♦ Капітальні інвестиції: від 20 000 руб. (за наявності квартири).
♦ Окупність: 8-12% прибутковості на рік (загалом – від 10 років).

Якщо у вас є власна житлова площа або ви розглядаєте варіант з покупкою по іпотеці, варто подумати про бізнес на здачі квартир.

Це дозволить окупити витрати на покупку, а також заробити «зверху».

Існує два варіанти здачі – короткочасна (подобово) та довгострокова.

У кожного з них є свої переваги та підводні камені.

Сказати однозначно який варіант краще не можна.

Вибір ви повинні зробити самостійно, оцінивши всі аргументи.

Оренда подобово чи довгостроково: що вибрати?

Ідея бізнесу на довгостроковій оренді житла стара як світ.

Крім того, квадратні метри можна складати не тільки для проживання, але й для офісів.

Знімання на короткий термін теж тільки набирає обертів. Насамперед, через високі ціни в готелях.

У деяких ситуаціях проживання в, здавалося б, дешевих хостелах все ж таки обходиться дорожче знятої квартири.

Але при цьому людина отримує можливість самостійно розпоряджатися простором, своїм графіком, готувати звичну їжу на кухні. І, взагалі, можна почуватися як удома.

Позитивні сторони бізнесу

Негативні моменти бізнесу

Як розпочати бізнес на оренді квартир?

Якщо ви проаналізували всі аргументи і вирішили, що здавання квартир довгостроково чи подобово – це ваш варіант для бізнесу, вам варто перевірити житло на відповідність вимогам.

1. На вартість квартири впливає насамперед її розташування.
   Чим ближче до станцій метро, ​​центру, основних транспортних вузлів – тим більше можна за неї просити.
2. Розташування на першому поверсі вважається недоліком при здаванні метрів для проживання.
   Але для офісів – це основна перевага.
3. Набір, яким потрібно укомплектувати квартиру для здавання подобово.
   Сюди входять рушники, елементарний набір посуду, з техніки вітається фен, мікрохвильова піч, праска, пральна машина.
   Якщо люди заселяються надовго, передбачається, що затишок вони влаштують собі самі.
4. Квартира для короткострокової оренди має постійно перебувати під вашим контролем.
   Ви повинні стежити за чистотою, наводити порядок перед кожним заїздом, регулярно прати текстиль, поповнювати запаси витратних засобів (пакетований чай, цукор, пакети для сміття, туалетний папір).
5. Оренда для офісів часто передбачає, що від вас потрібен абсолютний мінімум – стіни, вікна, двері та проведені водопровід та каналізація.

Аналіз потенційних клієнтів

Цікавий факт:
Заняття музикою понад дві години на день неприйнятні по відношенню до сусідніх квартиронаймачів і прирівнюються до шуму - такі в Німеччині закони, що регулюють оренду житла.

Для довгострокової оренди коло потенційних клієнтів бізнесу досить широке. Загалом його можна уявити, як платоспроможні люди 18-30 років.

Що стосується оренди квадратних метрів для офісів – тут демографія також велика.

Власне, стать і вік наймачів у такому разі не матиме особливого значення. Головне, це рід їхнього заняття – підприємницька діяльність.

А ось щодо бізнесу на оренді подобово, можна виділити чотири основні категорії:

Яке підводне каміння має бізнес квартири подобово?

• Як правило, під час підписання договору оренди, у наймачів беруть паспортні дані – просять зробити ксерокопію або просто фотографують сторінки (при короткостроковій оренді).
  Але законодавство каже, що робити це заборонено.
  А якщо приймати інший, менш важливий документ, ризик виявитись ошуканим або з пошкодженим майном зростає ще більше.
• Щоб заслужити хорошу репутацію і мати регулярний потік клієнтів, вам потрібно постійно вкладатися.
  У прибирання, прання, покращення житлових умов та вирішення різних проблем.
  Це потрібно враховувати ще при ухваленні рішення про здачу квадратних метрів.
• Важко контролювати те, наскільки пристойно поводитимуться мешканці.
  Гучна «гулянка» може обернутися проблемами із сусідами та додатковими витратами на прибирання та навіть ремонт.
  Взагалі, мешканці старих будинків зазвичай досить критично налаштовані до квартир, де постійно з'являються нові люди.
  Це особливо небезпечно, якщо ви здаєте житло в оренду за не зовсім законних обставин.
• Якщо ви вирішили не вдаватися до послуг агентства-посередника, можливість простою квартири збільшується.
  Але навіть ріелтор, якому ви платитимете в середньому 20% комісії, — це не гарантія регулярного припливу мешканців.
  Додатково доведеться давати рекламу, а це ще одна стаття видатків.
• Найбільший підводний камінь – це ризик шахрайства.
  Зрозуміло, він існує у будь-якій сфері.
  Але при здачі житла в оренду особливо високий.
  Проте не варто орієнтуватися на найгірші ситуації.
  Достатньо зберігати пильність та обережність.

Якщо ви тільки маєте намір придбати квартиру, щоб її здавати і на цьому заробляти,

для успішної та вигідної покупки:

1. Бізнес потрібно знати з середини.
   Якщо ви жодного разу не орендували квартиру, важко буде розуміти, як ефективно здавати свою.
   Можна зняти житло на день-два у своєму місті і зіграти роль «таємного покупця».
   Оцініть, які ціни є середніми і як поводяться орендодавці.
2. Якщо ви плануєте взяти квартиру в іпотеку спеціально, щоб здавати квартирантам, від цієї думки зараз краще відмовитись. Нинішні умови економічної нестабільності можуть зіграти з вами злий жарт.
   Крім того, переплата виходить надто великою.
3. Без страховки квартири ніяких справ не варто починати.
   Особливо це стосується короткострокової оренди площі.
4. Якщо завантаження квартири стало регулярним, має сенс делегувати прання в пральню або .
   Це додаткова витратаале велика економія часу.
5. Не соромтеся ставити запитання потенційним мешканцям, поговоріть із ними, придивіться уважніше.
   За декількома розмовами складно зрозуміти, що за людина перед вами.
   Але часто виходить відсіяти найбільш підозрілих і неадекватних.
6. Налаштуйте себе на те, що дзвінки в непристойний час стануть для вас нормою.
   І є ймовірність, що вам не раз доведеться приїжджати по дзвінку до орендарів, щоб вирішувати якусь проблему.
   Якщо ви не готові до цього, покладіть обов'язки на плечі агентства.

З усього вищесказаного можна зробити висновок, що специфічний бізнес здача квартир в оренду- Це не «золотий» квиток.

У будь-якому випадку доведеться вкладати свої зусилля у його розвиток постійно. Тоді заробіток буде більш-менш солідним.

Або делегувати вирішення всіх питань агентству з нерухомості.

У цьому випадку вам доведеться забути про високі заробітки, адже вам доведеться віддавати чималу комісію.

Але якщо квадратні метри є і вам чомусь не потрібні, куди розумніше здати їх для поселення чи офісів, а не залишати простоювати просто так.

Корисна стаття? Не пропустіть нові!
Введіть e-mail та отримуйте нові статті на пошту

У цьому матеріалі:

Здача квартир подобово як бізнес може забезпечити стабільний дохід, який буде в рази більшим, ніж при довгостроковій оренді. Це пояснюється підвищеною популярністю послуги, адже її вартість доступніша за готельний номер, тому підшукати клієнтів буде нескладно. Як правило, квартири подобово винаймають ділові люди, які приїхали до міста на 1-2 дні для вирішення бізнес-питань, або туристи, які бажають оглянути пам'ятки.

