (les fonds versés seront utilisés pour une publicité supplémentaire de l'appartement), ou s'il loue un bien immobilier de luxe, pour lequel il n'est pas si facile de trouver un locataire.

L'agent assume la responsabilité de placer des annonces, de contacter des résidents potentiels et de préparer la documentation. Le propriétaire se présente uniquement à la visite, prend une décision sur le choix de l'un ou l'autre locataire et signe le contrat de location.

Quelle option est la plus rentable ?

Avant de décider d’une manière ou d’une autre de louer votre maison, vous devez évaluer les avantages et les inconvénients des deux options.

Avantages et inconvénients

Aspects positifs de la location d'un logement sans intermédiaire :

1. Possibilité de trouver rapidement un locataire. Les locataires devant payer une commission à l'agence, beaucoup d'entre eux recherchent fondamentalement un appartement auprès du propriétaire. Les offres de location du propriétaire sont populaires, vous pouvez donc trouver un locataire en quelques jours.
2. Possibilité de louer l'espace de vie de manière plus rentable. De nombreux agents peu scrupuleux, lors de l'inspection d'un appartement, réduisent délibérément le coût du loyer afin de conclure rapidement une transaction et de percevoir une commission. Si le bien est loué par le propriétaire, celui-ci calcule tout d'abord son avantage personnel.

Inconvénients :

Quoi de mieux et quels sont les pièges ?

Pourquoi les propriétaires préfèrent-ils travailler avec des agents immobiliers ? Avantages de louer un appartement par intermédiaire :

1. L'agent se charge de tout le travail de recherche d'un client, de présentation de la propriété et de finalisation de la documentation. Le propriétaire de l'appartement gagne ainsi du temps.
2. L'agent immobilier s'intéresse à la livraison rapide du logement, puisqu'il ne reçoit des commissions du locataire qu'une fois la transaction conclue.
3. Le spécialiste donne des conseils gratuits au propriétaire sur les questions d'élaboration des conditions de vie dans l'appartement et d'autres nuances liées à la relation entre le locataire et le propriétaire.
4. Le propriétaire de l'appartement peut contacter plusieurs agences à la fois pour accélérer la recherche d'un locataire.
5. Recourir aux services d'un intermédiaire est particulièrement pratique pour les propriétaires qui louent un bien immobilier dans une région où ils n'habitent pas. Après avoir délivré une procuration à un spécialiste, vous n'avez pas à vous soucier de l'absence d'employeurs.

Inconvénients de la location d'un logement par l'intermédiaire d'un agent immobilier, pièges de telles locations :

1. Rien ne garantit qu'en contactant une agence, le propriétaire trouvera plus rapidement un locataire. Tous les résidents ne sont pas disposés à payer une commission à un intermédiaire.
2. Certains agents, notamment privés, proposent de signer un contrat de location type, que le propriétaire peut lui-même télécharger sur Internet. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de parler d'une approche individuelle pour réaliser une transaction.
3. Il existe un risque de tomber sur des agents immobiliers frauduleux qui prendront de l'argent au propriétaire pour des services non fournis et disparaîtront.

IMPORTANT! Il faut comprendre que l'agent fournit uniquement des services de recherche de locataires et de finalisation de la transaction. La relation entre le propriétaire et le locataire après la conclusion du contrat ne le concerne plus.

La résolution des conflits entre les parties ne relève pas de la compétence de l'agent immobilier, le propriétaire devra donc s'en occuper lui-même.

Louer un logement par l'intermédiaire d'une agence immobilière et réaliser la transaction vous-même présente des avantages et des inconvénients. Si le propriétaire décide lui-même de régler ce problème, il doit alors se familiariser avec toutes les subtilités juridiques de l'exécution de la transaction - de la vérification des documents à la rédaction d'un contrat de location. Si le choix a été fait en faveur d'un intermédiaire, alors il est conseillé de choisir un organisme de confiance.

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Avant de répondre à la question « Comment louer officiellement un appartement », nous vous proposons d'en répondre à une autre.

Pourquoi devrais-je officiellement louer mon appartement ?