Особливості «подобової» здачі

Нерухомість завжди була одним із найвигідніших джерел доходу, тому більшість громадян вважають за краще інвестувати свої гроші саме в цю економічну нішу. При правильному підході можна організувати стабільний бізнес на здаванні квартир подобово, поступово розширюючи його та збільшуючи цим фінансовий прибуток. Зробити це можна кількома способами:

• здавати власне житло;
• орендувати нерухомість;
• оформити іпотеку

Найкращим варіантом є здавання власних квадратних метрів для тимчасового користування, але нерідко бізнесмени-початківці використовують нерухомість, яку самі взяли в оренду. Деякі громадяни підходять до питання глобально та оформляють іпотеку, після чого починають здавати придбану квартиру. Таким чином, новий власник житла забезпечує собі постійний дохід, якого вистачає не тільки на оплату кредиту, а й на власні потреби.

Здавання квартири подобово як бізнес має такі переваги:

1. Хороший дохід, який може бути набагато вищим, ніж при довгостроковій оренді.
2. Скористатися власним житлом можна практично у будь-який час, а при помісячній здачі житла доведеться чекати на закінчення договору.
3. Якщо планується продати нерухомість, то на час пошуків покупців можна трохи підзаробити, заселяючи людей на добу або кілька днів.
4. Якщо співпрацювати з агентством нерухомості або кількома індивідуальними ріелторами, буде забезпечено постійний потік клієнтів, а отже, і стабільний дохід.
5. Не потрібно оформлювати ІП, що скорочує витрати на податки та збільшує прибуток.

Організаційні моменти

Створити високодохідний бізнес із здачі квартир без вкладень не вдасться, тому що. для залучення клієнтів необхідно надати помешканню «товарний вигляд».

Перше, що потрібно зробити, це якісний і сучасний ремонт. Необов'язково купувати дорогі тканинні шпалери та паркет з червоного дерева, але й економити на оздоблювальних матеріалах теж не варто.

Вкрай важливою є обстановка у квартирі: вона має бути привабливою та затишною, адже навіть зупинившись на добу, людина хоче відпочити з комфортом. У кожній кімнаті повинні бути всі необхідні меблі та побутова техніка. Крім того, для тимчасових постояльців має бути приготовлена ​​чиста постільна білизна, подушки, ковдри та кілька рушників. Приналежності для санвузла, такі як мило, туалетний папір і шампунь, також не будуть зайвими, адже багато туристів часто забувають елементарні засоби особистої гігієни.

Ще однією важливою умовою для комфортного проживання квартиронаймачів є наявність необхідного приладдя на кухні. Навряд чи вони будуть готувати повноцінні вечері або обіди, але все ж таки потрібно подбати про наявність чайника, каструлі, сковороди, кількох тарілок, столових приладів та іншого приладдя. Крім того, обов'язково мають бути:

• холодильник;
• газова чи електрична плита;
• обідній стіл;
• відро та пакети для сміття;
• віник та совок;
• засіб для миття посуду та мочалка.

Пошук квартирантів

Коли квартира буде готова, можна розпочинати пошуки клієнтів шляхом розміщення оголошень у міських газетах, соціальних мережах, на спеціалізованих інтернет-сайтах та вуличних стендах. Як показує практика, претендентів на тимчасове житло найбільше залучають оголошення з реальними фотографіями квартири, тому їх обов'язково потрібно зробити. На розміщення реклами потрібно багато часу, а деяких випадках і незначні фінансові витрати. Але якщо охопити якнайбільше інформаційних джерел, вдасться залучити величезну кількість квартирантів.

Слід врахувати, що розповсюджувати оголошення про здачу власної квартири подобово необхідно постійно, щоб забезпечити безперервний потік клієнтів.

Щоб позбавити себе зайвого клопоту, рекомендується звернутися в агентство нерухомості. Після укладення договору професійні ріелтори самостійно розміщуватимуть оголошення про оренду житла подобово та спілкуватимуться із зацікавленими людьми. Огляд та безпосередньо здавання квартир проводиться у присутності їх власників. За свою роботу агенція бере невелику плату, яка може бути у вигляді фіксованої суми або відсотка від добової вартості проживання.

Незважаючи на всі переваги співпраці з професійними ріелторами, більшість людей, які затіяли бізнес на нерухомості, воліють працювати самостійно, т.к. у разі вони отримують вищий дохід. Підрахувати рентабельність подобової оренди житла нескладно: наприклад, якщо здавати 2-кімнатну квартиру за середньою вартістю 2 000 грн., то прибуток за 30 днів становитиме 60 000 грн. Важливо, що рівень заробітку безпосередньо залежить від розташування об'єкта та рівня його комфорту.

Не варто забувати, що бізнес на подобової орендижитла, як і будь-який інший вид діяльності, має підводне каміння. Нерідко трапляються мешканці, які псують чи крадуть речі, тому перед заселенням людей рекомендується укладати офіційну угоду, щоб у разі форс-мажору отримати компенсацію. До того ж, слід застрахувати об'єкт і все майно, що знаходиться в ньому.

Замовити бізнес план

	Інвестиції: від 350 000 руб. Лайк Хостел - мережа хостелів, що динамічно розвивається. Вже зараз у нас близько 88 партнерів і близько 50 відкритих хостелів по Росії та СНД. За весь час роботи ми накопичили величезний досвід фінансового управління та обслуговування гостей. Все почалося у 2013 році, коли молодий підприємець Аяз Шабутдінов відкрив перший хостел в Іжевську. А до початку 2014 року...
	Інвестиції: від 1500000 руб. до 2500000 руб. Компанія «Хостели РУС» – лідер ринку хостелів у Росії. На сьогоднішній день ми успішно відкрили 112 хостелів у Москві та 25 регіонах Росії (Москва, Санкт-Петербург, Сергієв-Посад, Воронеж, Владивосток, Волгоград, Сочі, Краснодар, Ленінакан, Муравленко, Єкатеринбург, Нижній Новгород, Новосибірськ, Новоросійськ, Норильськ, Псков, Казань, Ярославль, Іркутськ, Кінгісепп, Ростов-на-Дону, Углич, Якутськ та інші). Ми відкриваємо хостели європейського рівня та…
	Інвестиції: Інвестиції 600 000 - 1 200 000 ₽ Мережа хостелів «HiLoft» – проект, який відповідає високим стандартам міжнародної асоціації Hosteling International. Наші хостели відображають еко-концепцію Hosteling International: * Забезпечують основу для підтримки та безперервного розвитку соціальних та культурних зв'язків усередині суспільства. * Сприяють популяризації безпечного - туризму, що не завдає шкоди навколишньому середовищу. * Сприяють розвитку сфери доступного туризму. Ми забезпечуємо хостелам наших франчайзі високу заповнюваність…
	Інвестиції: Інвестиції 70 000 - 900 000 ₽
	Інвестиції: Інвестиції 990 000 - 1 500 000 ₽ Senor Doner – це регіональна мережа гриль-кафе. Ми використовуємо сучасні технології аналітики та оптимізації, щоб створити бізнес, який буде працювати десятиліттями удосконалюючись день у день. Наше меню складається з широкого вибору страв. До основних страв відносяться товари локомотиви - донер кебаб (шаверма) і шавербокс, так само є інші групи товарів - закусок (Картопля...
	Інвестиції: Інвестиції 1000000 - 9000000 руб. У 1909 Річард Ширман відкрив перший хостел в Німеччині, він змінив уявлення про те, як можна організувати недороге розміщення для мандрівників. Ідея, що народилася під час нічної грози 26 серпня 1909 року, стала одним із німецьких винаходів, які стали популярними у всьому світі. Ми сподіваємось, що наші хостели назавжди змінять уявлення про те, що таке…
	Інвестиції: Інвестиції 300 000 – 700 000 руб. Компанія «9 Ночів» успішно працює з 2012 року і за цей час встигла обслужити понад 20 тисяч гостей. різних куточківсвіту. В управлінні компанії понад 25 власних домашніх готелів, які функціонують у м. Петрозаводську із населенням 250 тисяч осіб. Наприкінці 2015 р. ми відкрили представництва в Росії та Білорусії! Опис франшизи У ЧОМУ…
	Інвестиції: 400 000 – 550 000 руб. Мережа хостелів NICE – спеціальний проект міжнародної асоціації хостелів Hostelling International. Хостели NICE відповідають усім завданням та цілям асоціації та створені для їх реалізації на території РФ. Робота над франчайзинговою програмою завершилася в 2014 році, тоді ж пропозиція стала доступною для зацікавлених інвесторів. Бажаючі стати партнером NICE Hostel повинні розділяти та підтримувати місії Hostelling International:
	Інвестиції: від 1300000 руб. Bear Hostels - мережа хостелів №1 у Росії. Bear Hostels - це не просто місце для недорогого нічлігу, а й майданчик, де зустрічаються і знайомляться люди з різних культур. Для одних це студентський хостел, інші зупиняються у нас на час ділового відрядження, а хтось просто мандрує світом, не витративши зайвих грошей на проживання.

Троє підприємців із московських околиць заробляють близько 400 тис. руб. на місяць на тому, що здають стильні апартаменти за ціною вдвічі вищою, ніж коштують однокімнатні квартири

‚Засновники Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев та Анатолій Смирнов (Фото: Олег Яковлєв / РБК)

‚Засновники Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев та Анатолій Смирнов завжди мріяли жити у центрі Москви. «Хотілося ввібрати дух московських нічних пригод на Китай-місті, – розповідає в інтерв'ю РБК Смирнов. — Крім того, нам не хотілося втрачати півтори години життя щодня, добираючись до центру з похмурих спальних околиць столиці». Козлов першим ризикнув переселитися до центру та у 2010 році зняв 18 кв. м на цокольному поверсі в Малому Іванівському провулку. Власними силами зробив ремонт, і вийшло «душевне місце», в яке швидко стали стягуватись друзі. З цього маленького успіху у хлопців виникла бізнес-ідея створити бюджетне житло в центрі столиці для таких же, як вони. "Щоб одна ніч була порівнянна з вартістю поїздки на таксі", - розповідає Антон. За оцінками хлопців, потенційний обсяг ринку таких маятникових мігрантів становив близько 700 тис. осіб щодня, а отже, продукт має бути затребуваним.

Удача своїми руками

Сіли за складання бізнес-плану і зрозуміли: щоби створити «хостел для хіпстерів» на 600 кв. м, необхідно не менше 10 млн. руб. інвестицій. «Таких грошей ми не мали, — розповідає Низовцев. — Я був відеооператор-фрілансер, Антон — портьє в готелі, а Толя організовував телетрансляцію». В результаті засновники Mama Ro вирішили спробувати менш капітальний проект, і в травні 2012 року їм посміхнувся успіх. Якось вранці я зайшов на www.cian.ru і побачив, що здається приміщення на цокольному поверсі на Спиридонівці: 80 кв. м лише за 67 тис. руб. на місяць, – розповідає Смирнов. — Це був найголовніший момент усього проекту: ми зрозуміли, що якщо хочемо щось зробити, то треба починати зараз». Хлопці наскребли 30 тис. руб. для задатку та приступили до ремонту.

Спочатку вони хотіли поділити весь простір на кілька номерів по 12-15 кв. м. «Але потім зрозуміли, що нічим не відрізнятимемося від типових готельних номерів, — пояснює Козлов. — Ми зрозуміли, що самі в таких клітках жити не захочемо. Тож у нас народилася ідея створювати не просто інтер'єр для тимчасового розміщення, а повноцінні студії, апартаменти, простір для життя». За 2,5 місяці та 800 тис. руб. хлопці зробили ремонт. «Мазали штукатурку спочатку руками, але потім навчилися шпателем, — розповідає Смирнов. - Гроші збирали за друзями: хто 50 тис. руб. дав, хто 100 тис., а 350 тис. узяли у знайомого капіталіста під відсотки». У середині липня дві студії на Спиридонівці були готові прийняти перших гостей. На тому ж ЦІАН було розміщено оголошення, і 19 липня прийшов перший клієнт. «Парочка зняла апартаменти на два дні за 8 тис. руб., - З посмішкою розповідає Низовцев. — Нам здалося, що сталося саме те, чого ми найбільше боялися: нашими клієнтами стануть ті, хто зазвичай винаймає квартири подобово». Але підприємці-початківці помилилися: перші, як і всі наступні клієнти, виявилися з іншої аудиторії — це були звичайні або бізнес-туристи, які хотіли опинитися в чужому місті в комфортній обстановці, відмінній від невеликих і однакових готельних номерів.

ЦифриМама Ro

14 апартаментів є у Mama Ro

7 тис. руб.- Середня ціна оренди апартаментів на добу

18,8 млн руб.- Сумарні інвестиції

20 тис. квартир здається у Москві подобово

3,5 тис. руб.- Середня ціна квартири з хорошим ремонтом на добу

Джерело: Mama Ro, "Міель", проект "Добово"

Після відносно «тухлого» серпня (75% завантаження) з вересня броні були щодня. «З вересня 2012 року до лютого 2014 року у нас не було жодного простою на Спиридонівці», — пишаються підприємці. За перші п'ять місяців роботи вони повернули всі борги (близько 800 тис. руб.). У цей час, як і під час ремонту, вони їздили до Metro і самі закуповували шампуні та рушники, чинили поломки. «Раз на три дні у кожного з нас було чергування з прибирання та миття туалетів, — каже Смирнов. — Ми зрозуміли, що принцип простий: або ти тонеш — і це твоя справа, або борешся і перемагаєш».

Після того, як бізнес пішов, хлопці задумалися про розширення. Вони стали посилено моніторити оголошення на ЦІАН, але спочатку не щастило. «То бабуся потрапить із трикімнатною квартирою, то власник, який постійно живе в Еміратах і пропонує договір по Skype підписати», — згадує Козлов. І випадково через знайомих вийшли на представника людини, яка викупила цілий будинок на Чистих ставках, у Гусятниковому провулку. На початку 2013 засновники Mama Ro орендували у нього 300 кв. м на третьому поверсі та почали шукати гроші на ремонт. Загалом зібрали 1,5 млн руб. та ще 2,5 млн руб. взяли кредит під 20% річних в одного з московських банків. І в січні 2013 року вийшли на будівництво. «У кожного з нас було своє бачення того, як мають виглядати студії. Я обожнюю супрематизм, тому зробив супрематичну студію, Антон сохне візантійською мозаїкою, — розповідає Низовцев. — Кожен із нас відштовхувався від власної мрії». Нині вони орендують два із трьох поверхів у будинку. У запуск 12 апартаментів у Гусятниковому провулку засновники Mama Ro загалом вклали 18 млн руб. Їм довелося практично зробити капітальний ремонт будівлі, змінивши труби та електропроводку, зміцнивши підлогу, замінивши стінки і перекриття.