Nous ne ferons pas appel à votre conscience pour vous dire qu’enfreindre la loi n’est pas une bonne chose. Soulignons plutôt les principaux risques encourus par une personne qui loue illégalement son bien :

1. Arnaque. Si vous louez illégalement un logement, vous risquez de vous retrouver avec des personnes dans votre appartement complètement différentes de celles à qui vous aviez initialement loué l'appartement. Ou, pire encore, vous pourriez même perdre votre maison ;
2. Dépenses inattendues. Si vous ne déterminez pas à l'avance la procédure de paiement de toutes les dépenses (services publics, téléphone, etc.), il ne sera alors pas facile, par exemple, d'obtenir de l'argent de l'employeur pour payer ses conversations téléphoniques avec des proches éloignés mais ville natale;
3. Dommages à la propriété. Sans contrat, comment alors prouver qu'avant l'arrivée du locataire, il y avait une autre télévision dans l'appartement, qu'il n'y avait pas 4, mais 5 stores sur le lustre, et qu'il n'y avait pas de taches sur la moquette ?
4. Problèmes avec la loi. La législation actuelle ne prévoit pas de responsabilité pour « location d'un appartement sans contrat », cependant, il existe des règles prévoyant la responsabilité en cas de non-présentation d'une déclaration de revenus ( Art. 119 Code des impôts de la Fédération de Russie) et le non-paiement des impôts. Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait qu'en cas de non-paiement des taxes il y a une amende ( Art. 119 Code des impôts de la Fédération de Russie) et la responsabilité pénale ( Art. 198 du Code pénal de la Fédération de Russie).

Nous espérons que vous êtes désormais enclin à louer des appartements légalement.

Mais avant de commencer à proposer votre appartement à vos amis ou à publier des annonces sur Internet, nous vous conseillons de vous familiariser avec quelques documents réglementaires et faire certains calculs.

Analyse des revenus, dépenses et impôts

Revenu

Tout le monde veut tirer un revenu de ses activités, le loyer ne fait pas exception. Afin de déterminer revenu potentiel, vous pouvez consulter des offres de location similaires : les appartements de votre quartier sont à peu près dans le même état, par exemple en utilisant notre .

Impôts

Donc, le montant du revenu est à peu près clair, décidons maintenant dépenses: , et la propriété (si vous le jugez bon), et bien sûr, . Quant aux impôts, pour avoir une vision complète nous pouvons vous suggérer de lire les articles sur ce sujet sur notre portail. Notons ici simplement que lors de la location d'un appartement il y a plusieurs options fiscales, il est donc tout à fait possible de choisir la meilleure option pour vous-même :

1. Particulier payant;
2. Entrepreneur individuel sous le régime fiscal général (paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques) ;
3. - Ch. 26.2 Code des impôts de la Fédération de Russie;
4. Entrepreneur individuel utilisant - Ch. 26.5 Code des impôts de la Fédération de Russie.

Pour plus de simplicité et de clarté, vous pouvez utiliser celui que nous avons préparé en saisissant les données qui vous concernent.

Comme vous pouvez le constater, en termes de fiscalité, plus de choix s'offre aux entrepreneurs individuels. Plus des informations détaillées Vous pouvez découvrir les caractéristiques de la location d'un appartement pour les particuliers et les entrepreneurs individuels dans notre article .

Relations avec les autorités fiscales

Après avoir reçu le paiement au titre du contrat de location/bail, vous devenez obligé de payer des impôts. Il faut non seulement payer le montant lui-même, mais aussi le soumettre au fisc Documentation, confirmant que ce montant a été calculé correctement.

Les formulaires de déclaration de revenus sont approuvés Ministère des Finances de la Fédération de Russie. Les autorités fiscales peuvent également vous demander de fournir l'accord lui-même et les documents confirmant la réception du paiement.

Ni un particulier ni, dans certains cas, même un entrepreneur individuel n'est tenu de tenir une comptabilité « complète » comme les personnes morales. Mais il existe encore des exigences comptables. Par exemple, les entrepreneurs individuels utilisant le système de fiscalité simplifié sont tenus de tenir un livre des revenus et des dépenses ( 346.24 Code des impôts de la Fédération de Russie). Dans tous les cas, le fait de la réception du paiement doit être constaté par un récépissé ou un relevé de compte bancaire si le paiement est effectué par virement bancaire.

Pour éviter que cela ne soit un problème, vous pouvez toujours faire appel à nos services :

• Pour personnes Et

Non seulement du mal, mais aussi du bénéfice

En louant légalement un bien immobilier et en payant des impôts dessus, vous supportez non seulement les coûts des impôts eux-mêmes, mais aussi... vous avez la possibilité de sortir d'une zone de risques complètement différente qui se pose avec le « loyer noir », lorsque dans une situation de conflit, vous ne pouvez pas vous adresser à la police ou au tribunal. Appel aux lois et à leur violation.