Володимир Низовцев: «Договір оренди приміщення на Спиридонівці, звичайно, у нас був відносний (субаренда у міста), і, по суті, нас могли будь-якої миті попросити, тобто відібрати бізнес. Тут же, що важливо розуміти, будь-який бізнес зроблено із робителя. Без робітника бізнес марний. І, дякувати Богу, наше бізнес-середовище починає розуміти, що без хлопців, які готові своїми руками, вибачте мене, помити унітаз, не буде цього завантаження, не буде цих людей, які сюди приїжджають, все провалиться, нічого взагалі не працюватиме» .

Анатолій Смирнов: «У студії «Джаз» є усі мої психологічні риси. Наприклад, у мене з дитинства не було свого робочого місця, я жив із батьками у вітальні. Тому в студії я зробив шикарне робоче місце із видом з вікна. Я хочу відчуття психологічної надійності, тому роблю підлогу із масиву ясена. Як актор за професією, замінюю звичайне світло на театральні софіти, просочуючи повітря відчуттям театру. І так у нас у кожній студії. Напевно, саме це приваблює у Mama Ro клієнтів: всі інтер'єри дуже особисті».

Антон Козлов: «Росія — складна країна для ведення бізнесу, але вона настільки ж перспективна, наскільки складна, що, в принципі, можна вибрати будь-яку справу і зробити її по-справжньому якісно, ​​на совість. Це буде гарантований успіх, бо ринок, особливо послуг, дуже недороблений, недооцінений, недофінансований. Все зроблено через коліно заради отримання швидкого прибутку та втечі за кордон. А в нас немає бажання їхати, ми розуміємо, що пов'язані з країною і хочемо її розвивати. Ця чесність — одна із складових справжньої справи».

Економіка апартаментів

Стандартні апартаменти Mama Ro дозволяють розміститися чотирьом гостям. Більшість із них реалізовано у двох рівнях: знизу – вітальня з кінотеатром та стереосистемою, барна стійка та ванна кімната, зверху – спальня. Кожна студія має свій унікальний дизайн проект інтер'єру. Наприклад, «Баухаус» зроблена в лаконічному німецькому дизайні початку XX століття, з авторськими меблями з далекосхідного ясеня. Апартаменти «Джаз» відсилають до американських клубів та театру 30-х років із відкритою цегляною кладкою, «Соснова» із встановленими в інтер'єрі соснами — до дитячої мрії про будинок на дереві.

За індивідуальний дизайн кожного приміщення, меблі ручної роботи та обладнання від Apple доведеться заплатити від 6,5 до 8,5 тис. на добу. Вартість визначається площею та популярністю апартаментів. Підприємці стверджують, що у 2015 році працювали із завантаженням 97,2%. "Є іноземні клієнти, які переїжджають з готелів і живуть у нас місяць", - розповідає Володимир Низовцев. За словами підприємців, близько 60% клієнтів — іноземці, але з кризою почала зростати частка туристів з регіонів РФ та з Китаю. За їхніми словами, є ті, хто мешкає в апартаментах поодинці (таких близько 20%) по кілька тижнів або парою (також близько 20%). На сім'ї та компанії друзів припадає близько 30% клієнтів. Більшість клієнтів надходить через системи бронювання (booking.com, airbnb.com та ін.). Апартаменти нерідко знімають, щоб провести вечірку чи зйомки, — у такому разі вони здаються окремим прайс-листом, виходячи з заходу. У середньому Mama Ro заробляє близько 2,8 млн. руб. в місяць.

Основні витрати Mama Ro - це орендна плата (674 тис. руб. на місяць) і виплати за кредитами та боргами (відсотки та погашення - 747 тис. руб. на місяць) банкам та приватним особам. Витрати персонал становлять близько 420 тис. крб. Підприємці платять зарплату собі та двом помічникам. Комунальні платежі, прибирання (на аутсорсингу), реклама та комісії систем бронювання забирають ще 400 тис. руб. Загалом протягом місяця витрат набігає на 2,2 млн крб. Діяльність Mama Ro здійснюється через ІП Антона Козлова (УСН, 6% з доходів).

Інший ринок

Юрій Кузнєцов, власник інтернет-проекту «Суточно», оцінює столичний ринок короткострокової оренди апартаментів та квартир у 20 тис. приміщень, більшість із них – це стандартні однокімнатні квартири. На сайті «Добово» зараз близько 3,5 тис. пропозицій у ціновій категорії 2-5 тис. руб. на добу.

Юлія Целяковська, директор з розвитку компанії LikeHome Apartaments, яка управляє 76 апартаментами в Москві, вважає, що попит на апартаменти та квартири пред'являють різні категорії клієнтів. «Майже всі наші об'єкти — в межах Садового кільця та орієнтовані на забезпечених громадян, які найчастіше знімають їх на кілька тижнів та хочуть жити «як удома», — розповіла вона РБК. — Людям частіше хочеться не так заощадити на готельному номері, скільки мати зручності, які готелі надати зазвичай не можуть». За її словами, це особливо актуально для поїздок сімей з дітьми, коли оренда апартаментів стає економічно більш вигідною, ніж бронювання кількох номерів у готелі. Вона оцінює ринок подібних об'єктів розміщення у столиці всього кілька сотень об'єктів.

Сім'ї або компанії з чотирьох осіб зараз у Москві, як правило, дешевше зупинитися в апартаментах, ніж у готелі. За даними booking.com, чотири ночі з 30 січня по 3 лютого в Mama Ro обійдуться в 29,2 тис., в LikeHome - в 24 тис. руб. Чотиримісний номер у готелі «Аерополіс» — в 28,5 тис., в апарт-готелі Adagio — вже в 42 тис., в Novotel (два стандартні двомісні номери) — в 51 тис., а суперлюкс з ліжком kingsize у Four Season — і зовсім на 493 тис. руб.

До кризи LikeHome Apartaments управляла ста апартаментами (всі об'єкти перебувають у приватній власності, компанія їх бере в управління), 60% клієнтів складали іноземці, а середнє завантаження за роком становило близько 80%. "Зараз ситуація змінилася: більше 60% клієнтів - росіяни, завантаження також впало", - визнає Целяковська. У Mama Ro кажуть, що криза не позначилася на їхньому бізнесі — завантаження апартаментів у 2015 році склало 97,2%. У планах у засновників Mama Ro взяти в управління цілий особняк у центрі Москви, щоб створити в ньому справжній апарт-готель, але поки вони не знайшли під цей проект відповідний об'єкт нерухомості та інвестора.

Інтер'єр та меблі на продаж

Популярність апартаментів Mama Ro багато в чому пов'язана з унікальними інтер'єрами, які засновники придумали і зробили самі. Низовцев каже, що деякі постояльці навіть почали звертатися із проханнями підготувати аналогічні дизайн-проекти для їхніх квартир. «Кожна п'ята людина заходить і каже: «Як чудово! Хочу так само», – розповідає він. Команда вже зробила чотири інтер'єрні проекти і зараз працює над створенням дизайн-проектів для трьох готелів у Європі – Чехії, Латвії та Естонії. Аналогічний інтерес викликають і меблі, які хлопці робили за своїми проектами у студіях «Баухаус» та «Соснова». «Нам запропонували зробити цілу колекцію та виставити її для продажу в універмазі «Кольоровий», — розповідає Низовцев. На даний момент у Mama Ro ведеться робота над двома меблевими замовленнями.

Підбір квартири для подобової здачі, вибір своєї цільової аудиторії та продзвон конкурентів, робота з вхідним трафіком. Кому краще здавати житло подобово? У яких районах шукати оренду? Аналіз ринку нерухомості.

Пропоную готову схему бізнесу «Здавання квартир подобово». По суті це готовий бізнес план.

1. Квартири.
   • Що здавати: квартири, будинки, кімнати, ліжка.
   • На який термін здавати: тривало, подобово, щогодини.
2. Де знайти квартири?
   • Своє житло. Це мінімальні витрати, включаючи комунальні платежі та електроенергію.
   • Орендоване житло. Ви сплачуєте орендну плату та комунальні платежі.
   • Суміжна оренда. Витрати 50/50 та витрати лише на прибирання.
3. Що має бути у квартирі.
   • Обов'язково: чайник, кухоль, тарілки, ложка столова та десертна, вилка, ніж та обробна дошка, мило, туалетний папір, ковдра та подушка, чиста постільна білизна, рушник, ліжко.
   • Додатково: плита (електро або духова), душова або ванна, мікрохвильова піч, праска та прасувальна дошка, пральна машина, сушарка для білизни, каструлі та додаткове начиння, шафи, тумби та комоди, диван, крісла, телевізор, обігрівач, чай цукор, сіль,
     олія, освіжувач повітря, шампунь, гель для душу.
   • Люкс варіант: халат, капці, додаткові рушники, кабельне/супутникове ТБ, інтернет (wi-fi), зубна паста та щітка, орг. техніка, квіти, що доповнюють інтер'єр речі.
4. Прибирання.
   • Хто забирається. Якщо покоївка, їй оплата щомісячна, відрядна (за виконану роботу), погодинна, поквартирна. Або забираєте ви самі.
   • Що потрібно: миючі засоби, інструкція зі збирання, перелік майна.
5. Конкуренти.
   • Види конкурентів: готелі, міні-готелі та будинки, квартири подобово, хостели, гуртожитки.
   • Як взаємодіяти: співпрацювати (обмін клієнтами, узгодження цін), конкурувати та ворогувати, не помічати (працювати одному).
6. Прийом та виконання замовлення.
   • Дізнатись по телефону: дата заїзду та виїзду, кількість осіб, що заїжджають, що потрібно (кімната, квартира, номер, ліжко місце),
     необхідні зручності.
   • Перевірити, що можу запропонувати.
   • Передзвонити: уточнити дату та час заїзду/виїзду, сказати про необхідні документи + заставу, погодити ціну проживання за добу,
     призначити зустріч для передачі ключів, запропонувати вільні дати заїзду, розповісти про дод. опціях.
   • Зустріч: взяти 100% передоплату, взяти заставу, взяти копію паспорта, укласти договір, розповісти про правила поведінки, віддати ключі, домовитися про зустріч та дзвінок.
   • Прийом квартири: зателефонувати та уточнити продовження, зустрітися, перевірити квартиру (при виявленні недоліків скласти акт та взяти суму збитків, якщо все гаразд — повернути заставу), домовитися про нову зустріч.
7. Реклама: інтернет, газети, ТБ, візитки, банери та розтяжки, оголошення на стовпах та дошках оголошень.
8. Податки.
   • Юридична особа: 6% чи 15%.
   • Фіз. особа: 13%.
   • Патент.

Крок 1: Вибір стратегії

Пропоную вам вибрати одну з двох стратегій, що діють, і дотримуватися свого вибору надалі.

Повільний старт- Через агента подобової оренди. Ви запускаєте трафік, робите односторінковий сайт (лендинг) та ллєте трафік на партнерську мережу.

Основні переваги:

• Менше ризиків. Ви починаєте бізнес практично без капіталовкладень.
• Отримуєте досвід, не набиваючи шишки: досвід спілкування з клієнтами, досвід взаємодії з партнерами.

Швидкий старт.Це старт із капіталовкладеннями. Це може бути як особисті кошти, і позикові (на запуск першого об'єкта). Раджу використати цей шлях, т.к. до успіху ви прийдете набагато швидше.

Крок 2: Визначення цільової аудиторії

Наступний крок – визначити свою цільову аудиторію.

Більшість новачків постійно роблять ту саму помилку — вони не виділяють свою цільову аудиторію, підлаштовуючи бізнес одночасно під усіх людей. Це не правильно. Постійно працюйте на портреті вашого клієнта.

• Визначтеся з категорією клієнта: відряджений, гості міста, місцеві пари, компанії (вечірки, заходи – з ними працювати складніше). Можливо визначити кілька груп за пріоритетом. Рекомендую орієнтуватися насамперед на відряджених, т.к. вони знімають на добу-дві, добре платять, менше ризиків, стабільні.
• Якщо стоїть вибір, кого заселяти — відрядження чи гостей міста — заселяйте перших. Вони менш вимогливі, не просять знижки та допи плюс заробіток на документах для звіту про відрядження (наша маржа).

Крок 3: Обдзвон конкурентів за складеною легендою

Наприклад, ви хочете працювати з відрядженими людьми. Пишіть на листочку свою історію, що чекає відрядження і ви вибираєте собі житло на кілька днів. Тобто. ви "промацуєте" ринок у своєму місті.

Вибираємо топові майданчики: Авіто, Яндекс.Нерухомість у регіоні, де ви живете, вибираєте найкращі районирозміщення, де більша концентрація вашої цільової аудиторії. І тоді формувати свій квартирний фонд у цьому радіусі— це буде найправильнішим стратегічним рішенням. Ви отримуватимете великі гроші.

Завжди виходьте із того, що хоче клієнт!

Отже, обдзвонюємо конкурентів з вигаданої історії, просимо знижки, додаткові послуги. Краще включити запис розмови, щоб потім записати, що говоритимуть конкуренти.

Обдзвони краще починати з невеликих агентств, власників, у яких пара квартир. Так ви «наб'єте руку» і впевненіше почнете говорити з топовими конкурентами.

Використовуйте підставну сім-карту, щоб потім не можна було знайти, що ви здаєте нерухомість.

Крок 4: Промацуємо вхідний трафік

Ціну виставити на 200-300 грн. дешевше, ніж у конкурентів. І заміряйте вхідний потік дзвінків.

На цьому етапі ми партнеримося(З конкурентами). Тобто. люди приходять, ми віддаємо їхнім партнерам — дзвонимо з фейкової сім-картки та домовляємося про житло + знижку. Якщо виникає різниця, кладемо собі до кишені.

Крок 5: Пошук квартири

На цьому етапі шукаємо та купуємо (орендуємо) житло у потрібному районі. Зважайте на вплив сезонності на потік клієнтів у певні райони міста.

Особливо звертайте увагу на квартири поблизу великих підприємств, автобусним маршрутамбіля великих магазинів, біля метро, ​​де проходять ярмарки, виставки.

Спочатку буде дуже складно знайти потрібні квартири під оренду — весь ринок заполонили агентства. Тому шукаємо по друзях, знайомих, родичів. на крайній випадокзвертаємось до агентів.

Підсумок:за такою схемою (з 5 кроків) ви вибираєте кожну квартиру для здавання. Тестуйте різні квартири (студії, двійки, троячки).

Завжди ведіть облік витрат та доходів за кожним житловим об'єктом. З безкоштовних та зручних додатків раджу використовувати google word та google excel.

1-кімнатна квартира = 2 студії під здачу

Неординарним рішенням буде купівля 1-кімнатної квартири за схемою поділу квартири на 2 студії.