En louant légalement, vous n'avez pas peur des menaces du locataire selon lesquelles il signalera au Service fédéral des impôts que la responsabilité du fait que 40 immigrants illégaux vivent dans l'appartement incombera à vous, et non au locataire responsable, qui en en cas de dommages à votre propriété ou aux biens de vos voisins, vous pourrez résoudre cette question devant les tribunaux, etc.

Outre les situations indirectes, la formalisation des relations locatives présente également des avantages directs. Ainsi, par exemple, dans certaines situations, vous pouvez demander ou des allégements fiscaux sur les biens immobiliers utilisés dans des activités commerciales.

autres dépenses

Maintenant que nous avons réglé le problème des impôts, ce ne sont pas les seuls coûts. Ce qui mérite d'être évalué, c'est l'essaimage direct de la location de biens immobiliers. Lorsque vous décidez de louer un bien immobilier, vous devenez un entrepreneur et vous devez donc le traiter comme une entreprise.

Vous devez minimiser les risques de dommages à l'état de l'appartement, des biens, ainsi que d'éventuels dommages causés à des tiers. Ce risque peut être géré soit en contactant compagnie d'assurance(uniquement lors de la souscription d'une police d'assurance, assurez-vous que l'appartement loué est couvert par l'événement assuré) ou créez indépendamment une réserve pour les imprévus. Vous pouvez en savoir plus à ce sujet dans un article séparé.

Et aussi, lors de la location de votre bien, vous devez garder à l'esprit que les locataires, lorsqu'ils vivent dans l'appartement, le soumettent à l'usure naturelle et, aussi soignés et décents soient-ils, et après plusieurs années de location du bien , l'appartement nécessitera des réparations esthétiques. C'est à vous de décider s'il convient de créer une réserve à ces fins, mais gardez à l'esprit qu'un tel besoin se présentera, de toute façon, il est nécessaire.

Approbation de la location

Nous espérons que grâce aux calculs effectués ci-dessus, vous réaliserez des bénéfices et que nous pourrons passer au point suivant. Décidez de ce qui doit être convenu et avec qui pour obtenir le droit de louer un logement. Nous avons abordé ce sujet dans des articles et . Mais afin de ne pas vous encombrer de nombreux liens, vous trouverez ci-dessous un tableau qui montre clairement quel type de consentement est requis dans quel cas.

	Accord tous les propriétaires	Accord du bailleur	Le consentement de tous les membres de votre des familles, vivre ensemble avec toi	Consentement des colocataires
Propre appartement	Oui	–	–	–
Appartement municipal	–	Oui	Oui	–
Privatisé dans la chambre communautaire appartement	Oui	–	–	Oui
Non privatisé dans la chambre communautaire appartement	–	Oui	Oui	Oui
Chambre dans un appartement non privatisé	–	Oui	Oui	–
Dans la chambre privatisé appartement	Oui	–	–	–

Plus de détails sur l'accord

Quel contrat choisir ?

Vous avez déterminé qui a besoin du consentement et savez probablement déjà comment l'obtenir. Il est maintenant temps de passer à la partie peut-être la plus importante de l’enregistrement du bail : le contrat.

Bien entendu, vous accepterez et signerez le contrat lui-même avec l’employeur/locataire. Mais il sera utile de déterminer à l’avance quel type d’accord devra être conclu.

Résumé

Afin de louer légalement votre logement, vous devrez sans doute étudier certaines normes juridiques, notamment le Code civil et le Code fiscal. Cherchez peut-être des réponses à vos questions sur des forums spécialisés.

Mais d’un autre côté, la législation est rédigée pour protéger nos droits et intérêts légaux, et en l’appliquant correctement, nous pouvons en bénéficier et réduire les risques.

Dans cet article, nous avons essayé de vous expliquer comment bien louer un appartement, depuis la prise de décision jusqu'au moment du paiement des impôts. Malheureusement, il est impossible de présenter toutes les nuances de tous les cas de location privée dans un seul article, la quantité d'informations est trop importante. Mais des informations plus détaillées peuvent être obtenues dans les sections correspondantes de notre portail.