Бізнес ідея: поділ квартир, будинків, таунхаусів на студії та здавання їх подобово в оренду.

Беремо одну 1-кімнатну квартиру та ділимо її на два номери готельного типу. Можлива здача як два окремі номери або як 2-кімнатна квартира з санвузлом та кухнею в кожній кімнаті.

У цьому випадку ваша прибутковість зростає на 80%, ніж якщо ви здавали просто 1-кімнатну квартиру.

З квартирою, що орендується, таке зробити неможливо, а ось з власною або взятою в іпотеку можливо. Але тут є суттєвий мінус – це шумоізоляція. Ваші гості будуть чути гучну розмову, телевізор та музику із сусідньої студії. Тут потрібно заздалегідь продумати шумоізоляцію між студіями усередині квартири.

Інструментарій орендодавця

Нюанси роботи

• Тестуйте попит: виставляйте одну квартиру як 1-кімнатну, 2-кімнатну та 3-кімнатну.
• Одну й ту саму квартиру виставляйте із різними фотографіями. Тобто. квартиру у вас одна, ви робите просто кілька оголошень про здачу.
• Будьте готові здати двокімнатну квартиру за ціною однокімнатною або зі знижкою для постійних клієнтів.
• Мета подобової оренди — жодного дня простою. Завжди йдіть назустріч клієнту, зробіть знижки, але не демпінгуйте місцевий ринок оренди житла.
• Дружте з конкурентами. Ви завжди зможете домовитися з ними про ціни (не демпінгувати) або перекинути зайвих людей до них у разі вибухового попиту на квартири.
• Квартира має відповідати за зручностями за свою ціну. Ви не можете здати за 1000 грн. квартиру vip-клієнту, який звик жити у найдорожчих апартаментах.
• Постійно стежте за чистотою у квартирі, за сторонніми запахами.
• Шукайте нестандартні способи реклами вашого житла.
• Не поспішайте заселяти малоліток та молодь, вони розгромять вам усю квартиру. Краще передайте їх своїм конкурентам, нехай самі вирішують, заселяти їх чи ні.
• 30% від прибутку витрачаємо на рекламу і поліпшення квартир, що здаються.
• Рекомендую брати заставу 1500-2000р., щоб клієнт потім повернув вам ключі + захист від крадіжки та пошкодження майна.
• Використовуйте тривожну кнопку у кожній квартирі.

Лайфхак

Із встановленням онлайн кас можна продавати чеки іншим. І повірте, що таких звернень до вас буде багато. Наприклад, у Вас є ІП на 6% оподаткування. Ви можете продавати чеки за 15-20% суми, тобто. 9-14% кладете собі в кишеню. Ці гроші з лишком покриють усі додаткові витрати, пов'язані із встановленням онлайн кас.

Не треба думати, що якщо у вас маленьке містоу вас не буде роботи. Робота є навіть у містечках від 30.000 осіб, але часто й менше, якщо у місті працюють містоутворюючі підприємства, заводи.

У великих містахклієнти будуть завжди, навіть якщо ринок повний конкурентів. Вмійте домовлятися, обмінюватися клієнтами і робота піде.

Ще один момент. Власники житла (якщо ви орендуєте квартиру) часто бояться,що ви влаштуєте притон із подобової оренди: розпуста, дискотеки, молодь, сміття, скарги сусідів. По-перше, відсіюйте «поганих» клієнтів, а по-друге, гарантуйте чистоту та тишу у квартирі. Багато власників йдуть назустріч і здають на випробувальний термін - 1 місяць. Як правило, їх все влаштовує, і оренда продовжується.

Завжди працюйте офіційно, тримайте документи про ведення вашого бізнесу. Пильні сусіди можуть викликати дільничну або керуючу компанію, коли постійно бачать нових мешканців. Особливо бабусі. Ведіть облік своїх клієнтів, хто та коли приїхав.

З власником краще укласти договір оренди на 11 місяцівз правом пролонгації, щоб вкотре не світити самого власника. У разі якогось інциденту ви будете застраховані.

Плюси та мінуси роботи з конкурентами

Конкуренти можуть підкидати вам «зайвих» клієнтів, коли всі квартири зайняті. Це можливо, якщо у вас є взаємні домовленості щодо обміну.

Ви можете проводити аналіз роботи конкурентів: вартість заселення, потік клієнтів, які ходові квартири (у яких районах), на скільки за часом заселяються клієнти.

Ви завжди будете в курсі коливань цін на ринку. Ваші конкуренти знижують ціни на оренду? Значить ринок стоїть, і вам варто наслідувати їхній приклад. Ціни пішли вгору? Не позіхайте та підвищуйте ціни у своєму регіоні, не демпінгуйте ринок.

Обмінюйтесь "чорним списком" небажаних гостей. Беріть у заставу деяку суму при їхньому заселенні. Також з деякими конкурентами можна вести загальну базу клієнтів різних категорій: відрядження, VIP-клієнти, гості міста, бюджетні.

Завжди взаємовигідна робота – виручка у простоях. Зазвичай конкуренти платять вам комісію за наведеного клієнта.

Основний мінус: якщо ви переселяєте своїх клієнтів до конкурентів, вони можуть залишитися там надовго, продовжуючи та продовжуючи своє проживання. І конкуренти відмовляються вам платити комісію (клієнт наш!) .Тоді ви втрачаєте великий прибуток, деякі клієнти йдуть до конкурентів і живуть тільки у них.

Конкуренти можуть ділитися з вами «поганими» клієнтами — гучними компаніями, які крадуть по дрібницях, молодь. Селити таких людей ви будете на свій страх та ризик.

Конкуренти можуть демпінгувати ринок (майданчики на booking та airbnb) оренди, пропонуючи ціни в 1,5-2 рази нижче за ринкову ціну.

Вивчаємо попит, пропозицію та ціни на квартири

Перед здаванням квартир подобово потрібно визначитися, яка ціна для вас прийнятна (з урахуванням усіх витрат + суборенда, якщо ви теж орендуєте), який попит на квартири у вашому регіоні, цінова політика конкурентів.

Розглянемо на прикладі Єкатеринбурга, сайт Авіто, розділ нерухомість.

Більш об'єктивний сайт з оренди - Airbnb. Тут фотографії квартир не можуть відрізнятись від оригіналу. І якщо власник пише малу ціну, він має за неї здати, підвищення ціни після бронювання є неприпустимим. Виставляйте на цьому майданчику лише реальні оголошення. Для дослідження ринку (фейкових оголошень) найкраще підійде Авіто.

При кінцевому виставленні ціни на квартири ви повинні розуміти, що ви повинні окупати її взагалі, а не займатися благодійністю. Тому ставимо стандартну ціну, не демпінгуємо ринок заради отримання економ-клієнтів.

Деякі громадяни розглядають здачу квартир як джерело доходу. Одним вигідніше пустити квартирантів довгостроково та регулярно отримувати платежі, а комусь – здавати подобово у тимчасове користування. Другий варіант найчастіше приносить більший прибуток і припинити такий бізнес набагато простіше. Наскільки все насправді легко?

Варіанти старту подобового бізнесу

Будь-яка справа спирається на стартовий капітал. Тому потрібно спочатку мати вільну квартиру, яка приноситиме прибуток. Почати бізнес можна одним із наступних способів:

1. Власне житло, розташоване в центральному районі, здавати подобово, а самим перебратися до дешевшого на околиці міста. Такий варіант є безпрограшним, оскільки будь-якої миті можна припинити бізнес і повернутися назад.
2. Купити квартиру в іпотеку та здавати її подобово. Такий варіант дозволить заробляти на кредитний внесок та ще, при хорошому збігу обставин, отримувати додатковий прибуток.
3. Оформити довгострокову орендуквартири від власника та здавати її подобово. І тому необхідно прописати у договорі оренди можливість суборенди, тобто. заручитися згодою господаря. Але тоді необхідно ретельно прорахувати економічну вигоду, щоб завантаженість та отримуваний дохід дозволили перекрити щомісячний платіж по оренді.

Як відкрити бізнес із короткострокової оренди квартир?

Найбільш затребуваним способом надання житла подобово вважається третій варіант у великих містах та їх центральних районах. За своєю суттю, подобова наймання квартири рівносильна готельним умовам. Тому він популярний у туристів, які не бажають зупинятися у місті за явно завішеними цінами готелів.

Для наймодавця варіант вигідний тим, що добова плата в результаті перевищує в 2-3 рази ту, що стягується з мешканців, які орендують квартиру довгий термін. Реалізувати такий бізнес цілком просто, достатньо для цього мати вільну житлову площу та розмістити оголошення на популярних ресурсах з обігу нерухомості.

На скільки буде прибутковою справа, впливають такі фактори:

1. Розташування житла (більшість туристів віддають перевагу центральним кварталам або будинкам, розташованим близько до транспортних зупинок, станцій метро);

2. Рівень комфорту:

• гарний ремонт;
• чиста справна сантехніка;
• електроприлади (телевізор, пральна машинка, мікрохвильова піч, електрочайник);
• кондиціонер;
• часто цікавляться наявність двоспального ліжка;
• диван, який можна розкласти (це зручно, якщо заїжджає компанія чи сім'я),
• шафа;
• посуд;
• наявність wi-fi, сьогодні є важливим фактором при наймі житла.

Які квартири мають великий попит?

Прибутковість бізнесу залежить від попиту. Тому важливо не допускати простою, якщо хочете отримувати більше вигод. Отже, квартира має бути привабливою для категорії клієнтів, які готові знімати її подобово.

1. Зверніть увагу на статистику популярності житла, залежно від кількості кімнат. Найбільш популярними є однокімнатні квартири, потім двокімнатні. Більшу кількість та площу можуть зацікавити лише групи студентів та іногородніх робітників. Але це поодинокі варіанти, які здаватимуться не часто.
2. Ознайомтеся з ціновою складовою найму:

• Найбільш охоче винаймають квартири в середньому діапазоні (1500 - 3500 руб. за добу), де є пристойний ремонт, нормальні меблі, сантехніка та побутові прилади.
• Житло бізнес-рівня (3500 - 6500 руб. за добу) не менш популярні на сьогоднішній день. Воно може розташовуватись у центральних районах, поблизу великих офісних центрів або ВНЗ. Зручна транспортна розв'язка, близькість до визначних пам'яток саме те, що потрібно туристам.
• Квартири люкс (від 6500 руб. за добу), які можуть собі дозволити приблизно 15% квартиронаймачів.
• І завершують рейтинг економ-квартири (до 1500 руб. за добу), їх обирають не більше 10% громадян, оскільки таке житло не має в своєму розпорядженні достатнього комфорту.

Як домовитись підприємцю з господарем квартири про суборенду?

Задумуючи бізнес подобової здачі квартири в суборенду, потрібно знати, що цей факт не слід приховувати від власника квартири. Важливо правильно подати йому цю інформацію, щоб переконати, що в цьому немає нічого поганого. Як це зробити?

1. На зустріч слід приходити у гідному вигляді (охайний, у гарному одязі) інакше навряд чи господар зможе довіряти вам. Спілкування має бути спокійним, культурним.
2. Не слід говорити, що квартира здаватиметься подобово, власників ці слова лякають, краще сказати про суборенду.
3. Придумайте легенду, що у квартирі житимуть різні люди. Наприклад, Ви займаєтеся перезаселенням гостей у нашому місті. Приїжджають різні люди у відрядження, на форуми та виставки і ваша компанія займається розміщенням цих гостей. Також можна додати, що у Вас підписано договори з великими компаніями та їх співробітники теж приїжджають до нашого міста, яких необхідно розмістити.
4. Для власника важливо, щоб людина заїхала на тривалий термін, квартира залишалася в хорошому стані і щоб вона платила вчасно. Важливо поставити себе на місце господаря квартири та презентувати на підставі цих пунктів.
5. Далі потрібно наголосити на всіх плюсах подобової оренди квартири від мінусів сімейної пари або друзів студентів які знімуть житло. Поясніть власнику:

Плюси від подобового знімання	Мінуси від знімання сімейної пари та ін.
Проводяться генеральні прибирання раз на 5 днів, підтримується стан квартири в належному вигляді (після кожної людини проводиться прибирання)	Тут прибирання проводиться рідко, генеральне не проводиться взагалі.
Квартира не сильно амортизується (підклеювання шпалер, при поломці покупка або ремонт техніки), є сервісна служба	Амортизується сильно: діти малюють на шпалерах, тварини псують меблі. Доведеться вибивати гроші за псування майна.
Орендна оплата сплачуватиметься в строк день у день на картку, на розрахунковий рахунок або готівкою, без затримок.	Можуть бути постійні затримки через різних ситуацій: затримали зарплат чи скоротили тощо.
Знімання квартири на довго з підписанням довгострокового контракту на 11 місяців з пролонгацією	Різні непередбачувані обставини: звільнили — переїхали у дешевшу чи посварилися студенти — з'їхали.

Розкажіть про витрати та втрату часу, коли люди з'їжджають, що потрібно знову:

• давати оголошення;
• обдзвонювати агентства нерухомості;
• показувати їздити квартиру;
• сплачувати відсоток ріелторам;
• втрачаєте прибуток через простої квартири.

Покрокова інструкція запуску бізнесу подобової здачі квартир

Для запуску бізнесу підприємцю знадобиться близько 25 000 рублів початкового капіталу: 15 000 (оренда) + 5 000 (закупівля необхідного: подушки, постільна білизна та ін) + 5 000 (реклама). Можливо менше, залежно від регіону.

Дотримуйтесь простих правил:

1. Знайдіть квартиру в хорошому районіміста, яка найімовірніше матиме попит для подобової оренди. При цьому орієнтуйтеся на такі категорії клієнтів, як туристи, відрядження, студенти тощо.
2. Бажано знайти квартиру з гарним ремонтом, меблями та технікою. Якщо чогось не вистачатиме, доведеться докупити — створивши комфортні умови для клієнтів.
3. Домовитеся з господарем квартири про перездачу іншим квартирантам, обов'язково в договорі має бути прописаний пункт про суборенду.
4. Зробити якісні фото квартир з широкоформатним об'єктивом, так вони виглядатимуть більше та красивіше.
5. На початку подайте оголошення на сайт Авіто, максимально розпишіть переваги житла. Далі можна додатково дати оголошення на онлайн майданчиках:

• Booking;
• Airbnb;
• Островок.

Модерація оголошень триває близько 2 тижнів.

Лайфхак: Застилайте ліжко чистою постільною білизною самостійно, підвищуючи тим самим сервіс. У деяких конкурентів клієнтам доводиться заправляти ліжко.

На початковому етапі знадобиться одна людина для прибирання та прання. Після того, як успішно на вас буде працювати 2 квартири, можна задуматися про ІП, щоб обслуговувати корпоративних клієнтів і укладати договори з великими компаніями.

Після розширення бізнесу до 5 квартир і вище, Вам знадобиться система управління OtelMS. Де зручно стежити за виселенням та заселенням клієнтів. Ціна її становить за 7 квартир 2500 рублів на рік.

А якщо початкового капіталу нема, що тоді?Як розпочати бізнес на подобовій оренді квартир, без грошей? Дивіться відео та дізнаєтеся, як можна підзаробити дійсно робочим способом.

Які будуть потрібні документи для здачі квартири?

Для оформлення договору наймодавцю (орендодавцю) знадобляться документи:

• витяг з ЄДРН, що підтверджує право володіння квартирою;
• основу виникнення права: договір угоди, дарча, свідоцтво про право спадщину тощо. буд.;
• нотаріальну згоду від власника житла;
• договір довгострокового найму (оренди) та згода власника, якщо квартира здається на умовах піднайму (субаренди).
• для відрядження - прибутковий касовий ордер за формою КО-1.

З боку наймача (орендаря) необхідно надати оригінал та копію паспорта (сторінки з фотографією та пропискою).

Юридично грамотний договір допоможуть скласти професійні юристи — зверніться до юриста-консультанта.

Пункти договору

Навіть подобова оренда має бути оформлена документально. Тільки так зможуть убезпечити себе обидві сторони угоди. Тому дуже важливо дотриматися всіх юридичних нюансів і для підготовки тексту можете звернутися до грамотного юриста-консультанта.

Основними пунктами договору необхідно передбачити:

• повне та точний описпредмета договору (житла, що здається);
• певний термін проживання;
• розмір орендної платиза добу та за весь термін;
• порядок заселення із зазначенням точного часу та виселення з приміщення;
• права та обов'язки сторін, де прописати всі моменти забезпечення порядку, внесення плати та інших моментів;
• відповідальність у разі завдання псування майну, а також можливість застосування штрафу за несвоєчасну оплату;
• повні реквізити сторін із зазначенням ПІБ повністю, паспортних даних, контактних номерів.

Допустимо вносити додаткові умови, що не суперечать законодавству. Наприклад, наймодавець має право встановити порядок стягнення та розмір компенсації у разі непередбачених ситуацій (наприклад, мешканці затопили сусідів знизу).

Офіційне оформлення діяльності щодо здачі квартир

Законодавство не забороняє одержувати дохід від здачі квартири фізичній особі без реєстрації як індивідуальний підприємець. Проте з будь-якого доходу громадяни зобов'язані сплачувати податок.

Якщо подобова оренда житла стає вашим постійним бізнесом, добре б оформити його офіційно. Особливо, коли йдеться про декілька об'єктів нерухомості. Для ІП перевагою буде можливість не лише працювати легально, а й зарахувати період діяльності до страхового стажу за рахунок щорічної сплати страхових внесків до ПФР.

Які платити податки?

Ринок подобового найму (оренди) житла здебільшого є тіньовим. Громадяни, отримуючи дохід, не поспішають платити з нього податки. Тим же, хто планує легалізувати свій бізнес, слід знати його розмір.

1. Для фізичних осіб— ПДФО у розмірі 13 % із суми отриманого доходу:

• надати декларацію про доходи — у строк до 30 квітня 2019 року.
• сплатити податок - до 15 липня 2019 року.

приклад. Розглянемо ситуацію, коли громадянин протягом 2018 здавав квартиру за 2000 руб. на добу. У результаті його річний дохід становив 480 тис. рублів, з яких необхідно заплатити ПДФО у розмірі:

480000 × 13% = 62400 рублів.

1. Для індивідуального підприємця— обов'язковим є вибір системи оподаткування, за якою проводитиметься розрахунок суми податку. Це може бути лише доходи, що оподатковуються за ставкою 6%, або доходи за мінусом витрат за ставкою 15%.

Додатково для ІП існують обов'язкові страхові платежі до Пенсійного фонду та ФСС, розмір яких не залежить від того, чи отримали цього року прибуток.

Що буде за несплату податків?

Нелегальний бізнес може стати причиною неприємних ситуацій із законом. Можна роками отримувати вигоду від такого бізнесу і не знати проблем, а можна відразу стати фігурантом кримінальної справи.

Якщо податківцями стане відомо про те, що ви ведете свою справу та не сплачуєте податки, то неминуче накладення адміністративної відповідальності у вигляді стягнення основної суми боргу + пені за заборгованість та штрафів.

Найгіршим варіантом розвитку подій стане порушення кримінальної справи за статтею 198 КК «Ухилення фізичної особивід сплати податків, зборів та (або) фізичної особи — платника страхових внесків від сплати страхових внесків», що загрожує штрафом від 100 до 300 тис. рублів або позбавленням волі на строк до одного року.

Підводне каміння при здачі квартир подобово

Будь-який бізнес не позбавлений ризиків. Зазначимо кілька із них:

1. Збереження майна (самої квартири та всього, що в ній знаходиться):

• укладайте грамотний договір;
• як розкрутитеся, оформіть себе як ІП, так буде простіше відстояти свої інтереси в суді.

Здаючи житло, просіть у наймачів копію паспорта та звірте її з оригіналом або сфотографуйте паспорт;

2. Проблеми із сусідами. Намагайтеся налагодити з ними відносини, оскільки тимчасові мешканці можуть виявитися досить галасливими і це призводитиме до конфліктів. Поговоріть із сусідами, наскільки вони не проти ваших планів здачі квартири. Якщо їм важлива тиша та спокій, постарайтеся не пускати квартирантів на час свят;

3. Необхідність регулярно проводити прибирання після кожного мешканця, прати білизну, а також бути готовим підлаштовуватися під бажання клієнта заїхати або виїхати навіть уночі.

Помилки у бізнесі на подобовій оренді

Перерахуємо найпоширеніші помилки:

1. Квартира знаходиться в районі, без попиту на подобову оренду. Для цього слід проаналізувати місця з максимальним попитом (це можна зробити, подавши оголошення на Авіто по тому району, де хочете взяти квартиру, і подивитися, наскільки багато буде дзвінків).
2. Набирають багато квартир для оренди, але в результаті виявляється, що на них немає потоку клієнтів, скільки хотілося б. Наприклад, бізнесмен узяв у суборенду 2 квартири та побачив, що на них є попит. Він вирішив розширитися до 5, але попит залишився на колишньому рівні. У результаті зайняті лише 1-2 квартири, решта стоять. Тому необхідно спочатку мати достатню клієнтську базу, тільки потім вже розширюватися.
3. Не приділяється увага маркетингу. Оголошення повинні розміщуватись на всіх найпопулярніших інтернет-майданчиках.
4. Не приділяється увага сервісу. Оголошення має супроводжуватись гарними фото, гостя треба зустріти, розповісти, де що знаходиться, інфраструктура поблизу.
5. Не підписується договір із гостем. Договір необхідно підписувати з кожним гостем обов'язково. Також обов'язково має бути договір із власником, де є пункт про суборенду.
6. Не полягає у партнерських відносинах із колегами. В кожному великому містіє чати, співтовариства посуточников. Такі чати допомагають, за великого попиту на житло та його фактичної відсутності зараз, є можливість домовитися з іншим колегою про розміщення гостей у квартирі, яка може виявитися вільною у нього. При цьому можна домовитись із колегою про невелику комісію.

Ведення бізнесу зі здачі житла в короткострокову оренду є вигідним, особливо, коли є кілька вільних квартир. Важливо зробити правильний акцент на їхнє місце розташування та рекламу.